การจำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” ได้ทำการนำอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง
ตัวอย่างเช่น นาย A ได้กู้เงินจากนาย B เป็นจำนวนเงินสด 1 แสนบาท โดยนาย A ได้นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้จำนวน 1 แสนบาท ที่นาย A ได้กู้ไปจากนาย B โดยนาย A ไม่ต้องส่งมอบที่ดินของตนให้แก่นาย B และนาย A ยังคงมีสิทธิครอบครองและใช้สอยที่ดินของตนได้ตามปกติ
การจำนอง เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น มีอยู่ด้วยกันหลายกรณีนั้นก็คือ
1.การจำนอง ทรัพย์ของตนเองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของตนเอง
ตัวอย่างเช่น นาย A ได้กู้เงินจากนาย B 1 แสนบาท โดยนาย A นำที่ดินซึ่งเป็นของตนเองไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้ของนาย A เอง
2.การจำนอง เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น
ตัวอย่างเช่น นาย A ได้กู้เงินจากนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยนาย C ได้นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ที่นาย A ได้กู้ไปจากนาย B
ทรัพย์สินที่อาจใช้ในการจำนองได้ แบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ได้ 2 ประเภท คือ
1.อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดอันติดอยู่กับที่ดินนั้น
2.สังหาริมทรัพย์ ที่จำนองได้ คือ
2.1)เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป
2.2)แพ
2.3)สัตว์พาหนะ
2.4)สังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งกฎหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่เป็นต้น
หลักเกณฑ์ใน การจำนอง
1.ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในทรัพย์ที่จะจำนอง
2.สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้นสัญญาจำนองจะเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันแก่คู่สัญญาแต่อย่างใด ในการกู้ยืมเงินนั้นมีอยู่เสมอ ที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตนไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉยๆ เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ โดยไม่มีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีนี้ไม่ใช่การจำนอง ผู้ให้กู้หาไม่ได้มีสิทธิใดๆ ในที่ดินตามโฉนดแต่อย่างใด ได้แค่เพียงกระดาษโฉนดไว้ในครอบครองเท่านั้น ดังนั้น ถ้าผู้ให้กู้ประสงค์ที่จะให้เป็นการจำนองตามกฎหมายแล้ว จะต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
3.ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฎหมาย กล่าวคือ
3.1)ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตอำนาจ
3.2)ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ได้แก่ที่ดิน น.ส. 3 ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
3.3)การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดินต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ
3.4)การจำนองสัตว์พาหนะ หรือแพ ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ
3.5)การจำนองเรือต้องไปจดทะเบียนจำนองที่กรมเจ้าท่า
3.6)การจดทะเบียนเครื่องจักรต้องไปจดทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม
ผลของสัญญาจำนอง
1.ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ โดยไม่ต้องคำนึงว่ากรรมสิทธิในทรัพย์สินนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ก็ตาม
ตัวอย่างเช่น นาย A ได้กู้เงินจากนาย B เป็นเงิน 1 แสนบาท โดยที่นาย A นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนองไว้กับนาย B และต่อมานาย A ได้กู้เงินจากนาย C อีก 1 แสนบาท โดยไม่ได้มีการนำที่ดินไปจดทะเบียนจำนองแต่อย่างใด ดังนี้ นาย B มีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากที่ดินดังกล่าวได้ก่อน นาย C และแม้ว่านาย A จะได้โอนกรรมสิทธิที่ดินแปลงนั้นไปให้บุคคลภายนอกแล้วก็ตามนาย A คงมีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงดังกล่าวได้ก่อนเจ้าหนี้อื่นที่ไม่ได้ไปจดทะเบียนจำนองในที่ดินแปลงดังกล่าว
2.นอกจากนี้ผู้รับจำนองยังมีสิทธิที่จะเรียกเอาทรัพย์สินที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิของตนได้หากเข้าเงื่อนไขดังต่อไปนี้
