การเช่า คือ การทำสัญญาของผู้ให้เช่า ตกลงให้ ผู้เช่า สามารถใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งบนอสังหาริมทรัพย์ของตน ในช่วงเวลาหนึ่งอันมีจำกัดตามที่ได้ทำสัญญากันไว้ โดยทั้งผู้เช่าและให้เช่าตกลงกันแล้วว่าจะมีการให้ค่าตอบแทนเป็นค่าเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า โดยวันนี้เราจะมาดูกันว่าการจดทะเบียนเพื่อการเช่านั้นมีอะไรกันบ้าง
ประเภทของการจดทะเบียนเช่า
- เช่า(ทั้งหมด) หมายถึง กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์มาขอจดทะเบียนที่ดินเพื่อให้บุคคลอื่น เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดของตนได้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีผู้มีสิทธิครอบครองหลายคนหรือไม่ หากผู้มีสิทธิทุกคนยินยอมที่จะให้นำมาเช่าได้
- เช่าเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่ผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นมีหลายคน แต่ ผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อยางอื่นนั้นบางคนขอจดทะเบียนให้บุคคลอื่นเช่าเฉพาะสวนของตน สวนของผู้มีสิทธิให้เช่าคนอื่นไม่ได้ใหเช่าด้วย
- แบ่งเช่า หมายถึง กรณีที่ผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นมาขอจดทะเบียนให้ บุคคลอื่นเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้นเพียงบางส่วน ไม่ว่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้น จะมีผู้มีสิทธิใหเช่าคนเดียวหรือหลายคน ผู้มีสิทธิให้เช่าทุกคนให้เช่าร่วมกันเพียงบางส่วน
- แบ่งเช่าเฉพาะสวน หมายถึง กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นมีหลายคน แต่ผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้นบางคนขอจดทะเบียนให้บุคคลอื่นเช่าเฉพาะส่วน ของตนเพียงบางส่วน ส่วนของผู้มีสิทธิให้เช่าคนอื่นไม่ได้ให้เช่าด้วย
- เช่าช่วง หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้นทั้งหมดต่อไปอีกทอดหนึ่ง ไม่ว่าจะมีผู้เช่า คนเดียวหรือหลายคน แต่ทุกคนประสงค์ให้บุคคลอื่นเช่าต่อไปอีกทอดหนึ่ง
- เช่าช่วงเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่า เฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้นเฉพาะสวนของตนต่อไป อีกทอดหนึ่ง หรือในกรณีที่ได้มีการจดทะเบียนเช่าไว้แล้วโดยมีผู้เช่าหลายคน ผู้เช่าบางคนให้เช่าต่อไปอีก ทอดหนึ่งเฉพาะส่วนของตน
- แบ่งเช่าช่วง หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าไว้ แล้ว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้นบางส่วนต่อไปอีกทอดหนึ่ง หรือใน กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อยา่งอื่นได้มีการจดทะเบียนแบ่งเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้เช้าให้บุคคลอื่นเช่าที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นที่ได้จดทะเบียนแบ่งเช่าไว้แล้วนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนต่อไปอีกทอดหนึ่ง
- แบ่งเช่าช่วงเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจด ทะเบียนเช่าเฉพาะส่วนไว้แลว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้นบางส่วน ต่อไปอีกทอดหนึ่ง หรือในกรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนแบ่งเช่าเฉพาะสวน ไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นที่ได้มีการจดทะเบียนแบ่งเช่าเฉพาะ ส่วนไว้แล้วนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนต่อไปอีกทอดหนึ่ง
- โอนสิทธิการเช่า หรือโอนสิทธิการแบ่งเชา หมายถึงกรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ได้มีการจดทะเบียนเช่าหรือแบ่งเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าประสงคให้โอนสิทธิการเช่าของตนที่มีในทรัพย์สินที่ เช่าให้บุคคลอื่นเขาสรวมสิทธิที่ผู้เช่ามีอยู่ทั้งหมด
- โอนสิทธิการเช่าเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าประสงค์ให้โอนสิทธิการเช่าของตนที่มีในทรัพยสินที่เช่านั้นให้ บุคคลอื่นเขาสรวมสิทธิที่ผู้เช่ามีอยู่ทั้งหมดหรือกรณีที่ได้มีการจดทะเบียนเช่าหรือเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้วโดย มีผู้เช่าหลายคน ต่อมาผู้เช่าบางคนประสงค์ให้โอนสิทธิการเช่าเฉพาะส่วนของตนที่มีในทรัพย์สินที่เช่าให้ บุคคลอื่นเขาสรวมสิทธิที่ผู้เช่านั้นมีอยู่
- แบ่งโอนสิทธิการเช่า หรือ แบ่งโอนสิทธิการแบ่งเช่า หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรือ อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเชาหรือแบ่งเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าประสงค์ให้โอนสิทธิการเช่า ของตนที่มีในทรัพย์สินที่เช่านั้นให้บุคคลอื่นเข้าสรวมสิทธิที่ผู้เช่ามีอยู่เพียงบางส่วน
