เพื่อนๆท่านไหนที่ยังไม่ทราบ NPA บ้างหากเรียกแบบนี้หลายๆท่านอาจจะงง แต่หากเรียกว่า ทรัพย์สินรอการขาย หรือเรียกเท่ๆว่า Non-Performing Asset หรือเรียกย่อ คือ NPA
หลายๆท่านอาจจะร้องอ๋อ โดยหากแปลตรงตัวทรัพย์สินกลุ่มนี้ถือเป็นทรัพย์สินด้อยคุณภาพ ทรัพย์สินที่ถือว่าเป็นทรัพย์สินด้อยคุณภาพ ได้แก่ – ทรัพย์สินที่ทางสถาบันการเงินอาจซื้อมาในราคาที่สูงกว่าความเป็นจริง – ทรัพย์สินที่ลูกหนี้ที่มีปัญหาได้ตีโอนเพื่อชำระหนี้แก่สถาบันการเงิน
หรือ ทรัพย์สินหลุดจำนอง กรณีที่ลูกหนี้นำทรัพย์สินมา ค้ำประกันการกู้ยืม แต่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด – ทรัพย์สินที่ซื้อทอดตลาดมาจากลูกหนี้ที่ถูกสถาบันการเงินฟ้องและบังคับคดี
ทรัพย์สินรอการขาย มีสิ่งที่ต้องคำนึงถึงก่อนตัดสินใจซื้อ หรือไม่
อสังหาริมทรัพย์มือสองในรูปแบบทรัพย์สินรอการขายหรือ บ้านมือสองหลุดจำนองสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านและคอนโดย่อมต้องการซื้อในราคาที่ถูกที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ซึ่งเอ็นพีเอสามารถตอบโจทย์นั้นได้เป็นอย่างดี
ทั้งยังหาได้ง่ายจากเว็บไซต์ของสถาบันการเงินที่มีความน่าเชื่อถือ อย่างไรก็ตามก็มีผู้ลงทุนจำนวนมากที่ตัดสินใจผิดพลาดในการซื้อ เอ็นพีเอ ส่วนมากมักเกิดจากการรีบตัดสินใจซื้อจากคำชักชวนของคนรู้จัก
และ ซื้อNPAนั้นเพราะมีราคาถูกเหมือนได้เปล่า สังเกตได้ว่าผู้ที่ตัดสินใจผิดพลาดมักเกิดจากการซื้อNPA โดยไม่มีเหตุผลรองรับ สุดท้ายจึงไม่แคล้วที่จะต้องเสียดายเมื่อเงินที่ลงทุนไปนั้นสูญเปล่า หรือได้กลับคืนมาแบบไม่คุ้มค่า
ดังนั้นหากคุณเป็นคนหนึ่งที่ต้องการจะลงทุนในทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงิน สิ่งแรกที่คุณควรคำนึงถึงเป็นอันดับหนึ่งคือ จะต้องถามตัวเองก่อนว่าต้องการซื้อทรัพย์สินรอการขายนั้นเอาไว้อาศัยอยู่เองหรือเพื่อการลงทุน
หากจะซื้อเพื่ออยู่เองก็ต้องคำนึงถึงที่ตั้ง ทำเล และความสะดวกในการเดินทาง และสภาพแวดล้อมของที่แห่งนั้นว่ามีสิ่งที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคุณได้ดีขนาดไหน อยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้า ตลาด หรือโรงพยาบาลหรือไม่
บ้านหรือคอนโดมีสภาพพร้อมเข้าอยู่เลยหรือเปล่า ต้องลงทุนปรับปรุงหรือตกแต่งอะไรเพิ่มเติมหรือไม่ แต่หากคุณต้องการลงทุนซื้อเพื่อเก็งกำไรในอนาคต นอกเหนือจากการคำนึงถึงเหตุผลข้างต้นแล้วยังต้องคิดเผื่อถึงอนาคตของบ้านหรือคอนโดหลังนั้นๆด้วย
ว่าทำเลที่ตั้งนั้นดูมีอนาคตหรือไม่ อยู่ในที่ที่น่าจะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าผ่านหรือไม่ อยู่ใกล้พื้นที่ลักษณะไหน ตัวอย่างเช่น คุณเลือกซื้ออาคารพาณิชย์ที่มีการก่อสร้างทางหลวงยกระดับ เมื่อก่อสร้างถนนเสร็จแล้วพบว่าถนนพาดใกล้ชั้นสองในระยะกระชั้นชิดมากอาคารพาณิชย์ที่คุณซื้อก็จะมีราคาตกอย่างรวดเร็ว เป็นต้น
