ตามปกติแล้ว สิ่งไหนที่เราซื้อมาสิ่งนั้นก็จะกลายเป็นทรัพย์สินส่วนตัวที่เรามีสิทธิ์ทำอะไรก็ได้ แต่บ้านถือเป็นทรัพย์สินที่มีความพิเศษในเรื่องนี้ เพราะบ้านเป็นเพียงส่วนเล็ก ๆ ของชุมชน การกระทำใด ๆ ที่อาจสร้างความเดือดร้อนให้คนอื่น เช่น การต่อเติมบ้าน จึงมักจะมีกฎหมายดูแลอยู่ในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การขออนุญาตก่อนเริ่มต่อเติมบ้านเลย
ต่อเติมต่างจากซ่อมแซมอย่างไร
- การต่อเติมบ้าน คือ การดัดแปลงบ้านด้วยวิธีเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ ของโครงสร้างของอาคาร หรือส่วนต่าง ๆ ของอาคารซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้ว ให้ผิดไปจากเดิม เช่น ขยายพื้นที่ครัวหลังบ้านให้กว้างออกไป ทำหลังคาคลุมที่จอดรถ
- ส่วนซ่อมแซม คือ การซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ของอาคารให้คงสภาพเดิม เช่น ซ่อมรอยรั่วของประตู
นั่นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมการต่อเติมบ้านจึงดูเป็นเรื่องใหญ่ขนาดที่ต้องขออนุญาตเป็นเรื่องเป็นราวและต้องมีกฎหมายต่อเติมบ้านคอยควบคุมดูแล
คำถามยอดฮิตจากหลาย ๆ คน คือ ทำไมต้องขออนุญาตต่อเติมบ้านตัวเอง? ลองนึกกันดูสิว่า การต่อเติมบ้านไม่ว่าจะเล็กน้อยหรือใหญ่โตอย่างไร มีเรื่องไม่สามารถควบคุมได้เลยก็คือ เสียงดัง ฝุ่นควัน และกลิ่นไม่พึงประสงค์ ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะสร้างความเดือดร้อนรำคาญใจให้เพื่อนบ้านเป็นเวลานาน ถ้าเราทำเรื่องขออนุญาตไว้อย่างถูกต้อง จะช่วยลดความบาดหมาง หรือป้องกันการฟ้องร้องจากเพื่อนบ้านในอนาคตได้
นอกจากนั้น ยังช่วยสร้างความปลอดภัยต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัยได้อีกด้วย เพราะการต่อเติมบ้าน ต้องข้องเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างบางอย่างในบ้าน การขออนุญาตตามกฎหมายต่อเติมบ้านจะทำให้มีผู้เชี่ยวชาญเข้ามาประเมินความปลอดภัยในด้านต่าง ๆ ให้ เช่น ความปลอดภัยจากเหตุการณ์บ้านถล่ม ไฟไหม้ การทำผิดกฎหมายเรื่องระยะร่น เป็นต้น
ขออนุญาตกับใคร ?
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดให้ ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร (รวมถึงบ้าน) ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน ซึ่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ได้แก่ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร นายกเทศมนตรี นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด นายกเมืองพัทยา นายกองค์การบริหารส่วนตำบล และผู้บริหารท้องถิ่นขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น พูดง่าย ๆ ก็คือขออนุญาตจากผู้ปกครองในพื้นที่ที่บ้านหลังนั้นตั้งอยู่
แม้กฎหมายต่อเติมบ้านจะกำหนดว่าให้ขออนุญาตเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน แต่มีกรณีที่อนุโลมให้ไม่ต้องอนุญาตได้เช่นกัน นั่นคือ
- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุที่มีขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ
- การเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ของบ้านที่ไม่ใช่โครงสร้าง โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่ส่วนหนึ่งส่วนใดของโครงสร้างบ้านเดิมเกิน 10%
- การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ส่วนต่าง ๆ ของบ้านที่ไม่ใช่โครงสร้าง ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่ส่วนหนึ่งส่วนใดของโครงสร้างบ้านเดิม เกิน 10% และ
- การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคาหรือของพื้นชั้นหนึ่งชั้นใด ให้มีเนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้น รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
เห็นข้อกำหนดแล้วหลายคนคงหนักใจ เพราะดูจะทำได้ยากในความเป็นจริง อย่างข้อที่ว่าให้ใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิมเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ของบ้านได้ แต่ห้ามใช้คอนกรีตซึ่งแทบจะเป็นไปไม่ได้ หรือการที่ให้ต่อเติมบ้านในส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างบ้านได้ แต่ต้องไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเกิน 10% เชื่อว่าแทบจะไม่มีใครเคยชั่งน้ำหนักจริงจังมาก่อน ดังนั้นถ้าไม่มั่นใจว่าเราจะทำได้ตามที่กฎหมายต่อเติมบ้านอนุโลมไว้ ควรไปทำเรื่องของอนุญาตไว้ดีกว่า เพราะถ้าโดนเพื่อนบ้างฟ้องร้อง หรือโดนเจ้าหน้าที่รัฐตรวจสอบพบภายหลัง ผลที่ตามมาอาจไม่คุ้มค่าก็ได้ เพราะบทลงโทษของเรื่องนี้ไม่เบาเลยทีเดียว
