บทความ property mistake เรื่องนี้จะเป็นเรื่องสุดท้ายของปีนี้ครับ คอลัมน์ใหม่ผมจะนำเสนอเรื่องใหม่เกี่ยวกับ Business Model รูปแบบใหม่เกี่ยวกับอสังหาฯ มาแชร์บ้างเริ่มเดือนสิงหาคมเป็นต้นไป exclusive ก่อนเฉพาะที่เว็บไซต์และนิตยสาร Dot property
เข้าเรื่องวันนี้ดีกว่า ช่วงก่อนเขียนต้นฉบับนี้มีคนรู้จักและเพื่อนหลายคนมาปรึกษาการลงทุนเกี่ยวกับคอนโดย่าน อโศกเพชรบุรี-พระราม9 รวมถึงรอบมักกะสัน 2-3 โครงการ มี 2 โครงการเปิดขายและ sold out เรียบร้อยแบบไม่แปลกใจ เนื่องจากราคา ทำเล รูปแบบโครงการ แปลนห้อง เงื่อนไขการชำระเงิน การทุ่มงบโฆษณา เอื้อให้เป็นไปตามที่โครงการวางแผนไว้ ฟังดูก็เข้าท่าทุกฝ่ายแฮปปี้ ผู้ซื้อได้โครงการทำเลน่าสนใจ ราคาแล้วแต่มุมมอง บ้างว่าแพงบ้างว่าสมราคา ส่วนโครงการปิดการขายได้ สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ทั้งสองโครงการมีมือใหม่จำนวนไม่น้อยซึ่งเข้าใจผิดกับการลงทุน แบบร้อง เฮ้ยยยย ดังมากกกกกกกกก
คำถามที่พรั่งพรูทั้งโทร ทั้งไลน์มาถามเอาห้องมุมไหนดี ชั้นไหนเด็ด ที่เหมือนกันเกือบหมดคือ มองว่าราคาโครงการนี้ถูกจนต้องควักเงิน หรือไปเข้าคิวตากแดดหัวเหม็นควัน หนักกว่านั้นมองโลกสวยว่าโครงการนี้ราคาเมื่อสร้างเสร็จจะไต่ไปแถว 200,000 ต่อตารางเมตรขึ้นไป บ้างก็บ้าจี้เอากระทู้ขายใบจองให้ผมช่วยวิเคราะห์ว่าจะราคาจะไต่ไปได้ตามที่คนขายใบจองพรรณนาไว้
ผมขออนุญาตเสนอความจริงอีกด้านที่บรรดามือใหม่ ที่ขาดความรู้แถมขี้เกียจลงสำรวจตลาดด้วยตัวเอง ประวัติศาสตร์พงศาวดารคอนโดมิเนียมเมืองไทยมีเพดานราคาสูงสุด เรียกว่าราคาขึ้นมาถึงจุดนึงจะหยุด หยุดนิ่ง หยุดแบบเอาอะไรไปเขี่ยก็ไม่ขึ้นไปมากกว่านี้ หากคอนโดที่คุณถือทำเลเทพแต่ราคาซื้อขายไม่ไปต่อ ไม่ต้องตกใจ เป็นธรรมชาติ คุณยังได้ผลตอบแทนจากการเช่าสูงกว่าคอนโดสร้างเสร็จใหม่บนทำเลเดียวกัน
เพดานราคา (Ceiling Price) มาจากอะไร คอนโดในอดีตกับปัจจุบัน นอกจากเรื่องทำเลเป็นดัชนีราคาซื้อขาย ปล่อยเช่าแล้ว สภาพอาคาร สภาพส่วนกลาง สเปคโครงการ สเปคห้อง สภาพแวดล้อมข้างเคียงที่เปลี่ยนไป หรือแม้แต่สังคมที่อยู่ในตึกล้วนกำหนดเพดานราคาของคอนโดเก่าหรือเพิ่งสร้างเสร็จทั้งสิ้น เพราะธรรมชาติธุรกิจนี้คือ เมื่อเจ้าของโครงการขายหมด โอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกบ้าน