สวัสดีค่ะ โดยทั่วไปผู้ซื้อ บ้าน มักจะมีเงินเก็บออมส่วนหนึ่ง ซึ่งมักจะไม่เพียงพอที่จะซื้อบ้านได้ด้วยเงินสด ดังนั้น เงินที่ขาดจึงต้องอาศัยกู้เอาจากธนาคารหรือสถาบันการเงินต่างๆแต่เนื่องจากสถาบันเหล่านี้มักจะให้กู้เพียง ประมาณร้อยละ 70-80 ของราคาซื้อขาย หรือมูลค่าประเมินของบ้าน (พร้อมที่ดิน) ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านจะต้องมีเงินเก็บออมอย่างน้อยร้อยละ 20-30 ของราคาบ้านจึงจะสามารถกู้เงินและซื้อบ้านได้ เงินที่เก็บออมร้อยละ 20-30 นี้เอง ที่ผู้ซื้อมักจะต้องจ่ายเป็น “เงินดาวน์” ในการซื้อบ้าน หากบ้านยังสร้างไม่เสร็จ เจ้าของโครงการมักจะให้เราผ่อนเป็นงวดๆได้ในเวลาประมาณ 5-18 เดือน ในการวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้าน คุณอาจเริ่มต้นจากวิธีใดวิธีหนึ่งใน 2 วิธี ดังนี้
วิธีแรก คุณทราบราคา บ้าน ที่จะขายแล้วมาคำนวณว่าคุณจะซื้อและผ่อนได้หรือไม่ ?
วิธีการนี้ เริ่มมาจากการที่มีผู้เสนอขายบ้านให้คุณ หรือคุณทราบ “ราคาบ้าน” ที่ประกาศขายว่าเป็นเงินเท่าใดแล้ว คุณมีข้อสงสัยว่าคุณมีเงินพอที่ซื้อหรือผ่อนบ้านนั้นได้หรือไม่ ในการประมาณการทางการเงิน คุณจะต้องเริ่ม โดยพิจารณาว่า คุณมีเงินเก็บออมหรือมีเงินดาวน์พอที่จะจ่ายให้กับเจ้าของโครงการหรือไม่ คุณต้องกู้เงินจาก ธนาคารในวงเงินสูงสุดได้เท่าใด และจะต้องผ่อนชำระเงินงวดเดือนละเท่าใด คุณสามารถผ่อนได้หรือไม่
ตัวอย่างเช่น หากคุณเล็งที่จะซื้อบ้านที่ราคาถูกประเภททาวน์เฮาส์ ขณะนี้ ราคาประมาณ 625,000 บาท หากธนาคารให้กู้ร้อยละ 80 ของราคาขาย นั่นหมายความว่าให้กู้ได้เป็นเงิน 500,000 บาท ส่วนที่เหลือคือ จำนวนเงิน 125,000 บาท คุณจะต้องมีเงินเก็บหรือต้องผ่อนดาวน์มาแล้ว ซึ่งอย่างน้อยที่สุดคือร้อยละ 20 ของ ราคาบ้านที่จะซื้อนั่นเอง การกู้เงินจำนวน 500,000 บาท หากคุณต้องผ่อนชำระนาน 20 ปี ก็จะต้องผ่อน ประมาณเดือนละ 3,728 บาท หากธนาคารคิดดอกเบี้ยร้อยละ 6.5 ต่อปี (แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงกว่านี้ เงินงวด รายเดือนก็จะสูงตามไปด้วย) และหากกู้ระยะเวลาสั้นลงเท่าใด เงินงวดก็จะสูงมากขึ้นเท่านั้น เช่น หากเลือกกู้ นาน 15 ปี หรือ 10 ปี เงินงวดก็จะเพิ่มมากขึ้นเป็นเดือนละ 4,356 บาท และ 5,677 ตามลำดับ
