ดีเวลอปเปอร์ดิ้นระบายสต๊อกลดแลกแจกแถม ดัมพ์ราคาคอนโดฯ นับแสนหน่วยขายไม่หมด ภายใน 3 ปีนับจากได้รับใบอนุญาต ต้องกำเงินจ่ายรายห้อง ประเภทพาณิชย์ 0.3% สายสีม่วง อ่วมสุดหมื่นหน่วย
คอนโดสายสีม่วง เหลือขาย1หมื่นยูนิต
กลายเป็นเรื่องใหญ่ สำหรับคอนโดมิเนียมค้างสต๊อกและที่อยู่ระหว่างก่อสร้างตามเส้นทางรถไฟฟ้า กว่า 1 แสนหน่วยต้องรับสภาพ เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในอัตราพาณิชยกรรม 0.3% หรือ “ล้านละ 3,000 บาทต่อปี” เนื่องจากประเมินว่าไม่น่าจะขายจบปิดโครงการได้ทันภายใน 3 ปีนับจากออกใบอนุญาต จะเสียภาษีประเภทที่อยู่อาศัย 0.02% ที่กฎหมายผ่อนผัน ตามข้อเสนอของ 3 สมาคมบ้าน ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เนื่องจากหลายโครงการก่อสร้างมานานหลายปี ทุกโครงการมีหน่วยเหลือขายสะสมหมุนเวียนกลับมาขายใหม่ จากการทิ้งดาวน์, การปฏิเสธสินเชื่อ ขณะที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้ วันที่ 1 มกราคม 2563 ส่งผลให้การรีบเร่งโหมโปรโมชัน ลดแลกแจกแถม จนกระทั่งการดัมพ์ราคา เพื่อให้ของที่มีอยู่ในมือระบายออกให้มากที่สุด โดยเฉพาะคอนโดฯตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่เหลือขายประมาณกว่า 10,000 หน่วย จากการก่อสร้างและเปิดการขายในช่วง 2-3 ปีก่อน และกำลังถูกซ้ำเติมด้วยภาษีที่ดินที่กำลังจะบังคับใช้ วันที่ 1 มกราคม 2563
โครงการค้างสต๊อก
นายอธิป พีชานนท์ ประธานสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย ว่า โครงการค้างสต๊อก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ได้รับใบอนุญาตมาก่อนหน้านี้ หากปัจจุบันมีจำนวนหน่วยเหลือขายคงต้องยอมรับสภาพเสียภาษีในอัตราพาณิชย์ 0.3% เมื่อสอบถามว่าคอนโดมิเนียมค้างสต๊อกกว่า 1 แสนหน่วย ตามที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำรวจใช่หรือไม่ นายอธิประบุว่า อาจเป็นตัวเลขที่ศูนย์ข้อมูลฯรวมเอาโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างด้วย ทางออกหากต้องการเสียค่าใช้จ่ายลดลง ต้องเร่งขาย อัดโปรโมชัน แต่ทั้งนี้บางค่ายบางโครงการ เลือกดัมพ์ราคาต่ำๆ ทำให้กระทบกับลูกค้ารายเก่า กระทบมูลค่าการประเมินทรัพย์สินของธนาคารและยังกระทบกับเพื่อนร่วมวิชาชีพที่อยู่บริเวณนั้นด้วย สำหรับโครงการแนวสายสีม่วง ยอมรับน่าเป็นห่วงเนื่องจากมีโครงการเหลือขายสะสมมานาน จากการคาดการณ์ที่ผิดพลาดว่าทุกเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่านจะต้องเป็นทำเลของคอนโดมิเนียม แต่ลืมคิดไปว่าในย่านนนทบุรี อย่างบางใหญ่ บางกรวย ไทรน้อย ฯลฯ เป็นทำเลของแนวราบระดับราคาขายไม่ต่างกัน ทางออกหากไม่ก่อสร้างเติมซัพพลายเข้าไปก็จะช่วยให้สต๊อกค่อยๆ หมดไปได้แต่ต้องใช้เวลา
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่าคอนโดมิเนียมของศุภาลัย ทำเลสายสีม่วงและสายสีชมพู ที่ยังรอขายอีกประมาณ 1,000 หน่วย ราคาเฉลี่ย 2 ล้านบาท บวกลบต่อหน่วย อย่างไรก็ตาม บริษัทไม่ได้กังวล โดยประเมินว่าภาษีอัตราพาณิชย์ 0.3% ที่ต้องจ่ายแต่ละหน่วย เป็นส่วนน้อยหากเทียบกับมูลค่าโครงการ หรือแม้แต่สิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆที่บริษัทลงทุนให้ลูกค้า ถือว่ามีมูลค่าสูงกว่า สำหรับการขายบริษัทใช้โปรโมชันจูงใจตามปกติส่วนการลดราคา จะอยู่ที่ 5-10% นายไตรเตชะอธิบายต่อว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการไม่มีการเปิดโครงการใหม่ซ้ำเติมซัพพลายเชื่อว่าน่าจะถูกดูดซับไปได้
พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ขณะที่นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรี ประเมินว่าคอนโดมิเนียมสายสีม่วงจะถูกดูดซับได้หมด ภายใน 2-3 ปี นับจากนี้หากไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น ซึ่งราคาที่ขายมีการลดราคาลงมากพอสมควร แน่นอนว่าเมื่อภาษีที่ดินบังคับใช้ จำนวนหน่วยเหลือขายผู้ประกอบการต้องรับภาระ สอดคล้องกับแหล่งข่าวจากบริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและการขายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กระทบผู้ประกอบการที่มีที่พักอาศัยเหลือขายในมือจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมค่อนข้างเหนื่อย เพราะสถานการณ์เศรษฐกิจไม่เอื้อ ลูกค้ามีปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูง พบมากในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งนี้ทำเลที่น่าเป็นห่วงคือแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ตั้งแต่คลองสถานีบางไผ่ ถึงเตาปูน มีไม่ต่ำกว่า 50 อาคาร ซัพพลายรวมทั้งหมด 3 -4 หมื่นยูนิต ขายได้ส่วนหนึ่ง และยังเหลือขายอีก 1-2 หมื่นยูนิต ขณะที่อัตราการดูดซับหรือการขายได้ในปีนี้อยู่ที่ประมาณ 5-6 ยูนิตต่อเดือน ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต๊อก เพราะปีหน้าคอนโดฯเก่าที่เหลือขายจะมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา-ค่าส่วนกลาง และสุดท้ายภาษีสิ่งปลูกสร้าง เข้ามาซ้ำเติม
‘แนวสายสีม่วงยอมรับน่าเป็นห่วงเนื่องจากมีโครงการเหลือขายสะสมมานานจากการคาดการณ์ที่ผิดพลาดว่าทุกเส้นทางที่มีรถไฟฟ้า
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
บิ๊กตู่ บอกเอง ต้นเหตุ รัฐสภาใหม่ ทำไม ไม่เสร็จสักที
สรุปภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เชิงพาณิชย์ในกรุงเทพฯ ปี 2562
