หาคำตอบ…. สิทธิอาศัย ทำไมคนได้ สิทธิถึงสามารถอยู่อาศัยฟรีโดยไม่เสียค่าเช่า และการจะได้มาซึ่งสิทธิอาศัยต้องมีอะไรบ้าง และ 3 ลักษณะของสิทธิอาศัย มีอะไร รวมไปจนถึง การระงับของสิทธิอาศัยมีข้อบังคับอะไรบ้างวันนี้เราไปหาคำตอบกันเลย
สิทธิอาศัย คืออะไร
สิทธิ คือ สิทธิที่จะอยู่ในโรงเรือนของบุคคลอื่นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ลักษณะของ สิทธิอาศัย จะต้องเป็นการอยู่ในโรงเรือนของผู้อื่นเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช้ วัตถุประสงค์อื่น เช่น เพื่อทำการค้า การทำธุรกิจ และต้องเป็นการอยู่อาศัยอยู่ในโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่อาศัยอยู่ในที่ดิน ซึ่งจะเป็นไปตามทางกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1402 โดยการได้มาซึ่งสิทธิอาศัย สิทธิอาศัยจะได้มาโดยทางนิติกรรมเท่านั้น กล่าวคือ โดยการตกลงระหว่างเจ้าของ โรงเรือนกับผู้ซึ่งได้จะได้สิทธิอาศัย และจะต้องไม่มีการให้ค่าตอบแทนแก่เจ้าของโรงเรือน ถ้ามีการ ให้ค่าตอบแทนจะมีลักษณะเป็นการเช่าทรัพย์ไม่ใช่สิทธิอาศัย และไม่มีกรณีการได้มาซึ่งสิทธิอาศัยโดยผลทางกฎหมาย เหมือนกับการได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยอายุความ และสิทธิอาศัยยังไม่ตกทอดทางมรดกอีกด้วย ตามตัวอย่างดังนี้
นางสาว A และนางสาว B ร่วมกันซื้อบ้านและที่ดิน ทำการตกลงให้ทั้งคู่มีชื่อเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินดังกล่าว โดยทั้งคู่มีการวางแผนหากอนาคตมีปัญหากันเช่นหากอนาคตมีใครอาจจะนำที่ดินไปขาย ดังนั้นทั้งสองฝ่ายจึงได้ตกลงกันจดทะเบียนสิทธิอาศัยในที่ดินไว้โดยกำหนดให้ นางสาว AและB สามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ตลอดชีวิต ทำให้ทั้งสองสาวไม่สามารถที่จะไล่นางสาว AและB ออกจากบ้านได้ตลอดชีวิตหากทั้งคู่ต้องการจะขายจะต้องตกลงกันก็สามารถขายบ้านหลังนี้ได้ โดยข้อตกลงเรื่องสิทธิอาศัยนั้นเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง
ดังนั้นเพื่อให้มีผลทางกฎหมายคู่สัญญาจะต้องทำการจดทะเบียนให้ถูกต้อง โดยระบุข้อความไว้บนเอกสารสิทธิ (โฉนดที่ดิน) เพื่อให้บุคคลภายนอกสามารถตรวจสอบและรับทราบถึงสิทธิดังกล่าว ทั้งนี้การได้มาซึ่งสิทธิอาศัยนั้น ทำให้ผู้มีสิทธิอาศัยสามารถอยู่อาศัยในทรัพย์สินได้ตลอดระยะเวลาที่ระบุไว้เท่านั้น แต่ไม่ตัดสิทธิเจ้าของกรรมสิทธิที่จะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคลภายนอก ซึ่งเมื่อขายไปแล้วสิทธิอาศัยดังกล่าวก็จะตามตัวทรัพย์ไปจนกว่าจะสิ้นระยะเวลาที่กำหนดและจดทะเบียนไว้
3 ลักษณะของสิทธิอาศัย
- สิทธิอาศัยถ้ามิได้จำกัดการใช้สิทธิว่าเพื่อประโยชน์แก่ผู้อาศัยเฉพาะตัว บุคคล ในครอบครัวและในครัวเรือนของผู้อาศัยจะอยู่ด้วยก็ได้
- สิทธิอาศัยไม่สามารถโอนได้โดยทางมรดก หมายความว่า ผู้ทรงสิทธิอาศัยตาย ทายาทของผู้ทรงสิทธิอาศัยไม่สามารถใช้โรงเรือนนั้นต่อไปอีกได้