2.1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึงห้าปี
2.2) ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงินอันค้างชำระ
2.3) ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือบุริมสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เอง
ตัวอย่างเช่น นาย A ได้ทำการกู้เงินจากนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาทโดยที่นาย A ได้นำที่ดินราคา 1 แสนบาทซึ่งมีราคาเท่ากับเงินกู้ไปจดทะเบียนจำนองไว้เป็นประกันการชำระหนี้ของตน โดยตกลงค่าดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 3 ต่อปี ต่อมาอีก 10 ปี นาย A ผิดนัดไม่เคยชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยให้แก่นาย B เลย ดังนั้นเมื่อรวมยอดหนี้คือเงินต้น 1 แสนบาท กับดอกเบี้ยอีก 3 หมื่นบาทแล้วจะเป็นเงิน 1 แสน 3 หมื่นบาท นาย B มีสิทธิฟ้องนาย A ต่อศาลขอให้ศาลสั่งให้นาย A โอนกรรมสิทธิในที่ดินดังกล่าวให้มาเป็นของนาย B ได้เลย โดยไม่ต้องมีการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวแต่อย่างใด
3.ถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายตลาดใช้หนี้ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ หรือ ถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองหลุดเป็นของผู้รับจำนองและราคาทรัพย์นั้นมีราคาต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ ทั้งสองกรณีนี้ เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนในเงินที่ยังขาดอยู่นั้น
ตัวอย่างเช่น นาย A ได้นำที่ดินไปจำนองนาย B เป็นเงิน 1 แสนบาท ต่อมาเมื่อเจ้าหนี้บังคับจำนองเอาที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินเพียง 5 หมื่นบาท ดังนี้นาย B จะไปบังคับให้นาย A ชดใช้เงินจำนวนที่ยังขาดอยู่อีก 5 หมื่นบาทไม่ได้
ยกเว้นเสียแต่ว่าถ้าในสัญญาจำนองได้ตกลงกันไว้ว่า ในกรณีที่มีการบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่พอชำระยอดหนี้ เงินที่ยังขาดจำนวนนี้ลูกหนี้ยังคงต้องรับผิดชดใช้ให้แก่ผู้รับจำนองจนครบถ้วนข้อตกลงเช่นนี้มีผลบังคับได้ไม่ถือว่าเป็นการผิดกฎหมาย ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ส่วนที่ยังขาดจำนวนอยู่ดังกล่าวได้อีกจนครบถ้วน
ตัวอย่างเช่น นาย A ได้นำที่ดินไปจำนองนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยตกลงกันว่าหากนาย B บังคับจำนองแล้วได้เงินไม่ครบ 1 แสนบาท นาย A ยินยอมชดใช้เงินที่ยังขาดจำนวนอยู่นั้นคืนให้แก่ผู้รับจำนองจนครบถ้วน ต่อมานาย B บังคับจำนองนำที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินเพียง 5 หมื่นบาท เงินที่ยังขาดอีก 5 หมื่นบาทนั้น นาย B มีสิทธิบังคับให้นาย A ชำระคืนให้แก่ตนจนครบถ้วนได้
4.ในกรณีที่มีการบังคับจำนอง เมื่อนำที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินสุทธิเท่าใดแล้วก็ให้นำเงินดังกล่าวชำระหนี้คืนให้แก่ผู้รับจำนอง หากมีเงินเหลืออยู่เท่าใดก็ให้ส่งมอบคืนให้แก่ผู้จำนองผู้รับจำนองจะเก็บไว้เสียเองไม่ได้
ตัวอย่างเช่น นาย A ได้จำนองที่ดินไว้กับนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 ล้านบาท ต่อมาเมื่อนาย B บังคับจำนองได้เงินจากการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวเป็นเงิน 2 แสนบาท นาย B ก็หักเงินที่เป็นหนี้ตนอยู่ 1 แสนบาท ส่วนเงินที่ยังเหลืออยู่อีก 1 แสนบาท นาย B ต้องนำไปคืนนาย A
ขอบเขตของสิทธิจำนอง
ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองได้เฉพาะทรัพย์ที่จดทะเบียนจำนองเท่านั้น จะไปบังคับถึงทรัพย์สินอื่นๆ ที่ไม่ได้จดทะเบียนจำนองไม่ได้ เช่น จำนองเฉพาะที่ดินย่อมไม่ครอบถึงโรงเรือนหรือบ้านที่ปลูกภายหลังวันจำนองเว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้าว่าให้รวมถึงบ้านและโรงเรือนดังกล่าวด้วย
– จำนองเฉพาะบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของคนอื่น ก็มีสิทธิเฉพาะบ้านเท่านั้น
– จำนองย่อมไม่ครอบคลุมถึงดอกผลแห่งทรัพย์สินซึ่งจำนอง เช่น จำนองสวนผลไม้ดอกผลที่ได้จากสวนผลไม้ยังคงเป็นกรรมสิทธิของผู้จำนองอยู่
ทรัพย์สินซึ่งจำนองอยู่นี้ ย่อมเป็นประกันเพื่อการชำระหนี้ดังต่อไปนี้คือ
- เงินต้น
- ดอกเบี้ย
