ทำนายแนวโน้ม ธุรกิจอสังหา ล่วงหน้า!!! ด้วยการวิเคราะห์เศรษฐกิจแบบง่ายๆ

ธุรกิจอสังหา

มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทจะขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจ ดังนั้นเราจะดูได้ว่า ธุรกิจอสังหา จะดีหรือไม่นั้น จะสามารถวิเคราะห์จากเศรษฐกิจได้

การวิเคราะห์เศรษฐกิจเพื่อดูแนวโน้ม ธุรกิจอสังหา

ธุรกิจอสังหาคือการวิเคราะห์ต้นตอหรือปัจจัยต่างๆที่จะเป็นผลให้ภาวะเศรษฐกิจดีหรือแย่ในเวลาต่อมา ซึ่งจะสามารถทำนายแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ได้ล่วงหน้า ปัจจัยที่เป็นตัวแปลสำคัญมี 5 ตัวด้วยกัน คือ

1.พิจารณาจากแนวโน้มด้านเศรษฐกิจ ประเด็นที่จะต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษได้แก่

  • ความมั่นคงทางเศรษฐกิจ จะเป็นการวิเคราะห์ดูว่าเศรษฐกิจในช่วงนั้นเป็นอย่างไร ถ้ามีความเสถียรภาพมากจะส่งผลดีต่ออสังหาริมทรัพย์เพราะเป็นตัวผลักดันในการค้าและลงทุน
  • ภาวะอุตสาหกรรมโดยทั่วไป โดยจะวิเคราะห์ดูว่า อุตสาหกรรมหลักๆ ของประเทศ ดีหรือไม่ ถ้าดีก็จะส่งผลต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นไปด้วย
  • รายได้ ถ้ารายได้ของคนและของธุรกิจเพิ่มขึ้นจะส่งผลให้รายจ่ายในด้านที่อยู่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย
  • แนวโน้มทางการเงินทั้งระยะสั้นระยะยาว โดยวิเคราะห์จากสภาวะคล่องตัวของสถาบันการเงิน
  • สภาพแวดล้อมอื่นๆ เช่น การใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้นภายในประเทศ

2.พิจารณาจากแนวโน้มด้านรัฐบาล

  • กฎหมาย ระเบียบ ข้อบังคับต่างๆ จะดูว่ากฎหมายข้อไหนที่เป็นอุปสรรคและกฎหมายข้อไหนที่สนับสนุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์บ้าง
  • ฐานะทางเศรษฐกิจของรัฐบาล ถ้ารัฐบาลสามารถจัดเก็บภาษีได้ตรงเป้าตามที่คำนวนไว้สอดคล้องกับรายจ่าย ย่อมส่งผลดีต่ออสังหาริมทรัพย์มากเลยทีเดียว
  • ฐานะทางการเมืองของรัฐบาล ความเสถียรภาพทางการเมืองจะมีผลต่ออสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือรัฐบาลชุดนั้นๆจะต้องมีความปรองดองกันสูง
  • ความสงบสุขและสงคราม จะทำให้บรรยากาศทางเศรษฐกิจแย่ลง
  • มาตราฐานความเป็นอยู่ของประชาชน ถ้าประชาชนมีฐานะความเป็นอยู่ที่ดี เศรษฐกิจก็ดีและตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะดีตามไปด้วย
  • การเก็บภาษี ถ้าภาษีน้อย จะเท่ากับเป็นการเพิ่มรายได้และกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชน

3.พิจารณาแนวโน้มด้านภูมิภาคและท้องถิ่น

  • ทรัพยากรในท้องถิ่นนั้น ถ้าอยู่ในพื้นที่ที่มีการพัฒนา มักจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ตรงนั้นน่าสนใจมากขึ้น
  • รายได้จากท้องถิ่น
  • ลักษณะตลาดท้องถิ่น
  • ความเจริญและความเสื่อมของท้องถิ่น ถ้าสามารถเจริญไปได้อีก ก็ยังเป็นที่น่าสนใจอยู่
  • พิจารณาการเปลี่ยนแปลงการขยายของตัวเมือง
  • การกำหนดผังเมือง การกำหนดกฎ ระเบียบ ข้อบังคับ ว่ามีการสนับสนุนมากน้อยแค่ไหนในการพัฒนาอสังหา
  • การเปลี่ยนแปลงทัศนคติ ความเป็นอยู่ของคนในท้องถิ่น สนับสนุนต่อความสงบในการอยู่อาศัยมากน้อยแค่ไหน

