ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าได้รับผลกระทบ เสี่ยงฟื้นตัวยาก

ถึงแม้จะมีการคลายล็อคดาวน์ได้มาเป็นเวลามากกว่า 2 เดือนแล้ว แต่หลายบริษัทยังคงรักษามาตรการ Work from home และการให้พนักงานสลับวันกันเข้างานอยู่ รวมไปถึงหลายบริษัทก็ยังฟื้นตัวได้ไม่ดีนัก ทำให้อาคารสำนักงานให้เช่ายังคงเป็นกลุ่มตลาดที่ได้รับผลกระทบ เพราะกระแสหลักของโลกได้คาดการณ์ไว้ว่า แนวโน้มในอนาคตของการทำงานในยุค New normal จะเริ่มกลายมาเป็นการทำงานแบบ Remote มากขึ้น ทำให้ธุรกิจสำนักงานให้เช่ากลับจะยิ่งเสี่ยงต่อการฟื้นตัวยาก

ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า จากเคยมาแรง กลับดีมานด์วูบ

ในช่วงปี 2559 – 2562 ที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าเป็นตลาดที่มีความครึกครื้น เพราะมีดีมานด์ค่อนข้างแน่นอน และมีอัตราเกือบเทียบเท่ากับซัพพลายในตลาด โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอในทำเล CBD โดย ณ สิ้นปี 2562 รายงานจาก CBRE ชี้ว่าตลาดอาคารสำนักงานมีแนวโน้มสดใส และจะมีการขยายตัวมากขึ้น โดยมีอัตราเช่าสูงถึง 93% มีดีมานด์สูงถึง 8.34 ล้านตารางเมตร ในขณะที่ซัพพลายในตลาดมี 8.98 ตารางเมตร ราคาเช่าเฉลี่ย 1,057 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยอาคารสำนักงานเกรดเอในทำเล CBD มีอัตราว่างเพียง 6.5% และอาคารสำนักงานในทำเลที่ไม่ใช่ CBD มีอัตราว่างเพียง 5.4% เท่านั้น ซึ่งอัตราห้องว่างในตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างต่อเนื่องมาตลอด 10 ปี สะท้อนถึงภาพรวมของตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าที่คึกคักเป็นอย่างมาก

            แต่สำหรับยุคหลังโควิด ที่โลกได้ก้าวเข้าสู่ New normal พฤติกรรมการทำงานของคนได้เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน โดย นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ได้กล่าวว่านี่อาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดสำนักงานให้เช่า เพราะพฤติกรรมการทำงานมีความเปลี่ยนไป ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานลดลง ในขณะที่ภายในระยะเวลา 3 ปีข้างหน้านี้ จะมีซัพพลายอาคารสำนักงานให้เช่าเข้ามาเติมในตลาดอีกเกือบ 2 ล้านตารางเมตร

ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า ซัพพลายล้น เพิ่มขึ้นอีก 1.78 ล้านตารางเมตร

            ถึงแม้จะมีการวิเคราะห์กันมาตั้งแต่ในยุคที่บูมที่สุดของอาคารสำนักงานให้เช่า ว่าในอนาคตตลาดอาคารสำนักงานอาจมีโอกาสเกิด โอเวอณ์ ซัพพลาย แต่ก็ไม่ได้ส่งผลเลวร้ายต่อภาพรวมของตลาดมักนัก เนื่องจากธุรกิจต่างๆ ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง และอาคารสำนักงานให้เช่า ก็มีอัตราว่างลดน้อยลงเรื่อยๆ

            แต่อย่างไรก็ตาม หลังจากโลกได้รู้จักกับโควิด ทำให้ความต้องการเช่าอาคารสำนักงานมีความไม่แน่นอน โดยเริ่มมีการวางแผนการขอเจรจาลดค่าเช่า ลดพื้นที่เช่า ซึ่งจะส่งผลชัดเจนใน 1-2 ปี ประจวบกับเวลาที่กรุงเทพฯ จะมีซัพพลายอาคารสำนักงานให้เช่าใหม่ๆ เข้ามาเติมอีกถึง 1.78 ล้านตารางเมตรในอีก 3 ปีข้างหน้า ไม่ว่าจะเป็น โครงการ The PARQ, โครงการ The Unicorn, โครงการ Supalai Icon, โครงการ The EmSphere, โครงการ One Bangkok (เฟส 1), โครงการ Silom Square, โครงการ One City Center และโครงการ Dusit Central Park

            โดยโครงการเหล่านี้ล้วนเป็นอาคารสำนักงานระดับซูเปอร์พรีเมี่ยม ที่เน้นรองรับบริษัทต่างชาติ บิ๊กแบรนด์ระดับโลก และแบรนด์ไทยเกิดใหม่มาแรง ซึ่งจากสถานการณ์โควิดในปัจจุบัน ส่งผลให้บริษัทข้ามชาติชั้นนำหลายบริษัทได้รับผลกระทบอย่างมาก รายได้ลดลง ผลประกอบการขาดทุน รวมไปถึงการลดจำนวนพนักงานและลดจำนวนสาขา ทำให้น่ากังวลว่าซัพพลายที่กำลังเข้ามาเติมในตลาดอาคารสำนักงานกว่า 1.78 ล้านตารางเมตร จะมากเกินกว่าดีมานด์จริงที่อาจจะลดลงจากสถานการณ์โรคระบาดนี้

            นอกจากนั้น ภาพรวมอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาคาดการณ์อีกครั้งเมื่อปลายเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา ว่า GDP ของประเทศจะหดตัวลงถึง 8.1% เพิ่มจากก่อนหน้านี้ที่คาดการณ์ว่าจะหดตัวลง 5.3% ซึ่งนับว่าเป็นภาวะเศรษฐกิจตกต่ำที่จะรุนแรงมากที่สุดในรอบ 20 ปีของประเทศไทย มากกว่าช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งที่ลดลงหนักสุดอยู่ที่ 7.6% ทำให้ความหวังของการฟื้นของธุรกิจนั้นยิ่งแย่ลง โดยเฉพาะธุรกิจที่ต้องพึ่งพาการส่งออกและการท่องเที่ยว

            อย่างไรก็ตาม ในความมืดมนยังมีความสดใส เพราะกลุ่มธุรกิจประเภทอีคอมเมิร์ซและแพลตฟอร์มเทคโนลียี มีอัตราเติบโตอย่างรวดเร็ว รวมไปถึงธุรกิจกลุ่มใหม่ๆ และธุรกิจแบบ S-Curve ซึ่งก็ต้องติดตามกันต่อไปว่า ธุรกิจที่เกิดใหม่เหล่านี้จะนำพาดีมานด์ใหม่เข้ามาเติมเต็มดีมานด์ที่หายไปของตลาดสำนักงานให้เช่าได้หรือไม่

ที่มา:

https://www.cbre.co.th/th/report-detail/thailand/bangkok-office-marketview-q3-2019

https://www.bangkokbiznews.com/news/detail/884068