ที่ดินเป็นอสังหาริทรัพย์ที่สามารถนำมาใช้ในการทำธุรกิจและธุรกรรมได้อย่างหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นธุรกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับการค้า กาลงทุนจนถึงการเกงกำไรและยังสามารถนำมาใช้คำประกันเป็นหลักทรัพย์ในกระบวนการกู้ยืมหนี้ได้เป็นอย่างดีเลยทีเดียว สำหรับ ธุรกรรมที่ดิน ที่มีบทบาทมากในปัจจุบันได้แก่ ซื้อ-ขาย ขายฝาก เช่า เช่าช่วง เซ้ง และจำนอง ซึ่งธุรกรรมต่างๆนั้น แม้จะเป็นธุรกรรมพื้นฐานที่เราต่างคุ้นเคยกันป็นอย่างดี แต่ในทางด้านการปฏิบัติ คนส่วนใหญ่กลับไม่มีความรู้ความเข้าใจในธุรกรรมต่างๆ เหล่านี้เลย หรืออาจจะมีความรู้ไม่เพียงพอ ซึ่งจะทำให้ประสิทธิผลของการำธุรกรรมต่างๆ เหล่านี้ลงน้อยลงไปอย่างน่าเสียดายเลยทีเดียว
ปัญหาใหญ่ๆ ในการทำ ธุรกรรมที่ดิน
อยู่ตรงที่ธุรกรรมที่ดินทุกลักษณะล้วนแต่เกี่ยวข้องกับข้อกำหนดและข้อห้ามทางกฎหมายต่างๆมากมายหลายอย่างด้วยกัน นอกจากกฎหมายจะกำหนดให้การทำธุรกรรมที่ดินทุกครั้งจะต้องมีการจดทะเบียนทำนิติกรรมกับเจ้าพนักงานในสำนักงานที่ดินเขตนั้นๆเสมอ จึงจะสามารถมีผลทางกฎหมาย นอกจากนี้ยังกำหนดให้การทำธุรกรรมทุกครั้งต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีในอัตราที่ค่อนข้างสูงอีกด้วย
ดังนั้นความรู้ความเข้าใจในการทำธุรกรรมที่ดินในแง่กฎหมายและข้อกำหนดจะต้องเข้าในอย่างถ่องแท้จึงจะช่วยให้การทำธุรกรรมที่ดินเสร็จสิ้นและบรรลุตามเป้าหมายได้เป็นอย่างดี ยังสามารถช่วยประหยัดต้นทุนและลดปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นตามมาในอนาคตได้ ที่สำคัญที่สุดคือ จะช่วยคุ้มครองตัวเองจากการถูกเอารัดเอาเปรียบจากการทุจริตจากบุคคลอื่นได้อีกด้วย
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
เป็นธุรกรรมที่จัดได้ว่ามีบทบาทมากที่สุดสำหรับในยุคปัจจุบันนี้ ตามหลักปฏิบัติในปัจจุบันการซื้อ-ขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์จะนิยมทำสัญญาซื้อ-ขายขึ้นมา จากนั้นค่อยทำสัญญาซื้อขายและไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ในทางกฎหมายนั้น สัญญาซื้อขายจะหมายถึง สัญญาที่ซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขายโอนรรมสิทธิ์ในทรัพย์ให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งที่เรียกว่าผู้ซื้อ โดยที่ผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย
ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปนั้น กฎหมายจะกำหนดไว้ว่า ให้สามารถซื้อขายกันได้ทันทีเลยแม้จะทำกันด้วยวาจาก็ตาม กรรมสิทธิ์จะโอนกันทันทีแต่ถ้ามีปัญหาต้องฟ้องร้องศาล หากการซื้อขายมีมูลค่าตั้งแต่ 500 บาทขึ้นไป จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือการจางมัดจำหรือการชำระหนี้บางส่วนมาเป็นหลักฐานในการฟ้องด้วย
แต่ถ้าเป็นกรณีของอสังหาริมทรัพย์แล้วละก็ กฎหมายจะบังคับให้ทำตามแบบของการซื้อขาย กล่าวคือจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานเท่านั้น ไม่เช่นนั้นก็จะถือว่าเป็นโมฆะ ทั้งนี้อสังหาริมทรัพย์ในที่นี้กฎหมายให้ความหมายว่า ที่ดินหรือทรัพย์สินที่อยู่ติดกับที่ดินในลักษณะติดตรึงแน่นถาวร