4.การวิเคราะห์ตลาด

  • ลักษณะของตลาด ดูว่าสภาพคล่องตัวทางตลาดอสังหาริมทรัพย์มีมากน้อยเพียงใด
  • ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
  • ปริมาณการผลิตหรือการสร้างออกมา ถ้ามีมากกว่าความต้องการจะทำให้ราคาตก

5.การวิเคราะห์จากทำเลที่ตั้ง

  • โครงสร้างการใช้ที่ดิน ว่าที่ดินตรงนั้นใช้ทำกิจกรรมเศรษฐกิจประเภทใด
  • การเปลี่ยนแปลงที่ดินขึ้นในบริเวณนั้น เช่นการขยายตัว การเติบโต เป็นต้น
  • การเปลี่ยนแปลงของบริเวณใกล้เคียง ว่าสนับสนุนความเจริญมากน้อยเพียงใด
  • ความหนาแน่นของประชากร
  • ความเหมาะสมของบริเวณนั้น
  • การคมนาคมขนส่ง

เศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์ ประเด็นที่ควรรู้

1.เศรษฐกิจรากฐานกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ หมายถึงธุรกิจที่มีอยู่ในท้องถิ่นซึ่งจะบอกเศรษฐกิจของพื้นที่นั้นๆว่าสามารถสร้างรายได้ให้กับท้องถิ่นมากน้อยเพียงใด

  • เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ประเภทเคลื่อนที่ไม่ได้ ดังนั้น ที่ตั้งจึงเป็นเหมือนตัวช่วยให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่
  • เศรษฐกิจในลักษณะที่ผลิตเพื่อบริโภคในท้องถิ่นได้แล้ว ยังสามารถส่งออกไปยังที่อื่นได้อีกจะสร้างรายได้ได้มากกว่าผลิตเพื่อบริโภคเฉพาะแค่ในท้องที่
  • มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับความหลากลายของธุรกิจหรือกิจการที่กำลังดำเนินการอยู่ด้วย
  • เศรษฐกิจรากฐาน ก่อให้เกิดการจ้างงาน

2.การเปลี่ยนแปลงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั่น ปกติจะเกิดขึ้นจากการมีธุรกิจหรืออุสาหกรรมใหม่ๆเข้าไปตั้งในท้องถิ่น จะทำให้การสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองความต้องการทำได้ไม่ทัน ซึ่งจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงราคาของอสังหาริมทรัพย์ สามารถแยกได้เป็นกรณีต่างๆดังนี้

  • กรณีมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั่นเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีการตั้งหรือเคลื่อนย้ายเศรษฐกิจรากฐานมาไว้ในท้องถิ่น จะมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เหตุจากปริมาณอสังหาริมทรัพย์ในท้องตลาดมีน้อยและสร้างใหม่เพื่อตอบสนองความต้องการระยะสั้นไม่ทัน
  • กรณีมีอสังหาริมทรัพย์เสนอขายในท้องตลาดเพิ่มขึ้น มักเกิดขึ้นหลังกรณีแรกเกิดไปแล้วนานพอสมควร กล่าวคือ ผู้ประกอบการหลายๆรายที่เข้ามาคิดจะสร้างอสังหาริมทรัพย์ให้เพิ่มขึ้นจนเกินต่อความต้องการของตลาดทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำลง

3.การเปลี่ยนแปลงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว สิ่งสำคัญที่ทำให้เกิดเปลี่ยนแปลงนี้คือ รายได้และประชากร

วิเคราะห์จากการเปลี่ยนแปลงของประชากร โดยกลุ่มประชากรที่จะมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในช่วง 30-50 ปี เพราะในประชากกรกลุ่มนี้จะมีรายได้สูงและมั่นคง ดังนั้นถ้าต้องการดูว่าท้องที่นั้นมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์มากน้อยเพียงใดต้องรู้ว่าประชากรในบริเวณนั้นมีมากน้อยเพียงใด

