จากครั้งที่แล้วเราได้พาไปทำความรู้จัก ทรัสต์(Trust) กันแล้ว คราวนี้เรามาต่อกันที่ REIT (Real Estate Investment Trust) ซึ่งเป็นกองทรัพย์สินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ไม่มีสถานะเป็นนิติบุคคลเหมือนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โดยกองทรัพย์สินที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ซึ่งทรัสตีมีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์(REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดย REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ประโยชน์ของ REIT
หากจะบอกว่าประโยชน์ของ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีอะไรบ้าง เราก็ต้องแบ่งออกเป็น 3 ส่วน นั่นก็คือ เจ้าของทรัพย์สิน,ผู้ลงทุนทั่วไป และกองทรัสต์ ซึ่งประโยชน์ที่จะได้รับมีดังนี้
เจ้าของทรัพย์
ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สามารถนำอสังหาริมทรัพย์สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้แล้วมาลงทุนเพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ เพื่อนำเงินส่วนนั้นไปใช้ในการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ต่อไป
ผู้ร่วมลงทุนทั่วไป
- ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
- มีความมั่นใจในการบริหารงานมากขึ้น ภายใต้การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของผู้เชี่ยวชาญ
- มีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายมากขึ้น
กองทรัสต์
- ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภทมากขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ
- สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้น เพื่อนำมาลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น
- สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เองบางส่วน
- เปิดให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่บริหารจัดการได้
- เป็นสากลเทียบเท่าต่างประเทศ
โครงสร้างและขั้นตอนการจัดตั้ง
ในการจัดตั้งนั้น ผู้จัดการกองทรัสต์ซึ่งจะต้องได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. จะเป็นผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. เมื่อได้รับอนุมัติจากสำนักงาน ก.ล.ต. ผู้จัดการกองทรัสต์จะเสนอขายหน่วยทรัสต์ผ่านผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์ (Underwriter) โดยผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์จะโอนเงินที่ได้รับจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์ให้แก่ทรัสตีเพื่อนำเงินดังกล่าวที่ได้จากการระดมทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อันจะเห็นได้ชัดจากแผนภาพด้านล่างนี้
ผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
คุณสมบัติ
- ผู้ที่จะเป็น RM(REIT Manager) ได้
- บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.)ที่มีความพร้อมด้านบุคลากรและระบบงาน
- บริษัทที่เป็นนิติบุคคลไทย
– มีทุนชำ ระแล้ว 10 ล้านบาท
– ประกอบธุรกิจหลักเป็น RM/หากมีธุรกิจอื่นต้องมีระบบป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์
– มีกรรมการอิสระไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของกรรมการทั้งหมด
– มีกรรมการ ผู้บริหาร ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ไม่มีลักษณะต้องห้ามตามที่กฎหมายกำหนด
- โครงสร้างองค์กรชัดเจน มีความพร้อมของระบบงานและบุคลากรมีประสบการณ์ด้านบริหารจัดการลงทุน /จัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 3 ใน 5 ปีย้อนหลัง ก่อนยื่นคำขอ
- ต้องได้รับความเห็นชอบจาก สำ นักงาน ก.ล.ต.(คราวละ 5 ปี)
หน้าที่และความรับผิดชอบ
- ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์กับสำ นักงาน ก.ล.ต.
- กำหนดกลยุทธ์และแผนการดำเนินงาน
- ลงทุนและจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สิน
- บริหารจัดการกองทรัสต์ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- คำนวณและเปิดเผยมูลค่าทรัพย์สินของREIT และมูลค่าหน่วยทรัสต์
- ดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์
- พิจารณาการจ่ายส่วนแบ่งกำไรให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์
- จัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกปี และตามที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ร้องขอ
Trustee (ทรัสตี)
คุณสมบัติ
- ผู้ที่จะเป็น Trustee ได้
- สถาบันการเงินที่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตีในปัจจุบัน
- บริษัทที่สถาบันการเงินถือหุ้น ≥ 99% และได้รับใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเป็นทรัสตี (เฉพาะREIT)
- มีทุนชำระแล้ว ≥ 100 ล้านบาท
- ทรัสตีต้องเป็นอิสระจาก RM
- ทรัสตีถือหน่วยทรัสต์ของREIT 5% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ที่ขายได้แล้วทั้งหมด
หน้าที่และความรับผิดชอบ
- ดูแลให้ RM บริหารให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์
- จัดทำบัญชีทรัพย์สินของREIT แยกต่างหากจากทรัพย์สินของ Trustee และพิจารณา / ดูแลการเบิกจ่ายทรัพย์สินของREIT
- เข้าร่วมประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ และให้ความเห็นต่อเรื่องที่ RM จะขอมติเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์หรือไม่
- จัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ เพื่อขอมติพิจารณาเลือก RM รายใหม่ (กรณีมีเหตุต้องเปลี่ยนRM)
ที่มา : เว็บไซต์ SET และ whareit.com
หากสงสัยว่ากองทรัสคืออะไร อ่านบทความเกี่ยวกับทรัสต์ได้ที่
ทรัสต์ คืออะไร เกี่ยวอะไรกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