หลักการตรวจสอบ ทรัพย์สิน รอการขาย ต้องดูอะไรบ้าง
ผู้ที่ต้องการลงทุนในทรัพย์สินรอการขาย สิ่งที่สำคัญนอกเหนือไปจากการหาบ้านหรือคอนโด ที่เข้าข่ายตามที่คุณต้องการ คือความมั่นใจว่าคุณจะได้ซื้อในสิ่งที่ดีที่สุด เพื่อหลีกเลี่ยงความเสียหายที่จะเกิดขึ้นในอนาคตเคล็ดลับการตรวจสอบบ้านหรือคอนโดจาก ทรัพย์สินรอการขาย ได้อย่างคุ่มค่าตามขั้นตอนดังนี้
-
ตรวจสอบทรัพย์สินที่จะซื้อด้วยตัวเอง
มาตรา 473 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้ว่า “ผู้ขายไม่ต้องรับผิดชอบในความชำรุดบกพร่องในการซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด” นั่นหมายความว่าจะไม่สามารถเรียกร้องจากผู้ขายหลังการซื้อ ผู้ลงทุนจึงจำเป็นต้องไปสถานที่จริง เพื่อตรวจสอบบ้านหรือคนโดด้วยตัวเองให้แน่ใจต้องมีข้อมูลของทรัพย์สินรอการขาย อาทิ สภาพบ้าน อายุ สภาพอุปกรณ์ภายใน ระบบประปา ระบบไฟฟ้า และระบบระบายน้ำเป็นอย่างไร ทำเลเอื้อให้การเดินทางง่ายหรือไม่ สภาพแวดล้อมโดยรวมเหมาะสมหรือเปล่า
-
ตรวจสอบเจ้าของโครงการ
ต้องตรวจสอบว่าผู้สร้างหรือเจ้าของโครงการ มีใบอนุญาตการก่อสร้างอาคารอย่างถูกต้องหรือไม่ ข้อมูลส่วนนี้สามารถตรวจสอบได้จากกรมโยธาธิการ สำนักงานเขตุกรุงเทพฯ หรือที่ว่าการอำเภอ
-
ตรวจสอบประวัติอสังหาริมทรัพย์
ด้วยความที่เอ็นพีเอเป็นอสังหาริมทรัพย์มือสอง จึงจำเป็นต้องตรวจสอบข้อมูลประวัติของบ้าน อาทิ ข้อมูลการจำนอง เหตุการณ์สำคัญที่เคยเกิดขึ้นและมีผลกระทบกับผู้อยู่อาศัย เป็นต้น อย่างไรก็ตามการตัดสินใจซื้อเอ็นพีเอจากสถาบันการเงินจะตัดขั้นตอนที่คุณจะต้องเผชิญในเรื่องการไถ่ถอนและโอนสิทธิ์
-
รายละเอียดสำหรับอาคารชุดหรือคอนโด
กรณีอาคารชุดหรือคอนโดเอ็นพีเอ จะต้องทำการตรวจสอบเอกสารเพิ่มเติม อาทิ เอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด ข้อมูลนิติบุคคล อาคารชุด ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่าย ทรัพย์สินส่วนกลางที่มีสิทธิ์ใช้ บริการ และค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องรับผิดชอบตรวจสอบNPAก่อนซื้อ
แม้ทรัพย์สินรอการขายนั้นจะมีราคาที่ถูกกว่าท้องตลาดแต่หากว่าเราไม่รู้ว่าเราจะซื้อมาเพื่ออะไร หรือซื้อมาแล้วก็เอาเก็บไว้เฉยๆ ก็ไม่นับว่าเป็นการสร้างประโยชน์แต่อย่างใด อย่าด่วนตัดสินใจซื้อบ้าน หรือคอนโด NPA เพียงเพราะว่าราคาถูกเพราะอาจจะทำให้เสียใจภายหลังและพบกันใหม่ครั้งหน้าค่ะ
เจ้าสัวเจริญ ทุ่ม2หมื่นล้านซื้อบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำบนทำเลยุทธศาสตร์ใจกลางกรุงเทพฯ
ทำไม บ้านมือสอง ถึงกู้ 100% เต็มไม่ได้