จากตอนที่แล้ว ที่เราได้แนะนำเบื้องต้นเกี่ยวกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และข้อดีที่น่าสนใจสำหรับผู้เริ่มต้น หลายท่านอาจจะรู้สึกว่า นี่เป็นทางเลือกที่ง่าย ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า โดยไม่มีความเสี่ยงใดๆ แต่เช่นเดียวกับวลีสำหรับการลงทุนที่เราคุ้นเคยคือ ‘ทุกการลงทุน มีความเสี่ยง’ และกองทุนอสังหาริมทรัพย์เองก็ไม่อยู่นอกเหนือข้อกล่าวข้างต้น เพราะมันยังมีจุดที่ต้องได้รับการพิจารณา เช่นเดียวกับที่คุณจะเริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง
//ข้อควรจำในการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์
Credits: usahaproperti.com
กองทุนอสังหาริมทรัพย์ กล่าวโดยนัยหนึ่ง ก็คือการที่ผู้ลงทุนฝากให้บริษัทที่มีความพร้อมทั้งในด้านการดำเนินการ ขั้นตอน และประสบการณ์ ช่วยลงทุนและรับความเสี่ยง แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าคุณในฐานะผู้ร่วมทุนจะสามารถนั่งนิ่งอย่างไร้กังวลได้ และควรอย่างยิ่ง ที่จะพิจารณาองค์ประกอบต่อไปนี้ควบคู่กันไป
-อสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาของกองทุนฯ ลงทุนไปนั้น เป็นประเภทใด สามารถให้ผลตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอ หรือเป็นสาธารณูปโภคที่ขาดไม่ได้หรือไม่ (เช่น บางกองทุนฯ จะลงทุนในกิจการอย่างเช่นโรงพยาบาล หรือโรงแรม เป็นต้น)
-เปอร์เซ็นต์ผู้เช่าสูง และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (เช่น โครงการคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง หรือ Community Mall ที่มีโอกาสเติบโต)
-ค่าเช่ามีอัตราเพิ่มขึ้นอย่างคงตัว หรือมากขึ้นในระดับที่รับได้ (เพราะจำไว้ว่า ค่าเงินในวันนี้ อาจจะไม่เท่ากับในอนาคต)
-สภาพคล่องของกองทุนอยู่ในลักษณะใด มีการจ่ายปันผลต่อเนื่องหรือไม่ (จำเอาไว้ว่า คุณกำลังวางแผนรับผลประโยชน์ระยะยาว ไม่ใช่เล่นหุ้นแบบสวิงช่วงกระทิงดุ…)
-นักลงทุนให้ความสนใจ (เป็นตัวบ่งชี้ศักยภาพของกองทุนได้เป็นอย่างดี)
-ทำเลที่ดี (เพราะนี่คืออสังหาริมทรัพย์ จำเอาไว้ว่า ทำเล ทำเล และทำเลคือทุกสิ่ง)
แน่นอนว่าคงไม่ใช่ทุกกองทุนที่จะสามารถลงล็อคได้ตาม Checklist ที่กำหนดไว้ แต่อย่างน้อย ถ้ามันมีคุณสมบัติเกินครึ่ง ก็น่าจะประกันความปลอดภัยของเงินทุนและการปันผลที่จะตามมาได้บ้าง
//Freehold หรือ Leasehold
Credits: Francophile-law.com
อย่างไรก็ดี การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็มีประเภทปลีกย่อยที่ควรให้ความสนใจอยู่อีกส่วนหนึ่งนั่นคือ Freehold หรือ Leasehold ซึ่งมีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ กล่าวคือ Freehold คือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้จัดตั้งกองทุนเป็นเจ้าของอสังหาฯ นั้น ‘เต็มร้อย’ และก่อให้เกิดประโยชน์ในระยะยาว แต่ Leasehold นั้น คือการลงทุนที่กองทุนดำเนินการในพื้นที่ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของเต็มร้อย และดำเนินการด้วยระยะเวลาจำกัด (ประมาณ 30 ปี) และมูลค่าของพื้นที่นั้นจะลดลงเรื่อยๆ พร้อมกับผลประโยชน์ที่ผู้ลงทุนจะได้รับ
Credits: reallymoving.com
เช่นนั้นแล้ว เราควรเลือกแต่ Freehold หรือไม่? คำตอบอาจจะขึ้นกับว่า โครงการอสังหาฯ ที่กองทุนนั้นดำเนินการลงทุน มีศักยภาพและความคุ้มค่าเพียงใด และให้ผลตอบแทนที่ดีพอสำหรับการลงทุนหรือไม่ เช่น โครงการห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ หรือคอนโดมิเนียมกลางเมือง แม้จะเป็น Leasehold แต่ผลตอบแทนก็สามารถแซงหน้าอัตราเสื่อมได้อย่างสบายๆ ก็ยังจัดได้ว่าเป็นหนึ่งในการลงทุนที่น่าลอง
//กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ
ถัดจากนี้ เป็นรายนามของกองทุนอสังหาริมทรัพย์บางส่วนที่น่าสนใจ สำหรับผู้ที่คิดเริ่มต้นอยากจะลงทุนในแนวทางดังกล่าว
–QHPF : Quality House Leasehold Property Fund เจ้าของอาคารสำนักงานสามแห่งย่านใจกลางเมือง อัตราผู้เช่าสูง ปันผลต่อเนื่อง เป็นหนึ่งในตัวเลือกที่น่าสนใจ
–CPNRF : CPN Retail Growth Leasehold Property Fund กลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของเครือเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เรื่องโครงการไม่ต้องพูดถึง เปิดหนึ่งแห่งอัตราการจองพื้นที่ข้ามปี เติบโตต่อเนื่อง ปันผลดี และทำเลที่ยอดเยี่ยมแบบวางหมากรุกลงจุดยุทธศาสตร์
–LHSC : LH Shopping Centers Leasehold Real Estate Investment Trust กลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์เจ้าของห้างสรรพสินค้า Terminal 21 แม้จะอ่อนอายุ แต่ทำเลที่สุดยอดติดหัวมุมแยกอโศก เติบโตต่อเนื่อง เป็นอีกหนึ่งกองทุนที่น่าจับตา
–Digital Telecommunications Infrastructure Fund (DIF) [ชื่อเดิม True Telecommunications Growth Infrastructure Fund: TRUEIF] หนึ่งในสามผู้นำด้านโทรคมนาคม เน้นการลงทุนในสาธารณูปโภคด้านการสื่อสารเป็นหลัก อันเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้ในยุคปัจจุบัน ประกอบกับล่าสุดสามารถประมูลคลื่นความถี่ 4G ได้สำเร็จ การลงทุนกับค่ายนี้น่าจะเป็นทางเลือกที่หอมหวานอยู่ไม่น้อย