เมื่อทราบจำนวนเงินที่จะต้องผ่อนเดือนละเท่านั้นเท่านี้แล้ว คุณก็ต้องมาประเมินดูว่าคุณมีรายได้เพียงพอที่จะผ่อนชำระเงินงวดได้ตลอดระยะเวลากู้หรือไม่ โดยหลักแล้ว หากคุณมีรายได้น้อย คุณก็ต้องเลือกผ่อนใน ระยะเวลาที่นานขึ้นอาจจะเป็นระยะ 20-25 ปี เพื่อให้เงินงวดที่จะผ่อนมีจำนวนลดลง ดังนั้น หากคุณสามารถ สะสมเงินมาดาวน์บ้านได้ประมาณร้อยละ 20-30 ของราคาบ้านและสามารถผ่อนส่งเงินกู้ได้ตามเงินงวดที่ระบุ คุณก็จะสามารถซื้อบ้านหลังนั้นได้ สำหรับบ้านประเภทอื่น ต้องผ่อนดาวน์เท่าใด ต้องกู้เงินจำนวนเท่าใด ค่าผ่อน ชำระจะเป็นเท่าใด คุณอาจดูได้จากตารางที่เจ้าของโครงการ หรือที่ธนาคารจัดทำขึ้น หรืออาจดูได้จากหนังสือคู่ มือการซื้อบ้านที่มักจะมีอัตราดอกเบี้ยและตารางอัตราการผ่อนชำ ระเงินงวดให้ผู้ซื้อพิจารณาได้
วิธีที่สอง คุณทราบรายได้ของคุณแล้วมาคำนวณว่าคุณจะซื้อบ้านได้แบบใด ในราคาใดได้บ้าง ?
ในกรณีที่คุณทราบ “รายได้” ของคุณว่ามีเท่าใด และอยากทราบว่ารายได้ดังกล่าวนั้น สามารถจะซื้อบ้าน ในระดับราคาประมาณเท่าใด คุณก็สามารถคิดคำนวณได้ไม่ยากตัวอย่างเช่น หากคุณมีรายได้ประมาณเดือนละ 20,000 บาท คุณอยากรู้ว่าธนาคารจะให้คุณกู้ได้ในวงเงินเท่าใด และจะซื้อบ้านในราคาประมาณเท่าใด วิธีการ คำนวณคือ ในขั้นแรก คุณต้องประมาณการว่ารายได้ที่ตนมีอยู่นั้นสามารถกู้เงินจากธนาคารได้ในวงเงินเท่าใด หรือคุณสามารถจะผ่อนชำระหนี้ได้เดือนละเท่าใด จากนั้น เมื่อทราบวงเงินกู้ ก็สามารถคำนวณราคาบ้านที่จะซื้อ ได้ โดยทั่วไป ธนาคารมักจะให้กู้ในวงเงินประมาณ 15-30 เท่าของรายได้โดยหากมีรายได้เป็นเงินเดือนประจำที่ แน่นอน
เช่น เป็นข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจหรือพนักงานของบริษัทเอกชน ธนาคารอาจให้กู้ได้ถึง 25 – 30 เท่า แต่หากประกอบอาชีพอิสระที่มีรายได้ไม่แน่นอน ธนาคารอาจให้กู้ได้ไม่เกิน 20 เท่าของรายได้เฉลี่ยราย เดือนหักค่าใช้จ่ายแล้วเท่านั้น โดยเฉลี่ยแล้ว ธนาคารจะให้กู้ในวงเงินสูงประมาณ 25 เท่าของรายได้ ดังนั้น หาก คุณมีรายได้ประมาณเดือนละ 20,000 บาท คุณจะกู้ได้ในวงเงินประมาณ 25 X 20,000 = 500,000 บาท และใน วงเงินดังกล่าว คุณจะต้องผ่อนประมาณเดือนละ 3,728 บาท หากกู้นาน 20 ปี (อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 6.5 ต่อปี) และจะผ่อนเดือนละ 3,160 บาท หากกู้นานที่สุดคือ 30 ปี
