เกือบทุกภาคส่วนธุรกิจต่างได้รับผลกระทบในช่วงวิกฤตโรคระบาดโควิค19 ไปตามๆ กัน เช่นเดียวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่แม้จะไม่ได้รับผลกระทบทางตรง แต่ก็ได้รับลูกหลงของวิกฤตโรคระบาดนี้ด้วยเช่นกัน โดย KKP Advice Center ธนาคารเกียรตินาคิน (Kiatnakin Bank) ได้เผยแพร่บทวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับสภาพตลาดซบเซาและกำลังซื้อถดถอยต่อเนื่องมาจากความผันผวนของเศรษฐกิจในปี 2562 ทำให้หลายดีเวลลอปเปอร์ต้องหันมาปรับกลยุทธ์การตลาดและการขาย เน้นการขายบ้านจัดสรร ราคาถูก ซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาดในช่วงนี้มากขึ้น โดยเฉพาะบ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 2 ล้าน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2563 กำลังซื้อถดถอย real demand มองหาบ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 2 ล้าน
มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและการจดจำนอง หรือ ‘บ้านดีมีดาวน์’ ซึ่งเป็นนโยบายช่วยเหลือจากรัฐบาลในปี 2562 ได้ช่วยกระตุ้นให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักได้ในระยะเวลาสั้นๆ แต่อย่างไรก็ตามภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 พบว่า จำนวนยูนิตลดลงถึง 20,715 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ -17.2 โดยมียูนิตคงค้างเพิ่มขึ้น 19,113 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 9.6 ส่งผลให้ในปี 2562 มียูนิตเหลือขายอยู่ที่ 218.881 ยูนิต
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2563 พบว่ามีจำนวนยูนิต 274,888 ยูนิต ลดลงร้อยละ -13.8 โดยจำนวนยูนิตที่ขายได้ 62,297 ยูนิต ลดลงร้อยละ -37.6 ทำให้ภายรวมของเปอร์เซ็นต์การขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ปรับตัวลดลงร้อยละ 8 ทีเดียว โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เป็นคอนโดมิเนียมระดับราคาสูง, โครงการขนาดใหญ่ และโครงการที่เน้นขายนักลงทุนและลูกค้าชาวต่างชาต ที่คาดว่าจำนวนยูนิตขายได้จะเท่ากับ 31,403 ยูนิต ปรับลดลงถึงร้อยละ 42.2 จากปีก่อน ทำให้ยอดขายโดยรวมมีโอกาสปรับลดลงมาถึงร้อยละ 37.6 ซึ่งต่ำที่สุดนับจากวิกฤตทางเศรษฐกิจปี 2540
ยอดขายคอนโดมิเนียมที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ทำให้คาดว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะถูกหันมายังที่อยู่อาศัยแนวราบที่ระดับราคาเหมาะสม โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์และบ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท
ผลกระทบภาพรวมยอดขายอสังหาริมทรัพย์ 2563
Image Credit : kkpadvicecenter.kiatnakin.co.th
โควิด19 ส่งผลให้โครงการใหม่ชะลอตัว เร่งระบายบ้านจัดสรร ราคาไม่แพง
หากย้อนกลับไปดูการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2562 จะพบว่ามีโครงการใหม่เปิดตัวทั้งหมด 480 โครงการ เพิ่มขึ้น 23 โครงการเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยสำหรับอสังหาริมทรัพย์แนวราบ เปิดตัว 45,803 ยูนิต ลดลง 5,894 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ -11.4 ซึ่งภาวะตลาดคอนโดมิเนียมมีกำลังซื้อถดถอย ประกอบกับการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ ประกอบกับดีเวลลอปเปอร์หันมาให้น้ำหนักในการรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบเพิ่มขึ้น ทำให้สินค้าสินค้าที่เป็นอสังหาแนวราบ โดยเฉพาะบ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 2 ล้าน ได้มีการเร่งระบายสินค้าเก่า
โดยในปี 2563 ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบนั้นเป็นที่น่าสนใจของกำลังซื้อ (Real demand) ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ โดยเฉพาะบ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 2 ล้านในทำเลที่ไม่เกินวงแหวนรอบนอก ยังอยู่ในรัศมีของการเข้าถึงรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายใหม่ๆ ซึ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการซื้อสูง เข้ามาแทนที่ความต้องการซื้อบ้านเดี่ยวในระดับราคา 7-10 ล้านบาทที่ลดลง บวกกับมีกลุ่มลูกค้าใหม่ที่ไม่ต้องการอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียม ซึ่งมีข้อจำกัดด้านขนาดของพื้นที่และการใช้ส่วนกลางร่วมกันคนจำนวนมาก สวนทางกับระดับราคาที่สูงขึ้นและวิกฤตโรคระบาด
แต่อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาที่ดินที่มีการปรับตัวขึ้น ประกอบกับการขยายการพัฒนาในพื้นที่ชานเมือง ทำให้บ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทในทำเลดังกล่าว เป็นสินค้าที่หายากแม้จะมีความต้องการซื้อสูงก็ตาม โดยส่วนใหญ่มักพบเห็นทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 3-4 ล้านบาทในทำเลมากกว่า ทั้งนี้ก็เนื่องจากดีเวลลอปเปอร์หันมาพัฒนาสินค้าระดับนี้มากขึ้น โดยคาดว่าจะมียอดขาย 20,026 ยูนิตในปี 2563 นี้
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังวิกฤตโรคระบาด มีโอกาสที่จะปรับสมดุลที่สะท้อนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง (Real demand) มากขึ้น ทดแทนตลาดเก็งกำไรและลงทุนของคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบในระดับราคาไม่เกิน 3-4 ล้านบาท ในทำเลที่ยังสามารถเดินทางได้อย่างสะดวก เป็นกลุ่มที่น่าสนใจมากในปีนี้ อย่างไรก็ตามยังต้องติดตามต่อในผลประกอบการจริงของไตรมาส 1/2563 และ 2/2563 อย่างใกล้ชิดต่อไป
ที่มา:
https://www.thansettakij.com/content/property/431449
https://www.prop2morrow.com/2020/05/12/