4.เงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ดอกเบี้ย คือผลตอบแทนจากการลงทุน เมื่อใดที่เกิดเงินเฟ้อผลตอบแทนในรูปดอกเบี้ยก็จะยิ่งสูงขึ้นเพื่อชดเชยเงินเฟ้อที่สูงขึ้นด้วยนั้นเอง อัตราดอกเบี้ยทุกตัวล้วนมีผลกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ดอกเบี้ยเงินฝาก ดอกเบี้ยเงินกู้ เป็นต้น เราจะมาดูผลกระทบการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยในการลงทุนบ้านและที่ดิน ว่ามีกี่กรณีอะไรบ้าง

กรณีแรก : ภาวะดอกเบี้ยต่ำ กล่าวคือ ผู้ซื้อจะมีกำลังในการซื้อเพิ่มมากขึ้น เพราะการผ่อนชำระแต่ละเดือนที่ต่ำตามอัตราดอกเบี้ย

กรณีที่สอง : ภาวะอัตราดอกเบี้ยสูง มักเกิดจากเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นของตลาด ทำให้ค่าเงินลดลง แต่จะเป็นผลดีกับผู้ที่ถืออสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว เพราะทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ส่วนผลร้ายจะตกมาที่ ผู้ถือหุ้น หุ้นกู้และพันธบัตร เพราะอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทำให้ทำให้ หุ้น หุ้นกู้และพันธบัตร มีราคาต่ำลง

เหตุที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงขึ้น เมื่อดอกเบี้ยสูง คือ

  • ยิ่งเงินเฟ้อสูงเท่าไหร่ต้นทุนในการสร้างก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ผู้รับเหมาขาดทุน
  • ยิ่งเงินเฟ้อสูงเท่าไหร่ นักลงทุนในส่วนอื่นๆก็จะมาลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ที่นิยมเปลี่ยนมาลงทุนในช่วงเงินเฟ้อก็คือ อสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า เพราะสามารถป้องกันมูลค่าของตัวเองจากเงินเฟ้อได้
  • ยิ่งเงินเฟ้อสูง ค่าเช่ายิ่งสูงตามไปด้วย

การวิเคราะห์ทิศทางอัตราดอกเบี้ย

วิเคราะห์ทางอ้อมจากการแปรผันหรือปัจจัยที่เป็นตัวกำหนดอัตราดอกเบี้ย จะประกอบไปด้วย

  1. อัตราดอกเบี้ยจากการลงทุนอื่นๆ ถ้าโอกาสการลงทุนในลักษณะอื่นๆ ได้ผลตอบตอบแทนดี จะทำให้การปล่อยกู้ดอกเบี้ยจะสูง
  2. เงินเฟ้อ เป็นตัวลดค่าเงินเพราะทำให้กำลังในการซื้อลงลด แต่ดอกเบี้ยก็จะสูงตามไปด้วย เช่น ฝากเงินกับธนาคารตอนเงินเฟ้อธนาคารก็จะปรับดอกเบี้ยให้สูงขึ้นเพื่อที่จะให้คนเข้ามาฝากกัน
  3. ค่าชดเชยความเสี่ยงจากการลงทุน คือ ผลตอบแทนที่ผู้มีเงินนำเงินไปฝากหรือปล่อยกู้นั้นเอง
  4. ปริมาณเงินในตลาด หรือก็คือปริมาณการหมุนเวียนเงินในประเทศ ถ้าสถาบันการเงินมีสภาพคล่องตัว อัตราดอกเบี้ยนั้นจะอยู่ในอัตราที่ต่ำ
  5. ปริมาณความต้องการการใช้เงินในตลาด ถ้าปริมาณการใช้เงินในตลาดมีสูง อัตราดอกเบี้ยก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย
  6. นโยบายการเงิน จะดำเนินงานโดยธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในปริมาณเงินในประเทศ ถ้าภาครัฐอยากให้อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ก็จะออกมาตราการการเงินเพื่อให้สภาพคล่องตัว หรือถ้าอยากให้ดอกเบี้ยต่ำลงก็ออกมาตราการทำให้สภาพคล่องในตลาดเพิ่มสูงขึ้น
  7. นโยบายการคลัง ถ้าการเปลี่ยแปลงรายจ่ายของภาครัฐ ดูจากงบประมาณรายจ่ายที่เพิ่มขึ้น และนโยบายด้านเก็บภาษีอากร เมื่อไหร่ที่รัฐเพิ่มปริมาณรายจ่ายในงบรายจ่าย และมีการเก็บภาษีน้อยลง จะทำให้ปริมาณเงินเพิ่มขึ้นและอัตราดอกเบี้ยจะต่ำลง

ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …

ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่