ให้เช่าอพาร์ทเม้นท์ในประเทศไทย

คู่มือเจาะลึกตลาดอพาร์ทเมนท์ให้เช่าในประเทศไทย (ปี 2567-2568)

ประเทศไทยถือเป็นหนึ่งในตลาดเช่าที่อยู่อาศัยที่มีความคึกคักในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ สำหรับผู้ที่มองหา อพาร์ทเมนท์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นในกรุงเทพฯ หรือเมืองท่องเที่ยวต่าง ๆ การรู้เท่าทันแนวโน้มตลาด ค่าเช่า และปัจจัยต่าง ๆ จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดยิ่งขึ้น บทความนี้ได้รวบรวมข้อมูลเจาะลึกเกี่ยวกับภาพรวมตลาดอพาร์ทเมนท์ให้เช่าในปี 2567-2568 รวมถึงวิเคราะห์ย้อนหลัง 5 ปีที่ผ่านมา พร้อมตารางราคาเปรียบเทียบในแต่ละทำเล คำแนะนำในการเลือกทำเล ที่เหมาะสม บุคคลผู้เช่าทั่วไป และการพยากรณ์แนวโน้มตลาดเช่าในอีก 5 ปีข้างหน้า เนื้อหาครบถ้วนนี้จะช่วยให้ทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่ามั่นใจได้ว่ากำลังตัดสินใจบนข้อมูลที่ถูกต้องและทันสมัย

ภาพรวมตลาดอพาร์ทเมนท์ให้เช่า ปี 2567-2568

ตลาดอพาร์ทเมนท์ให้เช่าในประเทศไทยในช่วงปี 2567-2568 กลับมาคึกคักอีกครั้งหลังผ่านช่วงชะลอตัวในวิกฤตโควิด-19 ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยจำนวนผู้ค้นหาที่พักเช่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สวนทางกับตลาดซื้อขายที่อยู่อาศัยที่เติบโตช้าลง ผู้บริโภคจำนวนมากโดยเฉพาะคนรุ่นใหม่เริ่มหันมาเลือกเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าการซื้อ เนื่องจากราคาบ้านและคอนโดที่ปรับสูงขึ้น รวมถึงภาระดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับไลฟ์สไตล์ที่ต้องการความยืดหยุ่น การเช่าจึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน

เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น เราสามารถมองย้อนแนวโน้มตลาดเช่าอพาร์ทเมนท์ตลอด 5 ปีที่ผ่านมา รวมถึงสถานการณ์ล่าสุดในปี 2568 ดังนี้:

แนวโน้มตลาดเช่าอพาร์ทเมนท์ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2563-2567)

2563-2564: ผลกระทบโควิด-19

• ดีมานด์ลดลงอย่างมาก: การระบาดของโควิด-19 และการปิดประเทศทำให้ความต้องการเช่าอพาร์ทเมนท์โดยเฉพาะจากชาวต่างชาติและนักท่องเที่ยวระยะยาวลดลงอย่างไม่เคยมีมาก่อน ผู้เช่าชาวต่างชาติหลายคนย้ายออกหรือเดินทางกลับประเทศของตน
• อัตราการเข้าพักตกต่ำ: อาคารอพาร์ทเมนท์หลายแห่งในย่านใจกลางกรุงและเมืองท่องเที่ยวเผชิญกับอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ที่ลดฮวบ หลายแห่งมีห้องว่างจำนวนมาก (บางพื้นที่อัตราเข้าพักลดเหลือต่ำกว่า 50%) เนื่องจากไม่มีผู้เช่าใหม่เข้ามาทดแทน
• ตลาดเป็นของผู้เช่า: ในช่วงนี้ผู้ปล่อยเช่าต้องปรับตัวด้วยการเสนอโปรโมชั่นจูงใจ เช่น ลดค่าเช่า 10-20% ยืดหยุ่นเงื่อนไขสัญญา และยกเว้นค่าธรรมเนียมบางอย่าง เพื่อดึงดูดผู้เช่าที่มีอยู่ในตลาดจำกัด กล่าวได้ว่าช่วงปี 2563-2564 เป็น “ตลาดของผู้เช่า” อย่างแท้จริง ผู้เช่าที่มีกำลังและยังอยู่ในประเทศไทยสามารถหาอพาร์ทเมนท์ให้เช่าได้ในราคาคุ้มค่ากว่าปกติ

2565: ตลาดเช่าเริ่มฟื้นตัว

• การเปิดประเทศและการกลับมาของผู้เช่าต่างชาติ: เมื่อสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย ปลายปี 2564 ต่อเนื่องถึง 2565 รัฐบาลทยอยเปิดพรมแดนต้อนรับนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน ส่งผลให้ผู้เช่าระยะยาวอย่างชาวต่างชาติ (expats) นักศึกษาต่างชาติ และกลุ่มดิจิทัลโนแมดเริ่มกลับเข้ามา ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยโดยรวมจึงปรับตัวสูงขึ้นเรื่อย ๆ
• อัตราการเข้าพักดีขึ้น: ห้องว่างในหลายทำเลเริ่มถูกจับจอง อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ทั่วประเทศขยับขึ้นจากจุดต่ำสุด ผู้ปล่อยเช่าหลายรายทยอยยกเลิกส่วนลดพิเศษที่เคยให้ช่วงโควิด เนื่องจากเริ่มมีผู้เช่าใหม่เข้ามาสนใจมากขึ้น ทำให้ตลาดเช่าเริ่มกลับสู่จุดสมดุล
• ราคาเช่ากระเตื้องขึ้น: หลังจากที่ค่าเช่าในบางพื้นที่ลดลงอย่างหนักช่วงโควิด ปี 2565 เริ่มเห็นสัญญาณการปรับขึ้นเล็กน้อยของราคาเช่า (ประมาณ 2-5%) ในทำเลที่ได้รับความนิยม เช่น ใจกลางกรุงเทพฯ หรือคอนโด/เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ใกล้สถานศึกษาที่นักศึกษาต่างชาติกลับมา แม้การปรับขึ้นนี้ยังไม่มาก แต่สะท้อนว่าตลาดผ่านพ้นจุดต่ำสุดแล้ว

