“อีไอซี” มองตลาด อสังหาฯปีนี้หดตัว ผลจากมาตรการ คุมสินเชื่อบ้านของธปท. คาดยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศลด 10% ยอดขาย โครงการในกรุงเทพและปริมณฑล หดตัว 14% แถมอาจส่งผลให้อัตราปฏิเสธ สินเชื่อบ้านของแบงก์ต่างๆ เพิ่มขึ้นได้ เพราะมีแนวโน้ม ดอกเบี้ย ขยับอีก 0.25%
เตรียมตัวรับมือ ดอกเบี้ย ขาขึ้นยอดปฏิเสธ กู้บ้านคอนโดพุ่ง
นางสาวนพมาศ ฮวบเจริญ นักวิเคราะห์ อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ หรือ อีไอซี (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2562 มีแนวโน้มหดตัวจากที่ขยายตัวดี ในปีก่อนหน้า จากปัจจัยการกำกับดูแล สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยผ่านการกำหนด ระดับ Loan-to-Value (LTV) ที่เข้มงวด มากขึ้น ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยที่มี แนวโน้มสูงขึ้น และอุปสงค์จากชาวจีน ที่อาจชะลอตัวลง แม้ว่าจะมีปัจจัยสนับสนุน จากการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าใน หลายสายทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
อีไอซีคาดการณ์ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศอาจปรับลดลง ประมาณ 10% เทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 7.6 แสนล้านบาท (หลังจากที่ปีก่อนขยายตัว สูงกว่า 26%) โดยตลาดหลักยังคงเป็น กรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 5.1 แสนล้านบาท ขณะที่หน่วยขายได้ (Presale) ของที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใน กรุงเทพฯ และปริมณฑลปีนี้ คาดว่าจะหดตัว ประมาณ 14% เทียบกับปีก่อนหน้า โดยคอนโดมิเนียมมีโอกาสลดลงมากที่สุด เนื่องจากเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัย ที่ได้รับผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อม จากมาตรการ LTV และกำลังซื้อของ ต่างชาติที่อ่อนแอลง ขณะที่ผู้ประกอบการอาจชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ หรือ หดตัวประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ผนวกกับ ภาวะอุปทานส่วนเกินที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะ ในกลุ่มคอนโดมิเนียม
นอกจากนี้ ต้นทุนดอกเบี้ยที่อาจ ทยอยเพิ่มขึ้น และมาพร้อมกับมาตรการ LTV ที่เข้มงวดมากขึ้น เพิ่มโอกาสให้อัตรา การปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้ม สูงตามไปด้วย โดยนับตั้งแต่ปลายปี 2561 อัตราดอกเบี้ยนโยบายกำลังเข้าสู่ทิศทาง ขาขึ้น โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว0.25%จากที่ไม่มีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย มาตั้งแต่กลางปี 2558
ทั้งนี้ อีไอซีคาดการณ์ว่า ดอกเบี้ย นโยบายมีโอกาสปรับขึ้นต่ออีกประมาณ 0.25% ในปี 2562นี้ ส่งผลให้โอกาสที่ ดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย มีโอกาสปรับขึ้นตาม ทำให้ต้นทุนการ ซื้อบ้านของผู้บริโภคมีโอกาสทยอยปรับเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะผู้กู้รายใหม่ นอกจากนี้แนวโน้มการปรับขึ้นดอกเบี้ยดังกล่าว ที่มาพร้อมกับมาตรการ LTV ที่เข้มงวด มากขึ้น โดยที่รายได้ของผู้กู้ไม่ได้เปลี่ยนแปลง ไปมากนัก อาจทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยะข้างหน้า ฉุดรั้งความสามารถในการซื้อ ที่อยู่อาศัยของภาคครัวเรือน
“ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ อาจดูไม่สดใสมากนัก จากการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบของภาคธนาคารที่เข้มงวด มากขึ้น ท่ามกลางดอกเบี้ยที่ไม่สามารถทรงตัว ในระดับต่ำมากแบบเช่นในอดีต รวมถึงความเสี่ยงของเศรษฐกิจและการเงินโลก ที่กระทบต่อกำลังซื้อของชาวต่างชาติ ”
อย่างไรก็ตาม ในระยะปานกลางแล้ว อีไอซียังเชื่อว่า ตลาดที่อยู่อาศัยจะสามารถทยอยฟื้นตัวอย่างช้าๆ ท่ามกลางการเติบโตของเศรษฐกิจที่มีต่อเนื่อง ขนาดครัวเรือนที่เล็กลง การขยายตัวของพื้นที่เมืองจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง รวมถึงการปรับผังเมืองที่อาจเพิ่มพื้นที่ ศักยภาพในระยะข้างหน้า นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงมาตรการ LTV ที่เกิดขึ้น ในปีนี้ จะนำพาให้ตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัว ไปในทิศทางที่มีคุณภาพมากขึ้น คัดกรองผู้ซื้อที่มีศักยภาพอย่างแท้จริงมากขึ้น สนับสนุนให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อ ที่อยู่อาศัยเติบโตได้อย่างยั่งยืนมากขึ้น
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