การต่อเติมบ้านโดยฝ่าฝืนกฎหมายต่อเติมบ้าน เช่น ไม่แจ้งให้พนักงานท้องถิ่นทราบหรือไม่ต่อเติมบ้านตามแปลนที่แจ้งไว้ แล้วสร้างความเดือดร้อนให้บริเวณใกล้เคียง เจ้าพนักงานท้องถิ่นสามารถสั่งให้เจ้าของหรือผู้ควบคุมอาคาร หรือผู้ควบคุมงานก่อสร้าง ให้ระงับการต่อเติมบ้านได้ทันที และสั่งห้ามใครเข้าพื้นที่ ถ้าระงับการต่อเติมแล้วพบว่าแก้ไขได้ เจ้าพนักงานจะสั่งให้ผู้กระทำผิดแก้ไขให้ถูกต้อง แต่ถ้าเจ้าพนักงานพิจารณาแล้วว่าแก้ไขไม่ได้ สามารถสามารถสั่งรื้อถอนอาคารภายในเวลาที่กำหนด และดำเนินการแจ้งความเพื่อดำเนินคดีได้ด้วย
- การไม่ขออนุญาตต่อเติมบ้าน มีโทษสูงสุดคือ จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังมีการกระทำการฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง
- หากเจ้าพนักงานสั่งระงับการต่อเติมบ้านและสั่งห้ามเข้าพื้นที่ แต่ไม่ปฏิบัติตาม จะมีโทษเพิ่มอีกคือโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
ถ้ารู้ว่าโทษจะหนักขนาดนี้ แล้วก็อย่ารอช้า รีบไปติดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น แล้วทำให้เป็นเรื่องที่ถูกต้องกันเถอะ
- ติดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น
- ยื่นคำขอตามแบบฟอร์มขออนุญาตที่กฎหมายต่อเติมบ้านกำหนดพร้อมเอกสารสำคัญ เช่น แบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลน สำเนาโฉนดที่ดิน หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน แต่ถ้าหากเป็นอาคารอยู่อาศัยไม่เกินสองชั้นและมีพื้นที่อาคารไม่เกิน 150 ตารางเมตร สามารถยื่นแผนผังบริเวณ แสดงแนวเขตที่ดิน แปลนพื้นชั้นล่าง และที่ตั้งของอาคารพอสังเขป แทนแบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลนได้
- หากเอกสารทุกอย่างถูกต้องและครบถ้วน เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะตรวจพิจารณาและออกใบอนุญาตให้ภายใน 45 วัน นับจากวันที่ได้รับคำขอ หากเอกสารไม่ถูกต้องตามกฎหมายกำหนด เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะตรวจพิจารณาและแจ้งเหตุผลให้ทราบภายใน 45 วันเช่นกัน แล้วผู้ยื่นขอนอนุญาตต้องแก้ไขให้ถูกต้อง เมื่อเอกสารถูกต้องแล้ว จะได้รับใบอนุญาตภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับเอกสารที่แก้ไขแล้ว
- เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว ผู้ได้รับใบอนุญาตต้องมีหนังสือแจ้งชื่อผู้ควบคุมงาน กับวันเริ่มต้นและสิ้นสุดการดำเนินงาน ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นรับทราบก่อนเริ่มงาน
แต่ถ้าผู้ขออนุญาตไม่สามารถรอได้นานขนาดนั้น สามารถเปลี่ยนจากการขออนุญาตมาเป็น “การแจ้งเพื่อทราบ” โดย
- แจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบ
- คำขอตามแบบฟอร์มขออนุญาตที่กฎหมายต่อเติมบ้านกำหนดพร้อมเอกสารสำคัญ เช่นเดียวกับการขอใบอนุญาต โดยผู้ออกแบบอาคาร ต้องเป็นวุฒิวิศวกรและวุฒิสถาปนิก พร้อมทั้งแจ้งวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดการดำเนินงาน
- ชำระค่าธรรมเนียม
- รับใบรับแจ้งเพื่อเป็นหลักฐานการแจ้ง แล้วเริ่มการต่อเติมบ้านได้เลย
ซึ่งแบบนี้มีข้อดีอยู่ที่สะดวก รวดเร็ว อาจมีข้อเสียอยู่ที่ แต่หากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจพบภายหลังว่าการต่อเติมไม่หรือแปลนบ้านไม่เป็นไปตามกฎหมาย (เช่น ระยะย่น พื้นที่ว่าง ไม่เป็นไปตามกฎหมาย) อาจถูกสั่งให้รื้อถอนภายหลังได้
แม้การขออนุญาตต่อเติมบ้านจะมีหลายขั้นตอนหรือใช้เวลานานไปบ้าง แต่เพื่อความปลอดภัยของคนในบ้านและเพื่อนบ้าน ก็ควรทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพราะการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของบ้านไม่ใช่เรื่องเล็ก ๆ เลย ถ้าใครมีแผนจะต่อเติมบ้านในเร็ว ๆ นี้ ก็อย่าลืมทำเรื่องขออนุญาตกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นกันด้วยนะคะ
……..
ที่มา
- พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/cba22.pdf
- คู่มือกฎหมายควบคุมอาคาร ฉบับประชาชน http://www.oic.go.th/FILEWEB/CABINFOCENTER17/DRAWER018/GENERAL/DATA0000/00000251.PDF