2566: ดีมานด์เช่าพุ่งสูง

• การฟื้นตัวอย่างเต็มที่: ในปี 2566 ตลาดเช่าอพาร์ทเมนท์กลับมาเติบโตเต็มที่อีกครั้ง เทียบเคียงหรือบางพื้นที่สูงกว่าในช่วงก่อนโควิด ความต้องการเช่าจากหลายกลุ่มเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ทั้งพนักงานที่ย้ายงานกลับเข้ากรุงเทพฯ นักศึกษาที่กลับมาเรียนในมหาวิทยาลัย และชาวต่างชาติที่ย้ายมาไทยทั้งแบบระยะสั้นและระยะยาว
• ราคาค่าเช่าเร่งตัวขึ้น: ด้วยดีมานด์ที่สูงขึ้น ผู้ปล่อยเช่าหลายรายเริ่มปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นในอัตราสูงกว่าปีก่อนหน้า ในทำเลยอดนิยมบางแห่งของกรุงเทพฯ และภูเก็ต ค่าเช่าเฉลี่ยปรับขึ้นราว 5-10% เมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจากนี้ เมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต และ พัทยา พบปรากฏการณ์ค่าเช่าพุ่งสูงเป็นพิเศษ เนื่องจากนักท่องเที่ยวต่างชาติระยะยาว (เช่น กลุ่มชาวยุโรปและรัสเซีย) หลั่งไหลเข้ามาพำนักระยะยาวหลังเปิดประเทศ ส่งผลให้อพาร์ทเมนท์หลายแห่งมีผู้เช่าจองเต็มล่วงหน้าและบางพื้นที่สามารถปรับค่าเช่าขึ้นอย่างมาก
• อัตราการเข้าพักเข้าใกล้ระดับก่อนโควิด: อพาร์ทเมนท์ในย่านใจกลางเมืองใหญ่และเมืองท่องเที่ยวสำคัญมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยกลับมาอยู่ที่ประมาณ 80-90% ใกล้เคียงกับช่วงก่อนปี 2563 โดยเฉพาะโครงการที่มีการบริหารจัดการดีและปรับปรุงสภาพห้องเช่าอยู่เสมอ อย่างไรก็ตาม ในตลาดเฉพาะกลุ่มบางแห่งยังฟื้นตัวช้ากว่า เช่น หอพักนักศึกษา ที่ยังอยู่ในภาวะเฝ้าระวังต่อเนื่อง เนื่องจากการเรียนออนไลน์ที่เพิ่มขึ้นทำให้นักศึกษาบางส่วนเลือกอยู่บ้านหรือหาเช่าที่พักไกลจากมหาวิทยาลัยในราคาถูกกว่า ส่งผลให้หอพักใกล้มหาวิทยาลัยบางแห่งมีอัตราเข้าพักลดลงและแข่งขันด้านราคาอย่างหนักสองปีซ้อน (2566-2567)

2567: การเติบโตอย่างต่อเนื่อง

• ตลาดเช่าขยายตัวในวงกว้าง: ในปี 2567 แนวโน้มเติบโตของตลาดเช่ายังคงดำเนินต่อไปอย่างต่อเนื่อง เศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นและกำลังซื้อที่กลับมาช่วยหนุนให้ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติยังมองหาที่เช่ามากขึ้น กรุงเทพมหานคร ยังคงเป็นศูนย์กลางที่มีดีมานด์สูงสุด โดยเฉพาะอพาร์ทเมนท์ใกล้เขตธุรกิจและแนวรถไฟฟ้า ขณะเดียวกันเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต, พัทยา, เชียงใหม่, หัวหิน และ เกาะสมุย ก็มีอัตราการเติบโตของผู้เช่าต่อเนื่องเช่นกัน จากการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติและกลุ่มคนทำงานทางไกล (Remote workers) ที่เข้ามาพำนักระยะยาว
• ค่าเช่าสูงขึ้นอย่างยั่งยืน: การปรับขึ้นของค่าเช่าในปี 2567 อยู่ในลักษณะค่อยเป็นค่อยไปและยั่งยืนมากขึ้น (เฉลี่ยประมาณ 3-7% แล้วแต่ทำเล) หลังจากที่ปรับขึ้นแรงในปีก่อน หน้า โดยผู้เช่าหลายกลุ่มยอมรับค่าเช่าที่สูงขึ้นได้เนื่องจากเข้าใจสภาวะค่าครองชีพและต้นทุนที่สูงขึ้น ทั้งนี้ผู้ปล่อยเช่าบางส่วนยังคงออกโปรโมชั่นจูงใจเล็กน้อยเพื่อรักษาผู้เช่าในระยะยาว เช่น อยู่ครบสัญญา 12 เดือนแถมฟรี 1 เดือน เป็นต้น
• ปรับสมดุลสู่ตลาดผู้เช่า-ผู้ให้เช่าที่แข่งขันกันอย่างสมดุล: ภาพรวมปี 2567 ถือว่าเข้าสู่ภาวะสมดุล (Balanced Market) มากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงโควิด กล่าวคือ ผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้นจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นทั้งอพาร์ทเมนท์สร้างใหม่และคอนโดปล่อยเช่า ขณะเดียวกันผู้ปล่อยเช่าก็ยังได้รับดีมานด์ต่อเนื่อง ไม่ต้องลดราคาจนเกินไปเหมือนช่วงวิกฤต การต่อรองระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าจึงอยู่ในระดับที่ทั้งสองฝ่ายพึงพอใจมากขึ้น

2568 (กลางปี): สมดุลและการแข่งขันสูง

• ตลาดโดยรวมกลับสู่ภาวะปกติ: ณ กลางปี 2568 ตลาดอพาร์ทเมนท์ให้เช่าในไทยอยู่ในสภาวะที่เรียกได้ว่า “ฟื้นตัวเต็มที่และมีการแข่งขันสูง” ผู้เช่ามีทางเลือกหลากหลายในทุกระดับราคา ในขณะที่ผู้ให้เช่าก็มีฐานผู้เช่าที่มั่นคงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงสองสามปีก่อน
• อัตราการเข้าพักและอุปทาน: โครงการอพาร์ทเมนท์หลายแห่งทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่มีผู้เช่าพักเกือบเต็มความจุ (Occupancy rate โดยเฉลี่ยในทำเลยอดนิยมอยู่ที่ประมาณ 85-95%) แม้อุปทานห้องเช่าจะเพิ่มขึ้นจากการสร้างใหม่และคอนโดปล่อยเช่าที่เข้ามาแข่งขัน แต่ความต้องการที่ยังแข็งแกร่งช่วยให้อัตราห้องว่างยังอยู่ในระดับต่ำ
• ความต้องการจากต่างชาติหลากหลายขึ้น: ในปี 2568 ประเทศไทยยังคงดึงดูดชาวต่างชาติหลากหลายกลุ่มเข้ามาเช่าอาศัย ตั้งแต่ชาวต่างชาติที่ย้ายเข้ามาทำงาน (expatriates) กลุ่มนักลงทุนและผู้บริหารระดับสูงที่เข้ามาตามโครงการเขตพัฒนาพิเศษ (เช่น EEC ในภาคตะวันออก) รวมถึงกลุ่มผู้พำนักระยะยาวที่ใช้วีซ่าประเภทพิเศษต่าง ๆ สิ่งนี้ทำให้ตลาดเช่ามีความหลากหลายของกลุ่มผู้เช่ามากขึ้น และกระจายตัวไปยังทำเลใหม่ ๆ นอกเหนือจากเมืองท่องเที่ยวหลัก
• ผู้ให้เช่าใส่ใจคุณภาพและบริการ: เมื่อการแข่งขันสูงขึ้น เจ้าของอพาร์ทเมนท์และผู้พัฒนาโครงการต่างปรับกลยุทธ์มุ่งเน้นการยกระดับคุณภาพที่พักและบริการเสริม เพื่อสร้างความแตกต่าง เช่น ปรับปรุงห้องพักให้ทันสมัย เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก (พื้นที่ส่วนกลาง ฟิตเนส ระบบรักษาความปลอดภัย) หรือเสนอการบริการเพิ่มเติมอย่างการทำความสะอาดห้องพักรายสัปดาห์และบริการซ่อมบำรุงรวดเร็ว เป็นต้น ทั้งนี้ก็เพื่อดึงดูดและรักษาผู้เช่าให้อยู่ระยะยาวในภาวะที่ผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น