อนึ่ง ในการประมาณการกำลังเงินว่าคุณจะสามารถ ผ่อนบ้านได้เดือนละเท่า ใดนั้น มีหลักเบื้องต้นว่า ธนาคารมักจะกำหนดให้เงินงวดต่อเดือนประมาณร้อยละ 25-30 ของรายได้รวมของผู้กู้ ดังนั้น หากคุณมีรายได้เดือนละ 20,000 บาท เงินงวดสูงสุดที่คุณสามารถผ่อนได้จะอยู่ประมาณเดือนละประมาณ 5,000- 6,000 บาท สำหรับผู้ที่มีรายได้สูงขึ้น และซื้อบ้านในราคาแพงขึ้น เช่น มีรายได้เดือนละ 60,000 บาท ขึ้น ไป ธนาคารอาจจะให้กู้โดยมีสัดส่วนค่าผ่อนต่อรายได้ที่สูงขึ้น ประมาณ ร้อยละ 30-36 หรือบางกรณีที่ผู้กู้มีรายได้เกินเดือนละ 100,000 บาท ธนาคารอาจผ่อนผันให้กู้ได้สูงถึงร้อยละ 40-50 ก็ได้ เมื่อคุณทราบรายได้ และวง เงินกู้ที่จะกู้ได้ โดยคุณสามารถผ่อนชำระเงิน งวดได้แล้ว คุณก็สามารถจะคำนวณราคาและประเภทบ้านที่จะซื้อ ได้ ในปัจจุบันธนาคารโดยทั่วไปจะให้กู้ได้ร้อยละ 80 ของราคาบ้านพร้อมที่ดิน ดังนั้น เมื่อคุณมีรายได้เดือนละ 20,000 บาท และสามารถกู้เงินได้สูงสุด 500,000 บาท คุณก็สามารถคำนวณได้ว่าบ้านที่คุณจะซื้อได้จะมีราคา ขายประมาณ 625,000 บาท (500,000/0.8)
เมื่อคุณทราบราคาบ้านและมีเงินดาวน์เพียงพอ (ประมาณร้อยละ 20-30 ) ที่จะซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 625,000 บาท และสามารถผ่อนเงินงวดได้ทุกเดือน ประการต่อมา คุณจึงมาพิจารณาว่า บ้านในระดับราคาดังกล่าวมีขายในตลาดประเภทใด และที่ไหนบ้าง สำหรับบ้านที่มีขายในตลาดราคาประมาณ 6 แสนเศษนั้น จะเห็นว่ามีเพียง 2 ประเภท ได้แก่ทาวน์เฮ้าส์ราคาถูก และห้องชุดราคาปานกลางเท่านั้น ส่วนบ้านเดี่ยวขนาดเล็กราคาเฉลี่ยขั้นต่ำสุด ในปัจจุบันราคาประมาณหลังละ 1.2 ล้านบาท เมื่อทราบเช่นนี้ คุณจึงได้ข้อยุติว่า รายได้เดือนละ 20,000 บาท ไม่ต้องไปดูบ้านเดี่ยวให้เสียเวลา เพราะทางเลือกของคุณมีเพียง 2 ทางเท่านั้น คือ จะซื้อ บ้านทาวน์เฮ้าส์ หรือห้องชุด/คอนโดดีกว่ากัน
ซึ่งคุณจะต้องไตร่ตรองต่อไป ว่าคุณจุเลือกซื้อบ้านแบบไหน จึงจะตรงกับความต้องการของตน สรุปก็คือ ในการวางแผนการเงินซื้อบ้านคุณ ต้องดูว่าคุณมี “เงินออม” เป็นค่าเงินดาวน์ประมาณร้อยละ 20-30 ของราคาบ้านหรือไม่ และคุณมี “รายได้” พอที่ จะขอกู้เงินและ “ผ่อนเงินงวด” รายเดือนกับสถาบันการเงินได้ตลอดระยะเวลากู้หรือไม่ หากคุณมีพอทั้งสองประการนี้ คุณก็สามารถจะซื้อบ้านได้อย่างไม่มีปัญหา
ที่มา areaguru.net