ส่งมอบส่วนกลางให้นิติฯดูแลแล้ว จบ หมดหน้าที่ ที่เหลือคือลูกบ้านต้องช่วยกันดูแลกันเองผ่านคณะกรรมการ 2-3 ปีแรกไม่มีอะไรน่ากังวลเท่าไหร่ ความจริงที่โหดร้ายมักโผล่ปีที่ 4 เป็นต้นไป นิติไหนดูแลบริหารเงินค่าส่วนกลางได้ดีมีประสิทธิภาพก็จะช่วยดันราคาตึกโดยรวมเป็นขาขึ้น(แบบชะลอตัว) ตรงข้ามกับนิติด้อยประสิทธิภาพราคาขาย-เช่าที่ดูเหมือนจะดีเมื่อตึกเสร็จ กลับนิ่งสนิทไม่ไหวติง
อีกเหตุผลหลักนอกจากเรื่องการบริหารนิติฯแล้ว แถมเลี่ยงได้ยากมาก คือ พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ทุกคนคาดหวังสิ่งที่ดีขึ้น ราคาต้องถูกลง เทคโนโลยีที่ผลักให้เราพฤติกรรมแปลกขึ้น ก่อนกินข้าวต้องถ่ายรูป คุยโทรศัพท์กันน้อยลง ก้มหน้ามากขึ้น พฤติกรรมที่เปลี่ยนในชีวิต ส่งผลมากต่อการออกแบบอาคาร การกำหนดสเปคโครงการ การออกแบบส่วนกลาง ต้องเปลี่ยนไม่งั้นขายไม่ได้ ผมขอยกตัวอย่างให้เห็นภาพชัดขึ้น คอนโดในอดีตไม่เคยคิดถึงการออกแบบส่วนกลางรองรับอินเตอร์เน็ตความเร็วสูง หรือเคเบิ้ลทีวีผ่านระบบไฟเบอร์ใยแก้ว ระบบท่อน้ำร้อนน้ำเย็น ที่จอดรถระบบอัตโนมัติ ใครจะรู้วันนึงเราอาจไม่ต้องการสระว่ายน้ำระบบเกลือ เราไม่ต้องการห้องฟิตเนสเพราะเราทานอาหารเสริมสร้างกล้ามเนื้อได้เอง เทรนด์ของลูกค้าอาจจะเลือกคอนโดที่มีเวทีมวยไทย มากกว่าห้องซาวน่า พื้นที่ซักล้างไม่จำเป็นเพราะเสื้อผ้าทำจากใยสังเคราะห์ทำความสะอาดเองได้ ฯลฯ คอนโดในวันนี้จะกลายเป็นสิ่งที่ไม่น่าสนใจเมื่อมีสิ่งที่ตอบสนองความต้องการได้ตรงใจมากกว่า สะดวกกว่า ง่ายกว่า หากไม่เชื่อผมลองไปสำรวจราคาคอนโดบ้านสวนเพชรในซอยสุขุมวิท39 ตรงข้าม Emquatier หรือ LPN สุขุมวิท 41 หรือบ้านนันทสิริ ทั้งสามตัวอยู่ในทำเลจัดว่าโคตรเทพ แล้วเหตุใดราคาจึงไม่กระฉูดตามคอนโดรุ่นน้องที่ทยอยเปิดตัว
สรุปคือ คอนโดที่หลายคนฝันแบบลมๆแล้งๆว่าราคาจะไต่ไปจนทำกำไรแก้มปรินั้นคงเป็นเพียงแค่ฝันกลางวัน เพราะตัวโครงการไม่ได้เอื้อให้เกิดขึ้นได้จริง แค่เห็นสเปคโครงการก็ได้แต่ยิ้ม “อพาร์ทเมนท์ใกล้รถไฟฟ้า” จะตรม.ละ 200,000 ขึ้น ถ้างั้นโครงการที่ผมถือ ตรม. 1,000,000 ละครับ ^__^ ราคาคอนโดโซนนี้ ขึ้นน่ะขึ้นแน่ผมมั่นใจ ด้วยปัจจัยพื้นฐานโดยรอบที่จะเปลี่ยนไปในทางที่ดีแค่อยากเตือนก่อนลงทุนที่ใครเค้าพูดกันมันจริงหรือแค่หลอกขายของไปวันๆ