ยกตัวอย่างเช่น นาย A นำที่ดินไปขายให้แก่นาย B โดยมอบโฉนดที่ดินให้แก่นาย B แต่ไมได้ทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือ และไม่ได้นำไปจดทะเบียนการซื้อขายต่อเจ้าพนักงานที่ดิน การซื้อขายที่ดินแบบนี้ถือว่าเป็นโมฆะนะครับ กรรมสิทธิ์ในที่ดินนี่จะไม่ตกเป็นของนาย B แต่อย่างใด
ทั้งนี้เงื่อนไขที่ควรรู้อย่างหนึ่งในการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ กรณีที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สิน มากกว่าหรือน้อยกว่าที่ตกลงกันในสัญญา ถ้าเนื้อที่ขาดเกินไม่เกินร้อยละ 5 ของที่ตกลงกันไว้ในสัญญาแล้วละก็ ผู้ซื้อสามารถรับมอบเสมอและชำระราคาตามสัดส่วนได้ครับ
อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายกันไม่ได้ตามกฎหมาย ถ้าจะพูดแบบบ้านๆก็คือถ้าซื้อขายกันหมี่เหลืองแน่ครับงานนี้ จะมีอสังหาริมทรัพย์แบบไหนบ้างเราไปรับชมกันเลยครับ
- สาธารณสมบัติแผ่นดิน เช่น ที่ชายตลิ่งทางน้ำ ที่ดินที่รัฐหวงห้าม อาทิ ป่าสงวน เป็นต้น
- สิทธิซึ่งกฎหมายห้ามโอน อาทิ สิทธิที่ลูกจะได้รับมรดกจากพ่อแม่ที่ยังมีชีวิตอยู่ สิทธิที่จะได้รับการอุปการะเลี้ยงดู
- วัดและที่ธรณสงฆ์ พื้นที่นี้เป็นใคร ใครก็ไม่อยากได้จริงไหมครับ แต่เมื่อเขามีบอกผมก็ต้องใส่ให้ครบครับ แต่ในทางกฎหมายห้ามซื้อขายกันเด็ดขาดนะครับ
- ทรัพย์สินที่ได้มาโดยข้อกำหนดห้ามโอน เช่น การที่นาย A โอนที่ดินแปลงหนึ่งให้นาย B ในขณะที่นาย A ยังมีชีวิตอยู่ และได้จดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงานไว้ว่า ห้ามไม่ให้นาย B โอนที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ใดทั้งสิ้น
ชนิดของสัญญาซื้อขาย
ปกติแล้วสัญญาซื้อขายนั้นจะมีอยู่ด้วยกันอยู่ 2 ชนิดด้วยกัน คือ
- สัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ หรือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปยังผู้ซื้อทันทีโดยเด็ดขาดเมื่อการซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ ทั้งนี้การซื้อขายจะสำเร็จบริบูรณ์เมื่อใดนั้น นอกจากการตกลงแล้วจะต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดด้วย
- สัญญาจะซื้อจะขายขาย คือสัญญาที่กรรมสิทธิ์นทรัพย์สินยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อในขณะที่ทำสัญญาซื้อขาย แต่เป็นสัญญาซึ่งจะโอนกรรมสิทธิ์ในมรัพย์สินจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อในเวลาภายหน้าเป็นการแลกเปลี่ยนกับเงินที่เป็นราคาของทรัพย์สินนั้น มีผลผูกพันทำให้คู่สัญญาต้องทำการซื้อขายให้เสร็จตลอดไป
ยกตัวอย่างเช่น นาย A ตกลงจะขายบ้าพร้อมที่ดินให้นาย B เป็นเงิน 10 ล้านบาท โดยนาย B ได้ชำระเงินจนครบถ้วนในวันทำสัญญา ทั้งนี้นาย A สัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการโอนที่ดินต่อเจ้าพนักงานที่ดินภายใน 7 วัน ดังนั้นกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังไม่โอนไปยังนาย B แต่มีผลผูกพันให้นาย A จะต้องไปจดทะเบียนการโอนบ้านและที่ดินให้แก่นาย B ภายในเวลาดังกล่าวสัญญาเช่นนี้จะเรียกกันว่า “ สัญญาจะซื้อจะขาย ”
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
