หลายๆคนคงจะเคยได้ยินมาบ้างว่า เจ้าของที่ดินหลายท่านประสบปัญหาว่าที่ดินของตัวเองนั้น เป็น “ที่ดินตาบอด” วันนี้เราจะมาไขข้อข้องใจกันค่ะว่า ที่ว่า “ที่ดินตาบอด”เนี่ย มันคืออะไรกันแน่ และกฏหมายมีวิธีแก้ไขที่ดินประเภทนี้ได้อย่างไร
ที่ดินตาบอด หรือก็คือ ที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นอยู่ล้อมรอบหมดทุกด้าน ทำให้ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ คือไม่มีทางออกสู่ถนน หรือมีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่ออกได้ไม่สะดวก อาจจะต้องข้ามบึง ทะเล หรือ ที่ลาดชันซึ่งมีระดับที่ดินแตกต่างกับทางสาธารณะมาก เมื่อเกิดกรณีเช่นนี้ กฏหมายจึงหาทางออกให้เจ้าของที่ดิน โดยให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินตาบอดมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นที่อยู่ล้อมรอบไปสู่ทางสาธารณะได้ ทางออกที่ว่านี้ ตามกฏหมาย เรียกว่า “ทางจำเป็น”ค่ะ
เรื่องทางจำเป็นนี้ อยู่ในประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ซึ่งบัญญัติไว้ว่า “ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณธได้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้…”
หมายความว่า เงื่อนไขที่ทำให้สามารถขอเปิดทางจำเป็นได้ คือ
1. ที่ดินที่ปิดล้อมเป็นที่ดินของผู้อื่น จะเป็นที่ดินแปลงเดียวของเจ้าของคนเดียว หรือที่ดินหลายแปลง ซึ่งมีเจ้าของต่างรายกันก็ได้ และ
2. การมีที่ดินปิดล้อมนั้น ทำให้ที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ตามที่ได้อธิบายไว้ข้างต้น
3. ผู้มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นว่า หากเป็นที่ดินซึ่งแต่เดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน แต่ถูกแบ่งแยก หรือแบ่งโอนภายหลังจนทำให้ที่ดินที่ถูกแบ่งกลายเป็นที่ดินไม่มีทางออก กรณีเช่นนี้มาตรา 1350 กำหนดไว้ว่า “ในกรณีถ้าที่ดินแบ่งแยก หรือแบ่งโอนกัน เป็นเหตุให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางได้ เฉพาะบนที่ดินที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน และไม่ต้องเสียค่าตอบแทน” เท่ากับว่า สามารถร้องขอเปิดทางจำเป็นได้อยู่ แต่ว่าจะร้องขอได้เฉพาะกับเจ้าของที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก แบ่งโอนกันเท่านั้น
ทั้งนี้ การขอเปิดทางจำเป็น เจ้าของที่ดินตาบอด จะขอผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่แปลงใดก็ได้ค่ะ แต่ไม่ใช่ว่าจะใช้ทางจำเป็นอย่างไรก็ได้ ตามอำเภอใจนะคะ เพราะตามมาตรา 1349 วรรคสาม ยังบัญญัติไว้อีกด้วยว่า “ที่และวิธีทำทางผ่านต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านได้” ทำให้การทำทางนั้นต้องทำตามสมควรเท่าที่จำเป็น โดยคำนึงถึงความเสียหายของที่ดินล้อมรอบด้วย
นอกจากการขอเปิดทางจำเป็นแล้ว กฎหมายยังได้กำหนดอีกทางออกหนึ่งไว้ด้วยค่ะ แต่มีลักษณะและผลบังคับใช้ที่แตกต่างกัน จนทำให้หลายๆคนสับสน คราวหน้าเราจะมาอธิบายให้ฟังกันกับอีกหนึ่งทางออกตามกฏหมายของกรณีนี้ซึ่งเรียกว่า “ภาระจำยอม” กันค่ะว่าเหมือนคล้าย และแตกต่างกันกับ “ทางจำเป็น” นี่อย่างไร อย่าลืมติดตามกันนะคะ