- แบ่งโอนสิทธิการเช่าเฉพาะส่วน หรือแบ่งโอนสิทธิการแบ่งเช่าเฉพาะส่วน หมายถึงกรณีที่ ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าเฉพาะส่วนหรือแบ่งเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่า ประสงค์ให้โอนสิทธิการเช่าของตนที่มีในทรัพย์สินที่เช่านั้นให้บุคคลอื่นเข้าสรวมสิทธิที่ผู้เช่ามีอยู่เพียงบางส่วน
- โอนมรดกสิทธิการเช่า หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจด ทะเบียนเช่าไว้แล้ว เมื่อผู้เช่าตายและสิทธิการเช่าตกแกทายาทตามขอตกลงที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่ากระทําไว้ต่อกันให้สิทธิการเช่าตกเป็นมรดกของผู้เช่าได้ด้วย หรือเนื่องจากเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่า สัญญาเช่าธรรมดา เมื่อทายาทที่มีสิทธิรับมรดกของผู้เช่ามาขอรับมรดกสิทธิการเช่า
- แก้ไขเพิ่มเติมสัญญาเช่า หรือ แก้ไขเพิ่มเติมสัญญาแบ่งเช่า หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรือ อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าหรือแบ่งเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าและผู้เช่าประสงค์ขอแก้ไข เปลี่ยนแปลงขอตกลงในสัญญาเช่าหรือสัญญาแบ่งเช่า รวมทั้งในสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าหรือสัญญาแบ่งเช่า
- เลิกเช่า หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะสวน แบ่งเชา หรือแบงเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้ใหเช่าและผู้เช่าขอเลิกสัญญาเช่าที่ได้จดทะเบียน ไว้ทั้งหมดดังกล่าว
- เลิกเช่าบางส่วน หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะสวน แบ่งเช่า หรือแบงเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้ใหเช่าและผู้เชาขอเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นบางส่วน ไม่ได้เลิกเช่าทั้งหมดโดยบางส่วนยังคงมีการเช่าต่อไป
- เลิกเช่าช่วง หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าช่วง เช่าช่วงเฉพาะสวน แบ่งเช่าช่วง หรือแบ่งเช่าช่วงเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วงขอเลิก สัญญาเช่าช่วงที่ได้จดทะเบียนไว้ดังกล่าวทั้งหมด
- เลิกเช่าช่วงบางสวน หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียน เช่าช่วง เช่าช่วงเฉพาะส่วน แบ่งเช่าช่วง หรือแบ่งเช่าช่วงเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วง ขอเลิกสัญญาเช่าช่วงดังกล่าวเป็นบางส่วนไมไดเลิกเช่าช่วงทั้งหมดโดยบางส่วนยังคงมีการเช่าช่วงต่อไป
- ปลอดการเช่า หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นรวมกันตั้งแต่สอง อสังหาริมทรัพย์ขึ้นไปได้มีการจดทะเบียนเช่าไว้แล้ว หรือกรณีที่มีการแบ่งแยกที่ดินที่ได้มีการจดทะเบียนเช่า ไว้แล้วออกเป็นหลายแปลงโดยที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมีการเช่าครอบติดอยูทั้งหมดหรือมีการเช่าครอบติดอยู่ตั้งแต่สองแปลงขึ้นไป ต่อมาคู่กรณีตกลงจดทะเบียนให้อสังหาริมทรัพยใดอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ที่ได้จดทะเบียนเช่ารวมไว้หลายแปลงหรือได้ครอบการเช่าไว้แล้วแต่กรณีนั้นพ้นจากการเช่า ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่เหลือยังคงมีการเช่าอยู่ตามเดิม
- แบ่งแยกในนามเดิม (ปลอดการเช่า) หมายถึง กรณีที่ที่ดินได้มีการจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะส่วนแบ่งเช่าไว้แล้วเจ้าของที่ดินประสงค์จะแบ่งแยกที่ดินออกจากกัน โดยในขณะจดทะเบียนแบ่งแยกคู่กรณี ตกลงกันให้ที่ดินแปลงแยกออกไปหรือที่ดินแปลงคงเหลือไม่มีการเช่าอยู่
- แบ่งแยกในนามเดิม (ครอบการเช่า) หมายถึง กรณีที่ที่ดินได้มีการจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่าไว้แล้วเจ้าของที่ดินประสงค์จะแบ่งแยกที่ดินออกจากกัน โดยในขณะจดทะเบียนแบงแยก คู่กรณีตกลงให้ที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมีการเช่าครอบติดอยู่ทั้งหมด
- แบ่งแยกในนามเดิม (ครอบ – ปลอดการเชา) หมายถึง กรณีที่ที่ดินได้มีการจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่าไว้แล้วเจ้าของที่ดินประสงค์จะแบ่งแยกที่ดินออกจากกันตั้งแต่สองแปลงขึ้นไป โดย ในขณะจดทะเบียนแบ่งแยก คู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงคงเหลือและแปลงที่แยกออกไปบางแปลง ยังคงมีการเช่าอยู่ และบางแปลงที่มีการเช่าอยู่พ้นจากการเช่า
ที่มา : กรมที่ดิน
มอบอำนาจที่ดิน กับข้อควรระวังและข้อบังคับต่างๆที่ต้องรู้