ราคาเช่ารายเดือนเฉลี่ยตามทำเลหลัก (ปี 2567-2568)

แม้ว่าภาพรวมตลาดเช่าจะปรับตัวดีขึ้นทั่วประเทศ แต่ระดับราคาค่าเช่าของอพาร์ทเมนท์ยังคงแตกต่างกันมากตาม ทำเล และ ประเภทห้องพัก โดยทั่วไป กรุงเทพมหานคร เป็นตลาดที่มีค่าเช่าเฉลี่ยสูงที่สุดในประเทศ โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมือง (CBD) เช่น สาทร สุขุมวิท สีลม ค่าเช่าสำหรับห้องขนาดเล็กอย่างสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนมักอยู่ในช่วงประมาณ 10,000-25,000 บาทต่อเดือน หากเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ติดรถไฟฟ้าหรืออยู่ใกล้ย่านธุรกิจสำคัญ ค่าเช่าอาจสูงถึง 30,000 บาท/เดือน หรือมากกว่าได้สำหรับห้องหนึ่งห้องนอน ในขณะที่อพาร์ทเมนท์ย่านชานเมืองกรุงเทพฯ หรือเขตรอบนอก (เช่น นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ) จะมีราคาย่อมเยาลงมาก สตูดิโอหรือห้องเล็กสามารถหาได้ในช่วง 5,000-8,000 บาท/เดือน เท่านั้น ส่วนห้องขนาด 2 ห้องนอนในชานเมืองอาจอยู่ราว 10,000-15,000 บาท/เดือน ซึ่งถูกกว่ากลางเมืองหลายเท่าตัว

สำหรับเมืองท่องเที่ยวและหัวเมืองใหญ่ต่างจังหวัด ค่าเช่าเฉลี่ยก็จะแตกต่างออกไปตามความนิยมของทำเลนั้น ๆ:

• ภูเก็ต: เป็นหนึ่งในจังหวัดที่ค่าเช่าอพาร์ทเมนท์สูงเป็นอันดับต้น ๆ นอกเหนือจากกรุงเทพฯ โดยเฉพาะย่านยอดนิยมอย่างบริเวณหาดป่าตอง กะตะ กะรน หรือโซนลากูน่า ที่มีกลุ่มชาวต่างชาติระยะยาวอาศัยอยู่หนาแน่น ห้องสตูดิโอ/1 ห้องนอนในภูเก็ตมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 8,000-20,000 บาท/เดือน (ห้องติดทะเลหรือวิวสวยจะอยู่ช่วงบนของสเปกตรัมนี้) สำหรับห้องขนาด 2 ห้องนอนอาจขยับขึ้นไปที่ 15,000-40,000 บาท/เดือน และหากเป็นห้องชุดเพนท์เฮาส์ขนาดใหญ่หรือวิลล่าหรูให้เช่าแบบระยะยาว ค่าเช่าสามารถแตะ 50,000-100,000 บาท/เดือน ได้เลยทีเดียว (ขึ้นกับความหรูหราและทำเลที่ตั้ง เช่น วิวทะเลส่วนตัว)
• พัทยา (ชลบุรี): ตลาดเช่าพัทยามีความหลากหลายสูง ตั้งแต่ห้องเช่าราคาประหยัดในพัทยาใต้หรือฝั่งสุขุมวิทที่ราคาไม่แพง ไปจนถึงคอนโดหรูวิวทะเลในโซนวงศ์อมาตย์หรือพระตำหนัก ค่าเช่าอพาร์ทเมนท์แบบสตูดิโอ/1 ห้องนอนทั่วไปในพัทยาอยู่ที่ราว 6,000-15,000 บาท/เดือน ส่วนห้อง 2 ห้องนอนจะอยู่ประมาณ 12,000-30,000 บาท/เดือน สำหรับเพนท์เฮาส์หรือยูนิตขนาดใหญ่พิเศษในคอนโดมิเนียมหรู ราคารายเดือนอาจสูงถึง 40,000-80,000 บาท ทั้งนี้ เช่าห้องในพัทยามักถูกกว่าในภูเก็ตหรือกรุงเทพฯ เล็กน้อย เนื่องจากซัพพลายที่มีอยู่มาก แต่ในช่วงที่มีอุปสงค์จากชาวต่างชาติสูง (เช่นช่วงฤดูท่องเที่ยวหรือมีชาวต่างชาติย้ายมาอยู่ระยะยาวมากขึ้น) ผู้เช่าอาจพบว่าราคาในบางโครงการขยับสูงขึ้นใกล้เคียงกับกรุงเทพฯ เลยทีเดียว
• เกาะสมุย (สุราษฎร์ธานี): สมุยมีตลาดเช่าที่อยู่อาศัยเฉพาะตัวคล้ายภูเก็ต เน้นรองรับทั้งนักท่องเที่ยวระยะสั้นและผู้พำนักระยะยาวจากต่างชาติ ค่าเช่าเฉลี่ยค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นในภาคใต้ สตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนในย่านหาดเฉวง หาดบ่อผุด มักเริ่มที่ประมาณ 10,000-18,000 บาท/เดือน ส่วน 2 ห้องนอนอยู่ในช่วง 20,000-40,000 บาท/เดือน และยูนิตขนาดใหญ่หรือบ้านพักตากอากาศระดับลักชัวรีสามารถมีค่าเช่าได้ถึง 50,000-100,000 บาท/เดือน เช่นกัน สมุยจึงเป็นตลาดที่ผู้ปล่อยเช่าสามารถทำราคาค่าเช่าได้ค่อนข้างสูง หากที่พักมีเอกลักษณ์หรือทำเลดี (เช่น วิวทะเลบนเนินเขา)
• หัวหิน (ประจวบคีรีขันธ์): หัวหินเป็นเมืองตากอากาศยอดนิยมสำหรับทั้งคนไทยและต่างชาติ แต่ค่าเช่าจะย่อมเยากว่าภูเก็ต/สมุยพอสมควร อพาร์ทเมนท์สตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนในตัวเมืองหัวหินหรือเขตใกล้ชายหาดมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 7,000-15,000 บาท/เดือน ส่วนห้อง 2 ห้องนอนอาจอยู่ที่ 12,000-25,000 บาท/เดือน ขณะที่เพนท์เฮาส์หรือคอนโดหรูติดทะเลอาจมีค่าเช่าสูงถึง 30,000-60,000 บาท/เดือน โดยกลุ่มผู้เช่าหลักในหัวหินนอกจากชาวต่างชาติแล้วยังรวมถึงคนไทยที่ย้ายมาทำงานระยะสั้นและผู้เกษียณอายุที่ต้องการพักผ่อน
• เชียงใหม่: เมืองใหญ่อันดับต้น ๆ ของประเทศที่มีเอกลักษณ์ต่างจากเมืองท่องเที่ยวทะเล เชียงใหม่เป็นศูนย์กลางในภาคเหนือที่ดึงดูดทั้งนักศึกษามหาวิทยาลัย คนทำงานในเมือง และชาวต่างชาติที่ชื่นชอบวัฒนธรรมล้านนาและค่าครองชีพที่ถูกกว่า กรุงเทพฯ ค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ในเชียงใหม่จึงอยู่ในระดับปานกลาง-ต่ำเมื่อเทียบกับเมืองหลักอื่น ๆ สตูดิโอหรือห้องพักเล็ก (มักอยู่ตามย่านนักศึกษาใกล้มช. หรือย่านนิมมานฯ) ค่าเช่าเริ่มต้นประมาณ 4,000-8,000 บาท/เดือน เท่านั้น ส่วนคอนโด 1 ห้องนอนที่ใหม่ขึ้นมาหน่อยในโซนฮิตอาจอยู่ที่ 10,000-15,000 บาท/เดือน ห้อง 2 ห้องนอนในเชียงใหม่มักอยู่ช่วง 15,000-25,000 บาท/เดือน และมีไม่มากนักที่จะสูงเกิน 30,000 เว้นแต่จะเป็นยูนิตหรูขนาดใหญ่จริง ๆ (เช่น เพนท์เฮาส์วิวภูเขาหรือแม่น้ำปิง ซึ่งอาจแตะ 50,000 บาทได้แต่พบไม่บ่อย)