- สิทธิอาศัยนั้นถ้าผู้ให้สิทธิอาศัยมิได้ห่วงห้ามไว้โดยชัดแจ้ง ผู้อาศัยจะเก็บเอา ดอกผลธรรมดา หรือผลแห่งที่ดินมาใช้เพียงที่จำเป็นแก่ความต้องการของครัวเรือนก็ได้
5 ข้อสำหรับหน้าที่ของผู้ทรงสิทธิอาศัย
- ผู้ทรงสิทธิอาศัยจะใช้ทรัพย์สินที่อาศัยเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตาม ประเพณีนิยมปกติไม่ได้
- ผู้ทรงสิทธิอาศัยจำต้องสงวนทรัพย์ที่อาศัยเช่นวิญํญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สิน ของตน และต้องบำรุงซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย
- ผู้ทรงสิทธิอาศัยต้องยอมให้ผู้ให้อาศัย หรือตัวแทนเข้าตรวจดูทรัพย์สินที่อาศัย เป็นครั้งคราว
- ผู้ทรงสิทธิอาศัยจะดัดแปลงต่อเติมทรัพย์ที่อาศัยไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาต จากผู้ให้อาศัยก่อน มิเช่นนั้นต้องรับผิด
- ผู้ทรงสิทธิอาศัยต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลาย อันเกิดแก่ทรัพย์สินที่ อาศัยเนื่องจากความผิดของผู้ทรงสิทธิอาศัยหรือของบุคคลผู้อยู่กับผู้ทรงสิทธิ อาศัย
4 ข้อความระงับของสิทธิอาศัย
- เมื่อนิติกรรมก่อสิทธิอาศัยมิได้กำหนดระยะเวลาการให้สิทธิอาศัยเอาไว้ ผู้ให้ อาศัยมีสิทธิบอกเลิกสิทธิอาศัยเมือใดก็ได้โดยต้องบอกเลิกล่วงหน้าตามสมควร
- ถ้านิติกรรมก่อตั้งสิทธิอาศัยกำหนดระยะเวลาการให้สิทธิอาศัยเอาไว้ เมื่อครบ ก าหนดระยะเวลาดังกล่าวสิทธิอาศัยย่อมระงับลง
- เมื่อผู้ทรงสิทธิอาศัยถึงแก่ความตาย
- เมื่อโรงเรือนที่ให้อาศัยสลายไปทั้งหมด
5 เหตุผลที่สิทธิอาศัยจะสิ้นสุดลง
- เมื่อนิติกรรมก่อตั้งสิทธิอาศัยกำหนดระยะเวลาไว้ และสิ้นสุดระยะเวลา
- เมื่อนิติกรรมก่อตั้งสิทธิอาศัยไม่ได้กำหนดระยะเวลาไว้ ผู้ให้สิทธิอาศัยมีสิทธิบอกเลิกสิทธิอาศัยเมื่อไหร่ก็ได้ เมื่อบอกเลิกสิทธิอาศัยย่อมสิ้นสุดลง
- เมื่อผู้ทรงสิทธิอาศัยเสียชีวิตลง สิทธิอาศัยนั้นย่อมสิ้นสุดลงไปด้วย แต่ถ้าเกิดกรณีที่ผู้ให้อาศัยตาย สิทธิอาศัยจะไม่ระงับ
- เมื่อโรงเรือนที่ให้อาศัยอยู่สูญสะลายไปทั้งหมด
- เมื่อผู้ให้สิทธิอาศัยและผู้ทรงสิทธิอาศัยตกลงระงับสิทธิอาศัย
สรุป ทั้งนี้ในทางกฎหมายจะกำหนดไว้ว่าสิทธิอาศัยนี้จะต้องมีเวลาจำกัด จะกำหนดให้มีอยู่ตลอดไปไม่จำกัดเวลาไม่ได้ เพราเป็นทรัพย์สิทธิที่ตัดทอนกรรมสิทธิ์ จึงจะต้องไม่ให้มีอยู่กีดขวางการใช้กรรมสิทธิ์เป็นเวลานาน การจำกัดเวลาของสิทธิ์อาศัยนั้น อาจจะกำหนดเวลาไว้หรือจำกัดตลอดชีวิตของผู้อาศัยก็ได้ โดยถ้ากำหนดเวลาไว้ กำหนดเวลานั้นจะต้องไม่เกิน 30 ปี ถ้าเกินกว่านั้นต้องลดลงมาเป็น 30 ปี แต่อาจจะมีการต่ออายุ โดย แต่ละครั้งที่ต่ออายุนั้นจะต้องไม่เกิดนครั้งละ 30 ปี แต่ถ้าเป็นการใช้สิทธิอาศัยแบบไม่มีกากำหนดเวลาแล้วละก็ ผู้ให้สิทธิอาศัยจะเลิกเสียในเวลาใดๆ ก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร โดยเหตุผลที่สิทธิอาศัยเป็นสิทธิที่ให้เป็นการเฉพาะตัวแก่ผู้ทรงสิทธิอาศัย ดังนั้นในทางกฎหมายจึงห้ามจำหน่ายถ่ายโอนไม่ว่าโดยทางนิติกรรมหรือตกทอดทางมรดก
หลักการ ดีดบ้าน ดีดอย่างไรให้ปลอดภัยไม่มีความเสี่ยงบ้านพัง