ปัญหาที่มักจะเกิดขึ้นในใจของผู้ขายบ้านเสมอ นั่นก็คือคำถามว่าหากต้องการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดจะสามารถทำได้หรือไม่ และขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดนั้นเป็นอย่างไรบ้าง โดยเฉพาะเจ้าของบ้านที่ยังคงมีภาระผ่อนกับธนาคารหรือเป็นบ้านที่ติดจำนอง ซึ่งมักจะมีความเข้าใจผิดว่า เมื่อบ้านยังติดภาระผ่อนและภาระจำนองอยู่ จะไม่สามารถขายได้ ซึ่งไม่เป็นความจริง
ขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดมีอะไรบ้าง?
ก่อนอื่นเจ้าของบ้านต้องทำความเข้าใจภาระผูกพันของบ้านก่อนว่าเป็นเงื่อนไขอะไร ซึ่งโดยส่วนใหญ่มักจะเกี่ยวข้องกับภาระ 2 ประเภท ได้แก่
- บ้านติดภาระผ่อนกับธนาคาร – ในที่นี้หมายถึงบ้านที่ยังผ่อนสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่หมดและยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ และบ้านที่นำไปทำสัญญาจดจำนองหรือทำสินเชื่อบ้านแลกเงิน และการไปจดจำนองกู้ยืมและใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันใด ๆ กับสถาบันทางการเงินที่อยู่ในความคุ้มครองของธนาคารประเทศไทย
- บ้านที่ติดภาระจำนอง – ในกรณีนี้จะมีลักษณะคล้ายๆ กับภาระผ่อนที่ติดอยู่กับธนาคาร โดยได้แก่ การจำนองกับบุคคล นิติบุคคล หรือนายทุนที่รับจำนองบ้านและที่ดิน ซึ่งไม่ได้เป็นสถาบันทางการเงินที่อยู่ในความคุ้มครองของธนาคารแห่งประเทศไทย
ขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดต้องทำอย่างไร?
เมื่อทำความเข้าใจเงื่อนไขการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดที่ถูกต้องแล้ว ก็จะพบว่าแท้จริงแล้วเจ้าของบ้านจะสามารถดำเนินการขายบ้านที่ติดภาระผ่อนได้ เพียงแต่ต้องเป็นภาระผ่อนที่เกิดกับสถาบันทางการเงิน และจะต้องปิดบัญชีหนี้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเมื่อเข้าใจเงื่อนไขแล้ว ก็ลองมาดูกันว่าขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดต้องทำอย่างไรบ้าง
- ตกลงทำสัญญาซื้อขาย – ขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดในการทำสัญญาซื้อขาย เป็นขั้นตอนปกติตามการซื้อขายทั่วไป โดยเป็นการวางเงินมัดจำ จอง และทำสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมแบ่งรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะต้องร่วมกันรับผิดชอบ โดยควรจะต้องแจ้งผู้ซื้อให้ชัดเจนว่าบ้านที่ทำการขายนั้นยังติดภาระผ่อนหรือภาระจำนองอยู่ แต่จะสามารถทำเรื่องปลอดจำนองได้ในวันโอนกรรมสิทธิ์
- เตรียมเอกสารและเตรียมประเมินราคาบ้าน – ขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดต่อมาคือ สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการซื้อบ้านแบบไม่ใช่เงินสด เจ้าของบ้านจะต้องมีสำเนาโฉนดที่ดินพร้อมเอกสารจดจำนองให้กับผู้ซื้อ เพื่อนำไปขอสินเชื่อจากธนาคาร และเจ้าของบ้านต้องเปิดบ้านให้ธนาคารเข้ามาประเมินราคาด้วย
- นัดวันโอนกรรมสิทธิ์ – ในกรณีที่ผู้ซื้อพร้อมจ่ายเงินหรือผ่านการอนุมัติสินเชื่อบ้านจากธนาคารแล้ว ขั้นตอนต่อมาคือผู้ซื้อหรือธนาคาร จะนัดวันสำหรับการโอนกรรสิทธิ์กับเจ้าของบ้าน โดยตกลงวันเวลาให้ชัดเจน เนื่องจากวันโอนกรรมสิทธิ์มีผลโดยตรงต่ออัตราดอกเบี้ยในยอดหนี้
- ติดต่อสถาบันทางการเงินที่ติดจำนอง – เมื่อตกลงวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนแล้ว เจ้าของบ้านต้องติดต่อกับสถาบันทางการเงินที่บ้านติดภาระผ่อนหรือจำนองอยู่ เพื่อทำการแจ้งการซื้อขายและแจ้งขอปิดยอดหนี้ พร้อมระบุวันโอนกรรมสิทธิ์กับธนาคาร โดยหากไม่มีการเปลี่ยนแปลงวันโอนกรรมสิทธิ์ ธนาคารจะแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจนถึง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ให้
- การแบ่งชำระเงิน – เจ้าของบ้านต้องชี้แจงรายละเอียดการแบ่งชำระเงินปิดยอดหนี้กับธนาคารของผู้ซื้อให้ชัดเจน ว่าจะแบ่งจ่ายเพื่อทำเรื่องปลอดหนี้จำนองกี่บาท และจะนำเงินส่วนเหลือสั่งจ่ายให้กับเจ้าของบ้านกี่บาท ซึ่งหากราคาขายต่ำกว่ายอดหนี้ เจ้าของบ้านก็จะต้องเตรียมเงินมาจ่ายเพิ่มเพื่อทำการปลอดจำนองด้วย
- ติดต่อสำนักงานที่ดิน – ขั้นตอนสุดท้ายคือการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน โดยเจ้าของขาย ธนาคารฝ่ายเจ้าของบ้าน ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อ จะต้องมาตรวจสอบเอกสารทางการเงินและเอกสารต่างๆ โดยธนาคารฝ่ายเจ้าของบ้านจะทำเรื่องปลอดจำนองก่อน แล้วจึงทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อ ก็จะทำเรื่องการจดจำนองของผู้ซื้อต่อ ซึ่งก็หมายความว่าการขายบ้านที่ติดภาระผ่อนนั้นเสร็จสิ้นสมบูรณ์แล้ว
ความเข้าใจผิด ๆ ของเจ้าของบ้านที่ยังติดภาระผ่อน มักจะเข้าใจว่าจะไม่สามารถขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดได้ ซึ่งในความจริงแล้ว เงื่อนไขของธนาคารมักจะยอมให้เจ้าของบ้านสามารถขายบ้านที่ติดภาระผ่อนกับธนาคารหรือสถาบันทางการเงิน ที่อยู่ในความคุ้มครองของธนาคารแห่งประเทศไทยได้ เพียงแค่นำเงินจากผู้ซื้อมาปิดบัญชีหนี้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งก็หมายความว่าขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดจะทำได้ เมื่อเจ้าของบ้านนำเงินที่ขายบ้านได้มาดำเนินการปลอดจำนอง ก็จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อได้ ซึ่งเป็นการขายที่เสร็จสมบูรณ์