นอกจากนี้ ในจังหวัดเมืองรองหรือหัวเมืองอื่น ๆ เช่น ขอนแก่น โคราช (นครราชสีมา) ชลบุรี (นอกเขตพัทยา) ระยอง ฯลฯ ระดับราคาค่าเช่าจะต่ำกว่าตลาดหลักที่กล่าวมาค่อนข้างมาก อพาร์ทเมนท์ทั่วไปในต่างจังหวัดเหล่านี้ เช่น ห้องพักใกล้นิคมอุตสาหกรรม หรือใกล้มหาวิทยาลัยในท้องถิ่น อาจมีราคาเช่าเริ่มต้นเพียง 3,000-5,000 บาท/เดือน สำหรับห้องสตูดิโอ หรือ 5,000-8,000 บาท/เดือน สำหรับห้องหนึ่งห้องนอน ซึ่งสะท้อนต้นทุนค่าครองชีพที่ต่ำกว่าและกำลังซื้อที่ไม่สูงมากของผู้เช่าในพื้นที่

เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนและง่ายต่อการเปรียบเทียบ ตารางด้านล่างสรุปราคาเช่ารายเดือนโดยประมาณของอพาร์ทเมนท์ประเภทต่าง ๆ (ตั้งแต่ห้องสตูดิโอไปจนถึงเพนท์เฮาส์) ในทำเลหลักทั่วประเทศไทย:

ตารางเปรียบเทียบค่าเช่าอพาร์ทเมนท์รายเดือนในทำเลต่าง ๆ

ตารางนี้รวบรวมช่วงราคาค่าเช่าต่อเดือนของอพาร์ทเมนท์แต่ละประเภทในทำเลสำคัญทั่วไทย ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยตัวเลขเป็นค่าเฉลี่ยประมาณการซึ่งอาจปรับเปลี่ยนได้ขึ้นกับปัจจัยด้านสภาพห้อง ความใหม่ของโครงการ และความต้องการเฉพาะช่วงเวลา

หมายเหตุ: ช่วงราคาที่ระบุข้างต้นเป็นการประมาณคร่าว ๆ จากค่าเฉลี่ยในตลาด ณ ปี 2567-2568 ในแต่ละทำเลจริงอาจพบราคาสูงหรือต่ำกว่าช่วงที่ระบุได้ ขึ้นอยู่กับความใหม่ของอาคาร ตกแต่งภายใน คุณภาพสิ่งอำนวยความสะดวก และระยะเวลาสัญญาเช่า (เช่าระยะสั้นมักมีอัตราค่าเช่าสูงกว่าระยะยาว)

จากตารางจะเห็นได้ชัดเจนว่า กรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต/สมุย มีระดับราคาเช่าเฉลี่ยสูงกว่าพื้นที่อื่นมาก ขณะที่เมืองใหญ่อย่าง เชียงใหม่ หรือเมืองรองนั้นราคาเอื้อมถึงได้ง่ายกว่า อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่ที่มีราคาค่าเช่าสูงก็มักจะให้สิ่งอำนวยความสะดวกและคุณภาพชีวิตที่สูงตามไปด้วย เช่น ทำเลใจกลางเมืองหรือใกล้ชายหาดสะดวกต่อการเดินทางและการใช้ชีวิต เป็นต้น

อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอพาร์ทเมนท์ (Rental Yield)

สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ผลตอบแทนจากการลงทุนหรือ Yield เป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณา โดยทั่วไปอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอพาร์ทเมนท์ในไทยอยู่ในเกณฑ์น่าพอใจเมื่อเทียบกับการลงทุนประเภทอื่น ๆ กล่าวคือ ค่าเฉลี่ยอยู่ประมาณ 5-6% ต่อปี (คิดแบบผลตอบแทนขั้นต้นก่อนหักค่าใช้จ่าย) ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับกลางค่อนไปทางสูงเมื่อเทียบกับตลาดอสังหาฯ ในภูมิภาคเดียวกัน

อย่างไรก็ดี Yield ในแต่ละทำเลและประเภททรัพย์สินจะแตกต่างกัน เช่น:

• กรุงเทพฯ: อพาร์ทเมนท์ใจกลางเมือง (CBD) มักให้ผลตอบแทนต่ำกว่าพื้นที่รอบนอกเล็กน้อย เนื่องจากราคาซื้อทรัพย์สินที่สูงกว่า แม้ค่าเช่าจะสูงแต่สัดส่วนเมื่อเทียบกับราคาซื้ออาจได้ผลตอบแทนราว 4-5% ต่อปี ในขณะที่อพาร์ทเมนท์ชานเมืองหรือพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ซึ่งราคาที่ดินและค่าก่อสร้างถูกกว่า แต่ยังพอมีดีมานด์จากผู้เช่า อาจได้ผลตอบแทน 6-8% ต่อปีเลยทีเดียว
• เมืองท่องเที่ยว (ภูเก็ต/พัทยา/สมุย): โดยเฉลี่ยให้อัตราผลตอบแทนอยู่ในช่วง 5-7% ต่อปี เนื่องจากนักลงทุนสามารถซื้อทรัพย์ในราคาที่ไม่แพงจนเกินไปนัก แต่ปล่อยเช่าในอัตราที่ค่อนข้างสูงจากดีมานด์ของชาวต่างชาติ ยิ่งหากเป็นทำเลที่กำลังมาแรงและมีชาวต่างชาติระยะยาวเข้ามามาก (เช่น บางโซนของภูเก็ตและพัทยาที่ชาวรัสเซียและยุโรปนิยม) ก็มีรายงานว่า ผลตอบแทนการเช่าแตะระดับ 8-10% ต่อปี ได้เลยทีเดียวในช่วงปี 2566-2567 ถือเป็นตัวเลขที่สูงมากสำหรับการลงทุนอสังหาฯ
• หัวเมืองใหญ่และเมืองรองอื่น ๆ: เช่น เชียงใหม่ ขอนแก่น โคราช ผลตอบแทนจะอยู่ประมาณ 5-7% ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยประเทศ อาจไม่ได้สูงโดดเด่นมากนักแต่ก็ยังน่าสนใจเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือพันธบัตร นอกจากนี้ ปัจจัยที่ส่งผลต่อ Yield ในต่างจังหวัดคือความสมดุลระหว่างราคาซื้อที่ดิน/อาคารที่ยังไม่สูงมาก กับค่าเช่าที่ปรับขึ้นได้ตามการเติบโตของเศรษฐกิจท้องถิ่น

