‘ที่อยู่อาศัย’ ถือเป็นปัจจัยสี่ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิต แถมยังเป็นเป้าหมายหรือความฝันสำหรับใครหลายๆ คนที่ต้องการจะมีบ้านหรือคอนโดเป็นของตัวเอง แต่ก็อย่างที่รู้กันดีนะครับว่าการจะเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดสักที่หนึ่งจะต้องมีปัจจัยเรื่องเงินเข้ามาเกี่ยวข้อง แล้วไหนจะต้องทำเรื่องกู้ซื้อบ้านที่ทำให้หลายคนต้องมาตกม้าตาย เพราะกู้ซื้อไม่ผ่าน หรือต่อให้กู้ซื้อผ่านแล้วก็มีปัญหาเรื่องการผ่อนค่างวดที่ถ้าไม่ได้ศึกษาเรื่อง ‘ดอกเบี้ยบ้าน’ มาก็อาจจะต้องจ่ายดอกแพงกว่ากำลังทรัพย์ที่เรามี
แบบนี้เราลองมาปูพื้นฐานสิ่งที่ควรรู้อย่าง ‘ดอกเบี้ยบ้าน’ กันดีกว่าว่า คืออะไร พร้อมเลือกอัตราดอกเบี้ยต่ำอย่างชาญฉลาด มาดูดีกว่าว่าทำยังไงในบทความฉบับนี้ เพื่อวางแผนการเงินที่ดีได้ในระยะยาว รับรองว่าช่วยทำให้คุณสามารถบริหารสภาพคล่องของชีวิตได้ดีขึ้นอย่างแน่นอนครับ
ดอกเบี้ยบ้านคืออะไร?
ดอกเบี้ยบ้าน (Home Loan) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับที่อยู่อาศัย โดยเป็นเงินส่วนที่ธนาคารคิดเพิ่มเติมที่ผู้กู้ต้องชำระเป็นงวดๆ พร้อมกับเงินต้นหรือจำนวนเงินจริงๆ ที่ผู้กู้ยืมไป ซึ่งในอดีตส่วนใหญ่จะใช้วิธีคำนวณอัตราดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัว (Floating Rate) แต่สมัยนี้ธนาคารต้องปรับตัวจากพิษเศรษฐกิจด้วยการออกรูปแบบดอกเบี้ยให้ต่ำลง และเป็นดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่ (Fixed Rate) ซึ่งประกอบไปด้วย MRR MLR และ MOR
ประเภทของดอกเบี้ยบ้าน
อย่างที่อธิบายไปแล้วว่า ดอกเบี้ยบ้านนั้นมี 2 ประเภทคือ ดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัว (Floating Rate) และดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่ (Fixed Rate) มาดูกันดีกว่าว่า ดอกเบี้ยบ้านแต่ละแบบนั้นแตกต่างกันอย่างไรบ้าง
1. ดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัว (Floating Rate)
เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการเปลี่ยนแปลงตามข้อกำหนดแต่ละธนาคาร ปรับขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดการเงิน เศรษฐกิจในช่วงนั้น และต้นทุนทางการเงินของธนาคารนั้นๆ ไม่สามารถกำหนดได้ อีกทั้งอาจจะแตกต่างกันขึ้นกับความเสี่ยงของผู้กู้ด้วย ซึ่ง MLR และ MRR ถูกจัดอยู่ในประเภทอัตราเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) แต่มีความแตกต่างกัน คือ
- Minimum Loan Rate (MLR) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินกู้แบบกำหนดระยะเวลา
- Minimum Retail Rate (MRR) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี
2. ดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่ (Fixed Rate)
เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการกำหนดตัวเลขแน่นอน มักจะกำหนดในช่วง 1-3 ปีแรกในการผ่อน (โดยขึ้นอยู่กับประเภทของสินเชื่อและธนาคารกำหนด) ทำให้ทราบจำนวนที่ต้องจ่ายอย่างแน่นอน สามารถวางแผนการเงินล่วงหน้า และควบคุมค่าใช้จ่ายได้ ซึ่งก็จะแบ่งได้อีกหลายประเภท เช่น
- อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรกต่อจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว อธิบายให้เข้าใจง่ายๆ เช่น คุณกู้ซื้อบ้านแล้วจะได้จ่ายดอกเบี้ยคงที่เท่ากันเป็นระยะเวลา 1-5 ปีแรก หลังจากนั้นจะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
- อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ จะเป็นดอกเบี้ยที่ไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ทำให้สามารถชำระเงินในจำนวนที่เท่ากันได้ตลอด
- อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกต่อจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว คือการปรับดอกเบี้ยเป็นขั้นบันได เช่น ช่วงปี 1-2 จ่ายดอกเบี้ย 3% แบบคงที่ ส่วนในปีที่ 3 จ่ายเพิ่มเป็น 3.25% ปีที่ 4 จ่ายเป็น 4% หลังจากนั้นก็จ่ายเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว เป็นต้น
ทำไมต้องรู้เรื่องดอกเบี้ยบ้าน
สาเหตุที่ต้องรู้เรื่องดอกเบี้ยบ้านก็เพราะถ้าหากคุณไม่เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารให้ดี ก็จะทำให้เสียโอกาส ต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงกว่าที่ควรจะเป็น โดยเมื่อคุณเลือกบ้านหลังที่ต้องการได้แล้ว ควรปรึกษากับธนาคารหลายๆ แห่ง หรือทุกแห่งได้ยิ่งดี เพื่อขอโปรแกรมสินเชื่อบ้านมาเปรียบเทียบดูว่า ธนาคารใดให้อัตราดอกเบี้ยต่ำสุด โดยมีข้อแนะนำเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่วางแผนผ่อนยาว ให้ดูอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยให้น้อยที่สุด แต่ถ้าใครที่ตั้งใจผ่อนสั้นจะปิดหนี้ให้จบก่อนครบสัญญา ให้พิจารณาดูที่ดอกเบี้ยช่วงปีแรกให้น้อยที่สุด เพื่อให้คุณผ่อนได้น้อยที่สุดนั่นเอง
อัตราดอกเบี้ยบ้าน ปี 2564
สำหรับใครที่ต้องการเช็กอัตราดอกเบี้ยบ้านด้วยตัวเอง ปกติในทุกๆ เดือนธนาคารแห่งประเทศไทยจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อที่อยู่อาศัยของแต่ละธนาคารไม่ว่าจะเป็น MLR MRR หรือ MOR เพื่อให้แต่ละธนาคารนำไปคิดคำนวณอัตราดอกเบี้ยในแต่ละรูปแบบสินเชื่อ อย่างในเดือนพฤศจิกายน 2564 ก็มีธนาคารชั้นนำที่มีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี อยู่ในระดับต่ำหลายธนาคารด้วยกัน ดังตารางเปรียบเทียบต่อไปนี้
| ธนาคาร | อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี* | MRR | วงเงินกู้สูงสุด | ระยะเวลากู้ (ปี) |
| ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) | 1.99% | 6.15% | 1,200,000 บาท | 40 |
| ธนาคารกรุงศรีอยุธยา | 2.55% | 6.05% | 100% | 30 |
| ธนาคารกรุงไทย | 2.80% | 6.22% | 100% | 40 |
| ธนาคารกรุงเทพ | 2.73% | 5.95% | 100% | 35 |
| ธนาคารออมสิน | 3.64% | 6.24% | 10 ล้านบาท | 40 |
| ธนาคารกสิกรไทย | 7.72% | 5.97% | 90% | 30 |
| ธนาคารไทยพาณิชย์ | 5.95% | 5.99% | 100% | 30 |
ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย (อ้างอิงข้อมูลวันที่ 11 พฤศจิกายน 2564)
*** อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี เป็นไปตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด และเป็นการคำนวณค่าเฉลี่ยทางคณิตศาสตร์เท่านั้น***
อัตราสินเชื่อบ้านโดยส่วนใหญ่จะเปลี่ยนแปลงไม่บ่อยมากนัก ประมาณ 1 ไตรมาสหรือครึ่งปีต่อครั้ง ซึ่งการปรับเปลี่ยนของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านขึ้นอยู่กับปัจจัยที่แตกต่างกันระหว่างธนาคารแต่ละแห่งด้วย ดังนั้น จึงควรอัปเดตข้อมูลเพิ่มเติมทุกครั้งก่อนทำการยื่นกู้จะช่วยทำให้คุณสามารถกู้ซื้อบ้านดอกเบี้ยต่ำได้ ซึ่งจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาวได้หลายสิบปีเลยทีเดียว