เข้าสู่ช่วงสุดท้ายของไตรมาสที่ 3 ปี 2563 สถานการณ์ของผู้ประกอบการอสังหาก็ยังคงไม่ฟื้นตัวกลับมา โดยรายงานของสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สคช.) ได้มีการระบุถึงอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจช่วงครึ่งหลังของปี 2563 พบว่าลดลงถึง 6.9% โดยเฉพาะตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2 ที่ได้รับผลกระทบจากการล็อกดาวน์ ซึ่งส่งผลต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยตรง ทำให้เศรษฐกิจลดลงต่ำสุดถึง 12.2%
แม้แต่ล่าสุดเมื่อช่วงต้นเดือนกันยายนที่ผ่านมา นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ก็ยังออกมายืนยันสถานการณ์ที่น่ากังวลใจสำหรับผู้ประกอบการอสังหาด้วยตัวเองผ่านทวิตเตอร์ โดยบอกว่า ‘ถ้าใครบอกว่าตลาดอสังหาฯ ยังไปได้ คนนั้นพูดไม่จริงแน่นอน ทุกวันนี้แสนสิริยอดโอนสูงเป็นประวัติการณ์ ไม่ใช่เพราะตลาดดี แต่เราจัดโปรโมชั่นเพื่อเร่งขาย เร่งโอน เพราะอยากได้เงินสดในการรับมือ worst case scenario’ ซึ่งการออกมาทวีตด้วยตัวเองของผู้ประกอบการอสังหาระดับบิ๊กแบรนด์แบบนี้ ก็ทำให้ความน่ากังวลใจที่เคยคลุมเครือของสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์มีความชัดเจนมากยิ่งขึ้น
ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการอสังหาใน บมจ. กำไรหายกว่า 50%
ในขณะเดียวกัน นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือของ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้เปิดเผยผลวิจัยของผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ช่วงล็อกดาวน์ในตอนไตรมาสที่ 2 ปี 2563 ที่ผ่านมา พบว่าผู้ประกอบการอสังหาหลายรายต้องแบกรับการะต้นทุนทางการเงินสูง จนหลายค่ายอยู่ในสภาวะที่เรียกว่าหลังผิงฝา ทำให้ต้องเร่งระบายสต็อกเพื่อดึงกระแสเงินสดเพื่อความบริหารกิจการให้คล่องตัว
แต่อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาส่วนใหญ่ยังต้องเผชิญอยู่ คือการมีสต็อกคงค้าง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่และยังไม่มีการโอนเกิดขึ้น ดังนั้นเพื่อเร่งให้เกิดการโอนจึงเกิดแคมเปญการตลาดโดยการแข่งขันกันด้านราคา ซึ่งทำให้พบเห็นโครงการที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่ถึง 20-50% พร้อมโปรโมชั่นอื่นๆ เช่น อยู่ฟรี 2-3 ปี, การยกเว้นค่าส่วนกลาง เป็นต้น
การทำสงครามราคาเพื่อแลกมากับกระแสเงินสดเข้าบริษัท ทำให้ผลประกอบการรวมของผู้ประกอบการอสังหาในตลาดหลักทรัพย์กว่า 36 บริษัท ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่มีการแข่งขันกันทำสงครามราคาอย่างหนัก มีรายได้รวมกันทั้ง 36 บริษัท 72,822.65 ล้านบาท รายได้เพิ่มขึ้น 19.27% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่หากมาลองดูในด้านกำไรสุทธิของผลประกอบการแล้ว พบว่ากำไรจากของผู้ประกอบการอสังหานั้นลดลงอย่างชัดเจน โดยกำไรสุทธิรวมทั้ง 36 บริษัท มีกำไรสุทธิรวม 4,191.53 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 53.34% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2562
นอกจากนั้นบริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด ยังเปิดเผยว่ายังคงมีอุปทานคงค้างเมื่อครึ่งปี 2563 จำนวนถึง 216,576 ยูนิต โดยคาดว่าหากพ้นสิ้นปี 2563 จะมีหน่วยคงค้างอยู่ที่ 225,000 ยูนิต ซึ่งจำต้องใช้เวลาในการระบายอุปทานคงค้างประมาณ 39 – 42 เดือน หรือประมาณ 3-4 ปี ในอัตราการขายเฉลี่ย (Absorption Rate) ประมาณ 5,3000 – 5,550 ยูนิตต่อเดือน
ซึ่งหากลองมาดูอุปทานคงค้างสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 มีหน่วยเหลือขาย 126,015 ยูนิต โดยคาดว่าจะมีอุปทานคงค้างอยู่ในระบบรวม 134,400 ยูนิต โดยอัตราการขายเฉลี่ย (Absorption Rate) ประมาณ 3,000 – 3,100 ยูนิต ซึ่งคาดว่าจะต้องใช้เวลาระบายอุปทานคงค้างถึง 4 – 4.5 ปี และสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม มีอุปทานคงค้างประมาณ 90,561 ยูนิต ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาในการระบายอุปทานคงค้างถึง 50 เดือน และคาดว่าในสิ้นปี 2563 นี้จะมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาดอีก 20,000 ยูนิต
จากสถานการณ์ที่ต้องเร่งระบายอุปทานคงค้างพร้อมทั้งยังต้องรองรับอุปทานใหม่ที่จะเข้ามาในตลาด ทำให้คาดว่าการทำสงครามราคานั้นยังจะคงดำเนินต่อไป และในส่วนของรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าจะมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยคาดว่าจะมีรายได้รวม 310,000 – 330,000 ล้านบาท โดยลดลงจากปีก่อนประมาณ 20-30% ซึ่งคาดว่าในช่วงปีหน้า สถานภารณ์ก็อาจจะยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก ซึ่งสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวเมื่อไร ต้องพิจารณาจาปัจจัยทางเศรษฐกิจต่อไป
ที่มา:
https://www.bangkokbiznews.com/news/detail/895052