ทั้งนี้ ผลตอบแทนสุทธิจริง (Net Yield) ที่ผู้ลงทุนจะได้รับเมื่อนำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ มาหักออก (เช่น ค่าบริหารจัดการ ค่าซ่อมบำรุง ภาษีที่ดิน ฯลฯ) อาจต่ำกว่าตัวเลขที่คำนวณจากค่าเช่าเต็มประมาณ 1.5-2% ดังนั้นนักลงทุนควรเผื่อส่วนต่างนี้ไว้ในการวางแผนทางการเงินด้วย แต่โดยภาพรวมแล้วการลงทุนในอพาร์ทเมนท์ปล่อยเช่าในไทยยังคงให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจในระยะยาว โดยเฉพาะหากเลือกทำเลที่มีแนวโน้มเติบโตและบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมืออาชีพ

คำแนะนำในการเลือกทำเลอพาร์ทเมนท์ให้เช่า

การเลือกทำเลที่ตั้งของอพาร์ทเมนท์สำหรับเช่าเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทั้งคุณภาพชีวิตระหว่างอาศัยอยู่และความคุ้มค่าของค่าเช่าที่จ่ายไป ทำเลที่ดี ไม่ได้หมายถึงแค่ความสะดวกสบายเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความปลอดภัย การเดินทาง และสภาพแวดล้อมโดยรอบที่สอดคล้องกับความต้องการของผู้เช่าแต่ละคน ต่อไปนี้คือคำแนะนำและปัจจัยที่ควรพิจารณาเมื่อเลือกทำเลอพาร์ทเมนท์ให้เช่า:

• ใกล้ที่ทำงานหรือสถานศึกษา: หากคุณเป็นคนทำงานหรือมีครอบครัวที่ต้องส่งบุตรหลานเข้าเรียน การเลือกทำเลที่อยู่ไม่ไกลจากที่ทำงาน สำนักงาน หรือ มหาวิทยาลัย/โรงเรียน จะช่วยประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางได้มาก ทำเลใจกลางเมืองกรุงเทพฯ อย่างย่านสีลม สาทร อโศก ได้รับความนิยมจากมนุษย์เงินเดือนเพราะใกล้ออฟฟิศ ขณะที่นักศึกษามหาวิทยาลัยก็อาจมองหาอพาร์ทเมนท์ใกล้รั้วมหาวิทยาลัย เช่น เขตรอบจุฬาฯ ธรรมศาสตร์ท่าพระจันทร์ หรือมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ เพื่อความสะดวกในการเดินไปเรียนและใช้ชีวิตในรั้วมหาวิทยาลัย
• การเดินทางและระบบขนส่งสาธารณะ: ในเมืองใหญ่ การมีระบบขนส่งใกล้ที่พักเป็นข้อได้เปรียบสำคัญมาก โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ผู้เช่าจำนวนมากมองหา อพาร์ทเมนท์ติดรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็น BTS หรือ MRT เพราะช่วยให้การเดินทางในชั่วโมงเร่งด่วนสะดวกและรวดเร็วกว่า หากที่พักอยู่ไกลจากสถานี ควรตรวจสอบว่ามีรถรับส่ง (shuttle) หรือรถประจำทางผ่านหน้าที่พักหรือไม่ สำหรับต่างจังหวัด แม้ไม่มีรถไฟฟ้า แต่ทำเลที่ติดถนนสายหลักหรือใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน/ถนนใหญ่ก็จะช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัวมากขึ้น นอกจากนี้ หากคุณไม่มีรถยนต์ส่วนตัว การเลือกที่พักที่อยู่ในระยะเดินเท้าถึงป้ายรถเมล์ วินมอเตอร์ไซค์ หรือท่ารถสองแถวก็เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
• สภาพแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ: บรรยากาศของย่านที่พักส่งผลต่อคุณภาพชีวิตไม่น้อย ผู้เช่าบางคนชอบความคึกคักใจกลางเมือง ใกล้ห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร แหล่งบันเทิง ในขณะที่บางคนให้ความสำคัญกับความสงบและความเป็นส่วนตัวมากกว่า ดังนั้นควรสำรวจพื้นที่รอบๆ อพาร์ทเมนท์ว่ามีเสียงดังหรือมีสถานบันเทิงที่อาจรบกวนหรือไม่ ย่านที่มีร้านสะดวกซื้อ ตลาดสด ร้านอาหาร และบริการต่าง ๆ ในระยะเดินถึงจะทำให้ชีวิตประจำวันง่ายขึ้น นอกจากนี้เรื่องความปลอดภัยในย่านก็สำคัญ ควรเลือกทำเลที่ถนนหนทางสว่าง มีชุมชนหรือมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี ไม่เปลี่ยวในเวลากลางคืน โดยเฉพาะหากต้องเดินทางกลับดึกเป็นประจำ
• งบประมาณและความคุ้มค่า: ทำเลที่ตั้งส่งผลโดยตรงต่อระดับค่าเช่าอย่างที่กล่าวไปข้างต้น ผู้เช่าจึงต้องประเมินงบประมาณของตนเองและชั่งน้ำหนักความคุ้มค่า เช่น หากที่ทำงานอยู่ใจกลางเมืองแต่ค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ย่านนั้นเกินงบ อาจเลือกอยู่บริเวณชานเมืองที่ค่าครองชีพถูกกว่าแล้วเดินทางเข้ามาทำงานแทน ดังนั้นควรเปรียบเทียบระหว่างค่าเช่าที่ต้องจ่ายกับค่าใช้จ่ายในการเดินทาง (ทั้งเรื่องเงินและเวลา) หากเลือกทำเลที่ไกลออกไป นอกจากนี้ควรตรวจสอบว่าในค่าเช่าที่จ่ายไปนั้นรวมอะไรบ้าง เช่น รวมค่าส่วนกลางหรือที่จอดรถแล้วหรือไม่ เพื่อคำนวณความคุ้มค่าโดยรวม
• ความเหมาะกับไลฟ์สไตล์: ปัจจัยข้อนี้แตกต่างไปในแต่ละบุคคล ผู้เช่าควรถามตัวเองว่าต้องการใช้ชีวิตแบบไหน เช่น คนที่รักการออกกำลังกายอาจอยากได้ที่พักที่อยู่ใกล้สวนสาธารณะหรือฟิตเนสเซ็นเตอร์ คนที่ไม่มีรถอาจอยากอยู่ใกล้แหล่งของกินหรือศูนย์การค้าเพื่อเดินไปซื้อของได้ง่าย กลุ่มคนที่ชอบชีวิตกลางคืนอาจเลือกย่านที่มีร้านนั่งชิล ร้านอาหารเปิดดึก ในขณะที่คนที่ต้องการพักผ่อนจริงจังจะชอบย่านพักอาศัยเงียบสงบ เป็นต้น การเลือกทำเลที่สอดคล้องกับกิจกรรมและความชอบส่วนตัวจะช่วยให้การอยู่อาศัยในอพาร์ทเมนท์แห่งใหม่นั้นมีความสุขมากยิ่งขึ้น