- ค่าเสียหายในการไม่ชำระหนี้ เช่น ค่าทนายความ
- ค่าธรรมเนียมในการบังคับจำนอง
วิธีบังคับจำนอง
ผู้รับจำนองต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร ซึ่งปกติจะใช้เวลาประมาณ 30 วัน หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้คืนภายในกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้รับจำนองจะใช้สิทธิบังคับจำนอง หากถึงกำหนดนัดแล้วลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระ ผู้รับจำนองต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล เพื่อให้ลูกหนี้ปฏิบัติการชำระหนี้ หากไม่ชำระหนี้ ก็ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์ที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ของตน หรือขอให้ศาลสั่งให้ทรัพย์ที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิของตนหากเข้าเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้
จะเห็นได้ว่ากฎหมายบังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนองจะต้องฟ้องคดีต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดินออกขายทอดตลาดเองไม่ได้ และต้องมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องคดีโดยไม่มีการบอกกล่าวทวงถามก่อนไม่ได้
การบังคับจำนองนี้จะไม่คำนึงเลยว่าในขณะที่มีการบังคับจำนองนั้น ทรัพย์สินที่จำเลยอยู่ในความครอบครองของใคร หรือลูกหนี้ได้โอนกรรมสิทธิไปยังผู้อื่นกี่ทอดแล้วก็ตาม สิทธิจำนองย่อมติดตามตัวทรัพย์สินที่จำนองไปด้วยเสมอ แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนองก็ติดตามไปด้วย
ตัวอย่างเช่น นาย A ได้จำนองที่ดินแปลงหนึ่งไว้กับนาย B เป็นเงิน 5 แสนบาท ต่อมานาย A ได้เสียชีวิตลงโดยยกมรดกที่ดินดังกล่าวไปให้นาย D ลูกชายของตน การตายของนาย A ไม่ได้ทำให้สิทธิของการเป็นเจ้าหนี้ของนาย B หมดไป นาย B มีสิทธิบังคับจำนองที่ดินแปลงดังกล่าวได้แม้ว่าจะเป็นชื่อของนาย D แล้วก็ตาม
หนี้ที่ขาดอายุความไปแล้วจะมีผลกระทบถึงการจำนองหรือไม่
แม้ว่าหนี้ที่เป็นประกันนั้นจะขาดอายุความแล้วก็ตาม ผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนองเอาทรัพย์สินที่จำนองได้ ดังนั้น จึงไม่มีผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนองในทรัพย์สินที่จำนองแต่อย่างใด แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่า 5 ปีไม่ได้
ตัวอย่างเช่น นาย A ได้นำที่ดินไปจำนองไว้กับนาย B เป็นเงิน 5 แสนบาทกำหนดชำระคืนในวันที่ 1 มิถุนายน 2520 เมื่อถึงกำหนดชำระแล้ว นาย B ก็ไม่ได้ติดตามทวงหนี้จากนาย A เลยจนถึงวันที่ 1 มิถุนายน 2537 จึงได้บังคับจำนองซึ่งหนี้เงินกู้นั้นต้องฟ้องภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ถึงกำหนดซึ่งกรณีหนี้เงินกู้ขาดอายุความไปเป็นเวลานานแล้วนาย A จะต่อสู้ว่าหนี้เงินกู้ได้ขาดอายุความไปแล้วดังนั้นตัวเองจึงไม่ต้องรับผิดตามสัญญาจำนอง เรื่องนั้นมันเป็นไปไม่ได้นะครับ เพราะแม้ว่าหนี้เงินกู้จะขาดอายุความก็ตามแต่สิทธิจำนองยังอยู่ไม่ได้หมดไปตามอายุความนะครับ เพราะฉะนั้นนาย B จึงมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินดังกล่าวได้ แต่นาย B จะบังคับในส่วนดอกเบี้ยที่ค้างชำระเกินกว่า 5 ปีไม่ได้
ดังนั้น จะเห็นได้ว่าการจำนองเป็นหลักประกันการชำระหนี้อย่างแท้จริง ดังนั้นหากเจ้าหนี้ประสงค์ที่จะได้รับชำระหนี้คืนแล้ว เจ้าหนี้จึงควรให้ลูกหนี้นำทรัพย์สินมาจำนองเป็นประกันการชำระหนี้ด้วย
การชำระหนี้จำนอง
การชำระหนี้จำนองทั้งหมดหรือแค่บางส่วน การระงับหนี้จำนองไม่ว่าในกรณีใดๆ การเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อตกลงในการจำนองก กฎหมายบังคับให้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น ไม่เช่นนั้นแล้วจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้
ตัวอย่างเช่น นาย A ได้จำนองที่ดินของตนไว้กับนาย B ต่อมานาย B ยอมปลดจำนองที่ดินดังกล่าวให้แก่นายเอกแต่ทั้งสองฝ่ายมิได้ไปจดทะเบียนการปลดจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อมานาย B โอนการจำนองให้นาย E โดยจดทะเบียนถูกต้อง แล้วนาย E ได้บังคับจำนองที่ดินแปลงนี้ นาย A จะยกข้อต่อสู้ว่านาย B ปลดจำนองให้แก่ตนเองแล้วขึ้นต่อสู้กับนาย E ไม่ได้
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
