หลายๆท่านอาจจะเห็นว่าในช่วงตั้งแต่ปลายปี 2560 จนถึงเวลานี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมนั้นราคากระโดดไปมากจนทำให้ พนักงานกินเงินเดือนหลายๆท่านแทบจะโบกมือลาหรือเลือกที่จะมองข้าม คอนโดใจกลางเมือง กันไปเลย หากไม่ใช่กลุ่มคนที่มีเงินถุงเงินถังจริงๆการจะเป็นเจ้าของคอนโดใจกลางเมืองนี้แทบเป็นไปไม่ได้ ดังนั้นวันนี้เราจะพาไปดูถึง สาเหตุและปัญหาต่างๆที่ทำไมเหล่าผู้ประกอบการจำเป็นต้องขายบ้านหรือคอนโดในราคาที่แพงเกินความจำเป็น
สาเหตุและปัญหาที่ทำให้บ้านและคอนโดใน กทม ราคาแพง
ปัญหาหลักที่ทำให้เหล่าดีเวลลอปเปอร์จำเป็นต้องเปืดราคาบ้านและคอนโดในราคาที่เพราะนั้นก็เพราะว่า ที่ดินในพื้นที่ กรุงเทพฯ นั้นเหลือน้อยทำให้ที่ดินมีราคาเเพงในสัดส่วนที่บางทีมากกว่าราคาก่อสร้างตึกโดยเฉพาะยิ่งเป็นพื้นที่ใจกลาง กรุงเทพฯ หรือพื้นที่รถไฟฟ้าผ่าน
ตัวอย่างเช่น
- ที่ดิน4ไร่ (1,600 ตร.วา)กลางกรุง ตร.วา ละ 2ล้าน รวมเป็นเงิน 3,200 ล้านบาท นี้คือเงินที่เหล่าดีเวลลอปเปอร์จำเป็นต้องจ่ายสำหรับค่าที่ดิน
- ค่าก่อสร้างออกแบบ โดยประมาณโครงการ 60,000 ตรม.ประมาณตึก 40 ชั้น จากนั้นเสียค่าตกแต่งประมาณ 25,000 ต่อ ตรม. รวมเป็นเงินทั้งหมด 1,500 ล้านบาท รวมกับค่าที่ดิน 3,200 ล้านบาท จะเป็นเงินค่าก็สร้างคอนโดทั้งหมด 4,700 ล้านบาท
- เวลาที่ดีเวลลอปเปอร์คิดราคาสำหรับขาย จะเริ่มคิดตั้งแต่พื้นที่ก่อสร้าง 60,000 ตรม. หักส่วนกลาง ที่จอดรถ สวน และอื่นๆ ประมาณ 30-40% จะทำให้เหลือพื้นที่สำหรับขายโครงการอยู่ที่ 60-70% จะเท่ากับประมาณ 36,000-40,000 ตร.ม. ในกรณีที่เป็นโครงการมาตราฐานจะคิดอยู่ในราคาประมาณ
250,000 ต่อ ตร.ม. และหากสมมุติขายได้หมดทั้ง 40 ชั้นก็จะได้เงินทั้งหมด 11,000 ล้านบาท กำไร 6,300 ล้านบาทโดยอันนี้เป็นการคิดแบบ ดิบๆยังไม่ได้รวมค่า โฆษณาต่างๆรวมไปจนถึงค่านายหน้าต่างๆที่หากมาหักลบแล้วอาจจะไม่ได้ กำไรเต็มๆเเบบที่เราได้ลองคำนวนออกมา แต่โดยรวมก็จะไม่หนี้จากนี้เท่าไร
จากที่เราคำนวนไปด้านบนจะสังเกตุได้ว่าราคาขนาดนี้คนธรรมดาแทบจะซื้อได้ยากแล้ว ทำให้เหล่าดีเวลลอปเปอร์จึงพยายามจะหนีไปสร้างโดมิเนียมแบบลักชัวรีแทนโดยทำการโฆษณาให้เว่อวัง ตั้งแต่การออกแบบโดยพยายามดึงสถาปนิกเก่งๆที่มีชื่อเสียงยิ่งระดับโลกยิ่งดีโดยเรามาลองคิดเล่นๆ
โครงการคอนโด40ชั้น ประมาณโครงการ 60,000 ตรม. ค่าก่อสร้างแบบเว่อวังดึงสถาปนิกเก่งๆมาออกแบบ ตรม.ละ 50,000 เป็นเงิน 3,000 ล้าน รวมกับค่าที่ดิน 3,200 ล้านบาท จะเป็นเงินค่าก็สร้างคอนโดทั้งหมด 6,300 ล้านบาท แล้วตั้งราคาขาย ตรม. ละ 500,000 ถ้าขายหมดได้ประมาณ
21,000 ล้านบาท กำไรประมาณ 14,700 ล้านบาทเพิ่มขึ้นมาอีกเท่าตัว
แพงขนาดนี้จะขายออกหรือ
ตอบง่ายๆ คือขายาออกแน่นอนและขายดีด้วยนั้นก็เพราะ เขาไม่ได้มองกลุ่มพนักงานที่มีฐานเงินเดือนต่ำไปจนถึงกลางอยู่แล้วเพราะว่า ราคาขายขนาดนี้คนธรรดาทั่วไปไม่มีปัญญาอย่างแน่นอน แต่เขาต้องการเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีเงิน นักธุรกิจใหญ่หรือกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก เพราะหากเทียบกับต่างประเทศแล้วนั้นค่าก่อสร้างในประเทศไทยยังถูกกว่ามากหากใครมองไม่เห็นภาพ ลองไปอ่านบทความนี้ดูก่อนได้เลยค่ะ จะทำให้ทราบเลยว่าทำไมคนต่างชาติถึงนิยมมาซื้อคอนโดในประเทศไทยกันเพราะนอกจากจะถูกแล้วเมื่อเทียบกับที่ดินหรือราคาบ้านเขายังสามารถครองที่ดินได้อย่างยาวนานเกิน90ปีอีกด้วย ทำให้อนาคตคนที่อยู่อาศัยคอนโดใจกลาง กรุงเทพฯ อาจจะมีแต่ชาวต่างชาติเป็นหลักเอวังก็มีด้วยประการฉะนี้
เจาะลึก 5 หลักฮวงจุ้ย ที่ดินดี สำหรับการอยู่อาศัยและลงทุน