โดยสรุป ก่อนตัดสินใจเช่าอพาร์ทเมนท์ ควรสำรวจทำเลในหลายมิติ ทั้งระยะทางจากที่ทำงาน/โรงเรียน ความสะดวกในการเดินทาง ระบบขนส่งสาธารณะ สภาพแวดล้อมของย่าน และสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียง ตลอดจนเปรียบเทียบกับงบประมาณที่ตั้งไว้ การลงพื้นที่จริงในช่วงเวลาต่าง ๆ (กลางวัน/กลางคืน วันธรรมดา/วันหยุด) ก็เป็นวิธีที่ดีที่จะให้ข้อมูลเชิงลึก ก่อนจะเซ็นสัญญาเช่าในที่แห่งนั้น

ประเภทของผู้เช่าทั่วไป (Renter Personas)

ผู้เช่าอพาร์ทเมนท์แต่ละคนล้วนมีความต้องการและพฤติกรรมที่แตกต่างกัน การเข้าใจว่าตนเองหรือกลุ่มเป้าหมายจัดอยู่ใน“กลุ่มผู้เช่า”ประเภทใดจะช่วยให้สามารถเลือกที่พักและรูปแบบการเช่าที่ตอบโจทย์ได้มากขึ้น นอกจากนี้ผู้ปล่อยเช่ายังสามารถใช้ข้อมูลนี้ในการปรับกลยุทธ์การตลาดให้สอดคล้องกับกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายได้ด้วย ด้านล่างนี้คือประเภทของผู้เช่าที่พบได้บ่อยในตลาดอพาร์ทเมนท์ให้เช่าของไทย:

• คนทำงาน (First-jobbers และมนุษย์เงินเดือนทั่วไป): กลุ่มคนวัยทำงานที่ย้ายมาอยู่ในเมืองเพื่อความสะดวกในการทำงาน มักเป็นวัยหนุ่มสาวโสดหรือคู่แต่งงานใหม่ที่ยังไม่มีบุตร ความต้องการหลักของผู้เช่ากลุ่มนี้คือที่พักที่เดินทางไปทำงานง่าย อยู่ใกล้ที่ทำงานหรือใกล้รถไฟฟ้า ค่าเช่าอยู่ในงบประมาณที่รับได้จากเงินเดือน เช่าอพาร์ทเมนท์ในกรุงเทพฯ ย่านอโศก ทองหล่อ หรือสีลมมักได้รับความนิยมเพราะใกล้แหล่งงานและแหล่งไลฟ์สไตล์ คนกลุ่มนี้มักมองหาห้องขนาดสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนที่เพียงพอกับการอยู่อาศัยคนเดียว มีเฟอร์นิเจอร์พร้อมเข้าอยู่ ไม่ยุ่งยากกับการตกแต่งเอง และให้ความสำคัญกับอินเทอร์เน็ตความเร็วสูงเพื่อการทำงานหรือพักผ่อนหลังเลิกงาน
• นักศึกษา: เป็นกลุ่มวัยรุ่นที่ย้ายจากภูมิลำเนาเดิมมาเรียนมหาวิทยาลัยหรือสถาบันการศึกษาในเมืองใหญ่ ความต้องการของนักศึกษาคือที่พักที่เดินทางไปมหาวิทยาลัยสะดวก (อาจจะเดินหรือขี่จักรยานไปได้) ราคาถูกและคุ้มค่า เนื่องจากมีงบประมาณจำกัดจากเงินสนับสนุนของผู้ปกครอง นักศึกษามักแชร์ห้องหรือเช่าอยู่ร่วมกับรูมเมทเพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย ห้องพักประเภทหอพักหรืออพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กที่มีเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานพร้อมอยู่ (เตียง ตู้ โต๊ะอ่านหนังสือ) เป็นที่ต้องการ สิ่งที่นักศึกษามองหาเพิ่มเติมคือความปลอดภัย (ยามรักษาการณ์ กล้องวงจรปิด) บรรยากาศที่ไม่เสียงดังเกินไปในเวลาต้องการอ่านหนังสือ และบริการอินเทอร์เน็ตที่รวมอยู่ในค่าเช่าหรือมีราคาถูก
• ผู้ประกอบการ/ฟรีแลนซ์/ดิจิทัลโนแมด: กลุ่มคนทำงานอิสระ เจ้าของธุรกิจขนาดเล็ก หรือพนักงานบริษัทต่างชาติที่ทำงานทางไกล (Remote Work) ซึ่งสามารถเลือกที่อยู่อาศัยได้อย่างยืดหยุ่นไม่จำกัดแค่ใกล้สำนักงาน คนกลุ่มนี้สนใจคุณภาพชีวิตและบรรยากาศของที่พักมากเป็นพิเศษ เนื่องจากที่พักมักเป็นทั้ง ที่อยู่อาศัย และ ที่ทำงาน ในเวลาเดียวกัน พวกเขาจะมองหาอพาร์ทเมนท์ที่มีพื้นที่ภายในกว้างขวางพอสำหรับจัดมุมทำงานที่สงบ มีอินเทอร์เน็ตความเร็วสูงเสถียร ที่ตั้งอาจไม่ต้องใจกลางเมืองแต่ต้องมีสิ่งแวดล้อมที่สร้างแรงบันดาลใจหรือผ่อนคลาย เช่น วิวดี ใกล้คาเฟ่หรือพื้นที่สีเขียว กลุ่มดิจิทัลโนแมดต่างชาติจำนวนไม่น้อยนิยมเช่าคอนโดหรืออพาร์ทเมนท์ในเชียงใหม่ ภูเก็ต หรือเกาะสมุย ที่ค่าครองชีพถูกกว่าและบรรยากาศผ่อนคลายกว่าในกรุงเทพฯ นอกจากนี้ความยืดหยุ่นของสัญญาเช่าก็สำคัญ - ผู้ประกอบการบางคนอาจต้องเดินทางบ่อย การเช่าระยะสั้นแบบเดือนต่อเดือนหรือ 3-6 เดือนจึงเหมาะสมกับไลฟ์สไตล์มากกว่า
• ครอบครัว (Family Tenants): ผู้เช่ากลุ่มครอบครัวที่อาศัยอยู่กันเป็นพ่อแม่ลูก มักต้องการพื้นที่ใช้สอยมากกว่ากลุ่มอื่น ๆ อพาร์ทเมนท์หรือคอนโด 2-3 ห้องนอนคือเป้าหมายของพวกเขา สิ่งที่ครอบครัวมองหาคือความปลอดภัยและสภาพแวดล้อมที่เหมาะกับเด็ก ๆ เช่น มีสนามเด็กเล่นหรือพื้นที่ส่วนกลางสำหรับเด็ก ใกล้โรงเรียนอนุบาล/ประถม มีร้านสะดวกซื้อหรือซูเปอร์มาร์เก็ตใกล้เคียงเพื่อความสะดวกในการจับจ่าย ถ้าเป็นครอบครัวชาวต่างชาติ สิ่งที่พิจารณาเพิ่มเติมคือที่ตั้งใกล้โรงเรียนนานาชาติและไม่ไกลจากที่ทำงานของพ่อแม่มากนัก ครอบครัวจำนวนมากเลือกอยู่โซนชานเมืองหรือใน หมู่บ้านจัดสรร ที่เป็นบ้านเดี่ยวเพราะได้พื้นที่และความเป็นส่วนตัวมากกว่า แต่หากต้องการความสะดวกใจกลางเมือง การเช่าเพนท์เฮาส์หรือยูนิตขนาดใหญ่ในคอนโดมิเนียมก็เป็นทางเลือกที่นิยมสำหรับครอบครัวรายได้สูง
• ผู้สูงอายุ/ผู้เกษียณ: กลุ่มผู้เช่าที่เป็นวัยเกษียณหรือผู้สูงอายุทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่มาใช้ชีวิตหลังเกษียณในไทย ความต้องการของคนกลุ่มนี้จะเฉพาะเจาะจงในเรื่องความสะดวกและความปลอดภัยเป็นหลัก อพาร์ทเมนท์ที่เหมาะกับผู้สูงวัยควรมีลิฟต์ (ถ้าเป็นอาคารหลายชั้น) มีทางเดิน/ทางลาดที่เอื้อต่อการใช้รถเข็นหากจำเป็น อยู่ในบริเวณที่ไม่พลุกพล่านวุ่นวายเกินไป ไม่มีเสียงดังรบกวนในยามค่ำคืน นอกจากนี้ควรใกล้สถานพยาบาลหรือคลินิกสุขภาพไว้ด้วยก็จะยิ่งดี ผู้เกษียณอายุชาวต่างชาติหลายคนเลือกเมืองที่มีอากาศดีและเงียบสงบอย่างหัวหิน เชียงใหม่ หรือจังหวัดชายทะเลที่ไม่วุ่นวายมาก (เช่น ระยอง ประจวบคีรีขันธ์) ในการใช้ชีวิตบั้นปลาย ค่าเช่าสำหรับกลุ่มนี้มักไม่ได้เป็นปัจจัยหลักเท่ากับคุณภาพชีวิตที่ได้รับจากทำเลและที่พัก
• ผู้เช่าระยะสั้น: ผู้เช่าที่ต้องการที่พักช่วงสั้น ๆ ตั้งแต่ไม่กี่วันจนถึงไม่กี่เดือน ซึ่งอาจรวมถึงนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาอยู่ยาว 1-3 เดือน นักธุรกิจที่มาทำงานโปรเจคระยะสั้นในไทย หรือคนที่ย้ายที่ทำงานและต้องการที่พักชั่วคราวก่อนหาที่อยู่ถาวร ผู้เช่าระยะสั้น มักมองหาที่พักที่ พร้อมเข้าอยู่ทันที (Fully furnished) มีเครื่องใช้ไฟฟ้าครบครัน รวมค่าน้ำ-ค่าไฟหรือมีอินเทอร์เน็ตให้เสร็จสรรพ เพราะไม่ต้องการวุ่นวายจัดหาเองและมักไม่ต้องการเซ็นสัญญาระยะยาว อพาร์ทเมนท์หรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ที่รับสัญญาเช่ารายเดือนจึงตอบโจทย์กลุ่มนี้ สิ่งที่ผู้เช่าระยะสั้นสนใจมากคือ ทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้แหล่งท่องเที่ยวหรือแหล่งธุรกิจ (ขึ้นกับวัตถุประสงค์การเข้าพัก) และขั้นตอนการจองที่ง่าย (หลายคนใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ในการหาเช่าระยะสั้น) ผู้ให้เช่าที่รองรับลูกค้ากลุ่มนี้มักยอมรับสัญญา 1-3 เดือนและอาจรวมบริการทำความสะอาดหรือสิ่งอำนวยความสะดวกคล้ายโรงแรมเพื่อดึงดูดใจ
• ผู้เช่าระยะยาว: ตรงข้ามกับแบบก่อนหน้า ผู้เช่าระยะยาวคือคนที่มีแผนพักอาศัยในอพาร์ทเมนท์นั้นหลายปีขึ้นไป (มักเซ็นสัญญาเช่าปีต่อปีหรือหลายปี) เช่น ครอบครัวที่ปักหลักอยู่ในเมืองนั้น หรือชาวต่างชาติที่ทำงานประจำในไทยระยะยาว ผู้เช่ากลุ่มนี้มักมองหา ความคุ้มค่าในระยะยาว และความมั่นคง ความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่า/นิติบุคคลอาคารเป็นเรื่องสำคัญ เพราะพวกเขาต้องการความมั่นใจว่าจะได้อยู่ครบสัญญาโดยไม่มีปัญหาระยะยาว การขึ้นค่าเช่ารายปีควรอยู่ในเกณฑ์ที่รับได้ (ปกติมักคงที่อย่างน้อย 2-3 ปีแรก) บางรายอาจยอมเซ็นสัญญาหลายปีเพื่อล็อกราคาไม่ให้ขึ้น ผู้เช่าระยะยาวมักลงทุนตกแต่งห้องเพิ่มในแบบของตัวเองบ้าง หรือซื้อเครื่องใช้บางอย่างเพิ่มเติมเมื่อรู้ว่าจะอยู่ไปอีกนาน ความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้ให้เช่าและเพื่อนบ้านก็เป็นสิ่งที่คนกลุ่มนี้ให้ความสำคัญ เพราะถือเป็นการสร้าง “บ้าน” อีกหลังหนึ่งในระยะยาวนั่นเอง

แนวโน้มค่าเช่าและดีมานด์ในอีก 5 ปีข้างหน้า (2569-2573)

เมื่อมองไปในอนาคต 5 ปีข้างหน้า (ช่วงปี 2569-2573) ตลาดอพาร์ทเมนท์ให้เช่าในประเทศไทยมีแนวโน้มจะพัฒนาไปในทิศทางที่น่าสนใจหลายประการ ทั้งในด้านระดับค่าเช่า ความต้องการของผู้เช่า และสภาพการแข่งขันในตลาด ดังต่อไปนี้:

