เมื่อช่วงปีใหม่ที่ผ่านมา ผู้เขียนได้ใช้เวลาในวาระเทศกาล เดินทางไปเยี่ยมเยียนมิตรสหายที่คบหากันมานานท่านหนึ่ง ที่ผันตัวเองจากนักการตลาดบริษัทอสังหาฯ มือฉมัง มารับช่วงต่อ ‘หอพักนักศึกษาหญิง’ จากรุ่นพ่อในฐานะพี่ชายคนโตอย่างเต็มตัว หมายมั่นตั้งใจจะไปแสดงความยินดี ที่เพื่อนรักผู้นี้ กำลังจะมี ‘Passive Income’ เป็นกอบเป็นกำของตนเองสักทีหลักจากทุ่มเทแรงกายมาเป็นเวลาอย่างยาวนาน
“Active Outcome น่ะสิไม่ว่า…”
นี่คือประโยคเบรคการสนทนาที่ผู้เขียนได้รับจากสหายในวินาทีที่เอ่ยปากกล่าวชมออกไป ตามด้วยเสียงหัวเราะขื่นๆ พร้อมกับมุมมองจาก ‘ผู้ประกอบการ’ สายตรง ที่ร่วมแชร์เกี่ยวกับธุรกิจ ‘ห้องเช่า’ ที่กำลังประสบพบเจออยู่ในขณะนี้ ที่ชวนให้คิดทบทวนอีกสักที ว่าการตัดสินใจในทางสายนี้…คุ้มพอหรือไม่
(หมายเหตุ: เรื่องราวถัดจากนี้ เป็นเพียงหนึ่งในกรณีศึกษาตัวอย่าง ไม่จำเป็นว่าจะต้องเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการกับทุกคน แต่เชื่อว่า การได้รับรู้เสียแต่เนิ่นๆ น่าจะช่วยให้ผู้คิดจะเข้ามาในตลาดนี้ ได้เตรียมตัวเพิ่มความระวังไว้บ้าง…)
//การแข่งขันที่สูงขึ้นอย่างน่าประหวั่น…
เพื่อนของผู้เขียนสะสมประสบการณ์ในฐานะนักการตลาดอสังหาฯ มานานหลายปีนับตั้งแต่สำเร็จการศึกษา ก่อนจะตัดสินใจออกมารับช่วงต่อกิจการเมื่อสามปีก่อน ด้วยเห็นว่า เป็นจังหวะที่เหมาะ ใช้เวลาพัฒนาโครงสร้างอาคารเดิมที่มี ปรับปรุงให้สวยงาม น่าจะออกดอกออกผลคืนทุนในระยะเวลาที่พอรับได้
แต่สิ่งที่เขามองพลาดไปในเบื้องต้น คือการประเมินการเติบโตของตลาดและความต้องการด้านอสังหาฯ ห้องเช่าน้อยกว่าที่เป็นจริง ดังจะเป็นได้ว่า ระยะเวลาสามปี มีผู้ประกอบการจำนวนน้อยใหญ่ในพื้นที่ที่เขาอยู่ มากกว่าเดิมหลายเท่าตัว ในรูปแบบ เงื่อนไข สิ่งอำนวยความสะดวกดึงดูดใจ และความใหม่ที่มากกว่า จนเริ่มเข้าสู่แตกหักของการหั่นราคาเข้าไปทุกขณะ
//ผู้เช่าที่มากด้วยปัญหา
ขึ้นชื่อว่าหอพัก ในทางหนึ่ง มันก็คือพื้นที่รวมของคนจำนวนมากโดยกลายๆ และย่อมเลี่ยงไม่ได้ ที่จะมีปัญหากระทบกระทั่งที่จะตามมา ซึ่งนั่นจะส่งผลต่อสภาพของห้องพัก ความชำรุดทรุดโทรมที่จะเกิดขึ้น กลายเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการปรับปรุงตกแต่งนับไม่ถ้วน (ยังไม่นับรวมถึงข้อกฎหมายของการเป็นผู้ประกอบการหอพัก ก็เต็มไปด้วยข้อจุกจิกปลีกย่อยอีกมากมาย) และหอพักหญิงล้วนยังเต็มไปด้วยปัญหาขนาดนี้ ลองนึกสภาพว่าเป็นอพาร์ทเมนต์แบ่งเช่าดู จะพบว่าปัญหาน่าจะทวีคูณเป็นเท่าตัว
//การคืนทุนที่ยังไม่เห็นอนาคต…
แต่ทั้งหมด ยังไม่น่าตระหนกเท่ากับความจริงที่ว่า หอพักที่ได้รับการปรับปรุงในแบบ ‘Premium’ เช่นนี้ จะสามารถคืนทุนได้ในระยะเวลาที่คาดเอาไว้หรือไม่ ด้วยค่าเช่าที่ตั้งไว้ที่ไม่ได้สูงไปจากราคากลาง (พอให้สมน้ำสมเนื้อได้ในบางส่วน) ภายใต้กระแสการแข่งขันที่รุนแรงดังที่กล่าวไปก่อนหน้า ทางเลือกของผู้บริโภคที่มากขึ้นตามอัตรา ไม่นับรวมค่าใช้จ่ายคงตัวที่ต้องมีแน่ๆ ตามมาในทุกเดือน ที่เพื่อนของผู้เขียนเองก็ยากจะตอบได้ว่า จะลงเอยในจุดใดกันแน่
ท้ายที่สุดนี้ แม้มันจะเต็มไปด้วยปัญหา แต่เพื่อนของผู้เขียนก็โชคดีกว่าในแง่ของทำเลที่ตั้ง จังหวะเวลาในการเข้าสู่ตลาด และการรู้นอกออกในด้านอสังหาฯ ในหลายระดับ ซึ่งก็ยังเป็นสิ่งที่คอยเติมเชื้อความเชื่อมั่น ถึงปลายทางของเขาให้ก้าวต่อไป ด้วยลึกๆ ก็ยังมั่นใจกับการสร้างสินทรัพย์ชนิดนี้ … แม้มันจะไม่ง่ายนักก็ตาม