อนาคตคอนโดใจกลางเมือง จะไม่มีที่จอดรถ

July 31, 2019

อนาคต คอนโดใจกลางเมือง อาจจะไม่มีที่จอดรถ เหตุราคาที่ดินแพงและเพื่อสนับสนุนให้ผู้อยู่อาศัยตลอดจนผู้อื่นยอมทิ้งรถและใช้รถไฟฟ้าแทน แก้ปัญหารถติด เพิ่มพื้นที่ทำห้องชุดทำให้ราคาขายมีราคาถูกลง

อนาคต คอนโดใจกลางเมือง ไม่มีที่จอดรถ..?

ปัญหาที่จอดรถในคอนโดมิเนียมกลายเป็นยาขม สำหรับผู้ประกอบการ ท่ามกลางราคาที่ดินแสนแพง โดยเฉพาะทำเลกลางเมือง ส่งผลให้เอกชนเสนอ ขอแก้ไขกฎข้อบังคับ ว่าด้วยเรื่องที่จอดรถยนต์บนคอนโดมิเนียม หวังลดต้นทุน เพิ่มพื้นที่ขายในราคาที่ถูกลง ขณะเดียว กันต้องการลดการนำรถยนต์ส่วนตัว เข้าเขตกรุงเทพฯชั้นใน

แม้แต่ กทม.ตลอดจนหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่างเห็นด้วย เพื่อต้องการให้เกิดความคุ้มทุนดึงคนใช้รถไฟฟ้าล่าสุดการปรับปรุงผังเมือง กทม.ฉบับที่ 4 ปักหมุด 12 สถานีรถไฟฟ้า ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) มีเงื่อนไขลดพื้นที่จอดรถลง 25% ขณะสถานีรอบนอก หาก เอกชนจัดทำที่จอดรถ บริเวณปลายทาง-ต้นทาง เพื่อสนับสนุนให้ผู้อยู่อาศัยตลอดจนผู้อื่นยอมทิ้งรถและใช้รถไฟฟ้า จะได้รับสิทธิ์ FAR โบนัส ก่อสร้างพื้นที่ขายเพิ่ม ไม่เกิน 20% ตาม FAR กำหนด จากกฎที่จอดรถคอนโดมิเนียมเขตกทม.

ปัจจุบันกำหนดสัดส่วนพื้นที่อาคาร 120 ตารางเมตรต่อที่จอดรถ 1 คันซึ่งปัจจุบันยังไม่มีการแก้ไขปรับปรุง จาการใช้มาตรการทางผังเมือง สนับสนุนภาคเอกชน ลดพื้นที่จอดรถ เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยหันมาเดินทางโดยรถไฟฟ้าลดความแออัดคับคั่งในเขตเมืองชั้นในมองว่าเป็นเรื่องที่ดี ซึ่งได้กำหนดไว้ในเงื่อนไขข้อกำหนด คาดว่าจะเพิ่มพื้นที่ขายคอนโดมิเนียมมากขึ้น ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมถูกลง

อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่าเอกชนเสนอให้ยกเลิกเรื่องที่จอดรถในคอนโดมิเนียม ทั้งหมดโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้ากลางเมือง และให้เอกชนตลอดจนหน่วยงานรัฐ พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกบนที่ดินรัฐ ซึ่งมองว่า ไม่มีเจ้าของที่ดินรายใดให้พัฒนา เพราะศักยภาพทำเลสามารถทำประโยชน์รูปแบบมิกซ์ยูส ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมหรู ได้มากกว่าบ้านคนจน

ไม่ต้องมีพื้นที่จอดรถ ทำให้ราคาขายห้องชุดมีราคาถูกลง

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า ในการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ได้เสนอให้การพัฒนาโครงการภายในพื้นที่ระยะ 500-800 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า ไม่ต้องมีพื้นที่จอดรถ จากเดิมที่บังคับให้ต้องสร้าง เพื่อทำให้ราคาขายห้องชุดมีราคาถูกลง เป็นราคาที่ผู้มีรายได้น้อย และต้องการที่พักอาศัยในเมืองสามารถเข้าถึงได้ ตามนโยบายของ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี

ซึ่งต้องการให้ผู้มีรายได้น้อยในเมืองมีคุณภาพชีวิตที่ดี เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ผ่านมาได้เสนอแนวคิดให้การเคหะแห่งชาติ (กคช.) เช่าที่ดินมักกะสันจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ประมาณ 4 ไร่ ระยะเวลา 30 ปี ในอัตราค่าเช่าพิเศษ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการอาคารชุดให้กับผู้มีรายได้น้อยในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต ทั้งนี้ค่าเช่าที่ดินจะอยู่ที่ตารางวาละประมาณ 240,000 บาท หรือไร่ละประมาณ 96 ล้านบาท (ขณะราคาซื้อขายที่ดินย่านดังกล่าวปัจจุบันอยู่ระหว่าง 700,000-800,000 บาทต่อตารางวา)

นอกจากไม่ต้องสร้างพื้นที่จอดรถแล้ว ผังเมืองใหม่ปรับเพิ่ม FAR เป็น 20 เท่า จากเดิมที่ให้เพียง 10 เท่า ทำให้มีพื้นที่ขายเพิ่มขึ้นเท่าตัว จาก 1.6 หมื่นตารางเมตร เป็น 3.2 หมื่นตารางเมตรเมื่อรวมต้นทุนราคาที่ดิน บวกค่าพัฒนา ค่าดำเนินการและกำไร แล้วราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาท สำหรับห้องขนาดพื้นที่ 24 ตารางเมตร หรือเฉลี่ยกว่า 4 หมื่นบาทต่อตารางเมตร

หากเปรียบเทียบกับห้องชุดที่พัฒนาโดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านพระราม 9 และอโศก ซึ่งอยู่ใกล้เคียง (คอนโดฯฟรีโฮลด์) ขายในราคา 150,000 บาทต่อตารางเมตร ถือว่าราคาตํ่ากว่า 3 เท่า

แนวคิดนี้ นายธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการกคช.เห็นชอบพร้อมเตรียมจัดทำเป็นแผนงานเสนอต่อ พล.อ. ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีนอกจากที่การรถไฟฯแล้ว ยังมีที่ดินของหน่วยงานรัฐอื่นๆ ที่อยู่ในย่านธุรกิจ เช่น กรมธนารักษ์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซี่งประเมินว่ามีความพร้อมให้เช่าพื้นที่