• ดีมานด์เช่าคงที่หรือเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง: คาดว่าความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยจะยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยสนับสนุนได้แก่ การเติบโตของเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน (เช่น โครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ ในกรุงเทพฯ และหัวเมือง รวมถึงโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมภูมิภาค) ที่จะทำให้เกิดทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ และดึงดูดคนเข้ามาอาศัยมากขึ้น อีกทั้ง พฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ ที่แต่งงานช้าลง มีบุตรช้าลง เน้นความยืดหยุ่นในการทำงาน (Work from anywhere) และไม่ต้องการผูกมัดกับภาระหนี้ระยะยาว ทำให้การเช่าอยู่อาศัยระยะยาวเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมอย่างยิ่ง นอกจากนี้ ไทยยังคงเป็นจุดหมายของชาวต่างชาติทั้งกลุ่มคนทำงาน ผู้เกษียณ และนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งรัฐบาลไทยมีนโยบายดึงดูด (เช่น โครงการวีซ่าผู้พำนักระยะยาว LTR) กลุ่มเหล่านี้จะช่วยเพิ่มดีมานด์ตลาดเช่าอย่างสม่ำเสมอในอีกหลายปีข้างหน้า
• ค่าเช่ามีแนวโน้มปรับสูงขึ้นตามต้นทุนและเงินเฟ้อ: ในช่วง 5 ปีข้างหน้า ค่าเช่าอพาร์ทเมนท์เฉลี่ยน่าจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป สอดคล้องกับอัตราเงินเฟ้อและต้นทุนการดูแลรักษาที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้การปรับขึ้นจะมากหรือน้อยขึ้นกับทำเลเป็นสำคัญ - ทำเลที่มีดีมานด์ล้นหลาม (เช่น ใจกลางกรุงหรือย่านท่องเที่ยวสำคัญ) อาจเห็นการขยับขึ้นของค่าเช่าเฉลี่ย 3-5% ต่อปี ขณะที่พื้นที่อุปทานเหลือเฟือหรือความต้องการไม่มาก ค่าเช่าอาจทรงตัวหรือปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม มีความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าอาจต้องแบ่งรับภาระค่าใช้จ่ายอื่นเพิ่ม (เช่น ค่าส่วนกลางที่แพงขึ้น) ทำให้ภาพรวมค่าครองชีพในการเช่าอยู่สูงขึ้น จึงควรวางแผนการเงินสำหรับการเช่าในระยะยาวไว้ด้วย
• การแข่งขันด้านคุณภาพและบริการจะเพิ่มขึ้น: ด้วยอุปทานที่เพิ่มขึ้นทั้งจาก โครงการอพาร์ทเมนท์ใหม่ และ คอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่า เจ้าของและผู้พัฒนาโครงการจะต้องแข่งขันกันพัฒนา จุดขาย ของที่พักให้โดดเด่นเพื่อดึงดูดผู้เช่า แนวโน้มที่คาดว่าจะเห็นคือการปรับปรุงคุณภาพห้องพักให้ทันสมัยอยู่เสมอ การรีโนเวทอาคารเก่าเพื่อลดปัญหาความทรุดโทรม การเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางใหม่ ๆ เช่น co-working space พื้นที่สีเขียวบนดาดฟ้า ระบบบ้านอัจฉริยะ (Smart Home) และการใส่ใจในงานบริการผู้เช่า เช่น มีแอปพลิเคชันสำหรับลูกบ้าน ระบบแจ้งซ่อมออนไลน์ หรือบริการจัดหาคนทำความสะอาดรายสัปดาห์ เป็นต้น ผู้เช่าในอนาคตจะมีความคาดหวังสูงขึ้นในด้านคุณภาพและความสะดวกสบาย ทำให้ผู้ให้เช่าที่ปรับตัวได้ดีจะรักษาฐานลูกค้าไว้ได้ ในขณะที่ผู้ให้เช่าที่ไม่ปรับปรุงอาจเสียส่วนแบ่งตลาดให้คู่แข่งที่คล่องตัวกว่า
• บทบาทของเทคโนโลยีและรูปแบบการเช่าใหม่ ๆ: เทคโนโลยีจะเข้ามามีบทบาทในตลาดเช่ามากขึ้นเรื่อย ๆ ไม่ว่าจะเป็น แพลตฟอร์มออนไลน์ สำหรับค้นหาและจองที่พัก (ซึ่งในปัจจุบันผู้เช่าสามารถค้นหาอพาร์ทเมนท์ผ่านเว็บไซต์และแอปฯ อย่าง Dot Property ได้ง่ายเพียงปลายนิ้ว) รวมถึงการนำระบบ Automation มาใช้ในอาคารเช่า เช่น สมาร์ทล็อกที่ปลดล็อกผ่านมือถือ ระบบเซ็นสัญญาเช่า/จ่ายค่าเช่าออนไลน์ เป็นต้น นอกจากนี้แนวคิด co-living และ serviced apartment อาจได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการทั้งความเป็นส่วนตัวและสังคมรวมถึงบริการครบครันในที่เดียว รูปแบบการเช่าที่ยืดหยุ่น เช่น สัญญาเช่าแบบเดือนต่อเดือนหรือ 3 เดือน ก็อาจกลายเป็นมาตรฐานใหม่ในบางตลาด เพื่อรองรับวิถีชีวิตที่เคลื่อนย้ายบ่อยของคนทำงานยุคใหม่
• ปัจจัยเศรษฐกิจและนโยบายภาครัฐ: สภาพเศรษฐกิจมหภาคในช่วง 5 ปีข้างหน้าจะส่งผลต่อตลาดเช่าอย่างเลี่ยงไม่ได้ หากเศรษฐกิจเติบโตดีต่อเนื่อง (GDP โต ~3-4% ต่อปีตามคาดการณ์) ภาคธุรกิจขยายตัว จะมีการจ้างงานเพิ่มและรายได้ประชาชนสูงขึ้น ส่งผลให้คนมีกำลังเช่าและพร้อมจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ในทางกลับกัน หากเกิดภาวะถดถอยหรือวิกฤตเศรษฐกิจ ความสามารถในการจ่ายค่าเช่าของผู้คนอาจลดลง ทำให้ตลาดแข่งขันด้านราคามากขึ้น ในส่วนของนโยบายรัฐ เช่น การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ (รถไฟฟ้า ทางด่วน) โครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษ การปรับเกณฑ์ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการเช่า (เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ตลอดจนมาตรการดึงดูดชาวต่างชาติ ล้วนเป็นตัวแปรที่จะกำหนดทิศทางตลาดเช่าในอนาคต เช่น หากรัฐส่งเสริมการท่องเที่ยวและการลงทุนต่างชาติเต็มที่ เราอาจเห็นชาวต่างชาติหลั่งไหลเข้ามามากขึ้น ซึ่งหมายถึงความต้องการเช่าที่พักเพิ่มขึ้นตามไปด้วย หรือหากมีมาตรการควบคุมค่าเช่า/คอนโดมิเนียมที่เข้มงวดขึ้น ก็อาจชะลอการขึ้นของค่าเช่า เป็นต้น

สรุปแนวโน้ม: ตลาดอพาร์ทเมนท์ให้เช่าไทยในอีกห้าปีข้างหน้ามีแนวโน้มสดใสและเต็มไปด้วยโอกาส แม้อาจเผชิญความท้าทายจากปัจจัยภายนอกอยู่บ้าง แต่ด้วยพื้นฐานที่ประเทศไทยยังเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของทั้งคนไทยเองและชาวต่างชาติ ประกอบกับโครงสร้างประชากรและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปเข้าทางตลาดเช่า เราน่าจะได้เห็นตลาดนี้เติบโตอย่างยั่งยืน ผู้เช่าจะได้ประโยชน์จากตัวเลือกที่หลากหลายและบริการที่ดียิ่งขึ้น ขณะเดียวกันผู้ลงทุนและผู้ปล่อยเช่าที่ปรับตัวทันก็จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีจากความต้องการที่มีอยู่ไม่ขาดสาย