“ไนท์แฟรงค์” คาดแนวโน้ม ตลาดคอนโด ปีหน้าโตแผ่ว ดีเวลลอปเปอร์ ชะลอเปิดโครงการใหม่ หลังพบซัพพลายคอนโด สะสมเฉียด 5 แสนยูนิตรอระบาย แนะเร่งกระจายเสี่ยงธุรกิจหันลงทุนนิคม อาคารเช่า โรงแรมยังโตดี พบดีมานด์คนไทยซื้ออสังหาฯชะลอ 1-2 ปีที่ผ่านมา อานิสงส์จีนพยุงตลาด
ตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเผชิญการแข่งขันดุเดือดจากซัพพลายสะสมในตลาดหลายแสนยูนิต ซึ่งยัง คงเป็นความท้าทายตลาดอสังหาฯปีหน้า ในการระบายสต็อกดังกล่าว ซึ่งที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่าจะกดดันให้ตลาดอสังหาฯปีหน้าโตชะลอ
นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 มองว่า ความต้องการ (ดีมานด์) น่าจะชะลอตัว ขณะที่ผู้พัฒนา โครงการหรือดีเวลลอปเปอร์จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆน้อยลง
หลังจากที่ผ่านมายอดขายลดลงและยังมี จำนวนยูนิตที่เหลือ(Unsold) ค้างในมือ ดีเวลลอปเปอร์หลายราย ส่วนใหญ่เป็นยูนิตใน โครงการที่ตั้งในโลเกชั่นไม่ค่อยดี ทำให้ผู้ซื้อใหม่ๆ เข้ามาให้เลือกมากขึ้น ก็ยิ่งทำให้มีจำนวนยูนิตเหลือสะสม และสุดท้ายดีเวลลอปเปอร์ก็ต้องนำยูนิตที่เหลือเหล่านี้มาลดราคาขาย ซึ่งจะมีผู้ซื้อกลุ่มหนึ่งที่พร้อมซื้อยูนิตเหล่านี้ ในราคาถูก
ขณะที่ตลอดปีนี้ บริษัทฯคาดการณ์ว่า จะมีซัพพลายคอนโดใหม่เข้ามาในตลาดกรุงเทพฯเพิ่มอีก 6.5 หมื่นยูนิต เพิ่มขึ้นจากยอดซัพพลายคอนโดฯสะสมรวม 8 ปี (ตั้งแต่ปี 2553-2560) ซึ่งอยู่ที่ 434,623 ยูนิต และทำให้ปีนี้มีซัพพลายคอนโดสะสมรวม 499,623 ยูนิต หรือเกือบ 5 แสนยูนิต ทั้งนี้มองด้วยว่าหากปีหน้ามีการเพิ่มขึ้นของซัพพลายคอนโดอีกประมาณ 4-5 หมื่นยูนิต ก็ถือว่ายังเป็นปริมาณ ที่เหมาะสม ที่ไม่ส่งผลกระทบเชิงลบต่อ ภาพรวมตลาด
จี้ดีเวลลอปเปอร์เร่งปรับตัว
จากสถานการณ์ตลาดดังกล่าว มองว่า ดีเวลลอปเปอร์จำเป็นต้องเร่งปรับตัว ด้วยการ กระจายความเสี่ยงในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไปยังเซ็กเมนต์ทางเลือกอื่นๆ มากขึ้น เช่น ตลาดนิคมอุตสาหกรรม, ตลาดอาคารให้เช่าสำนักงานที่ยังเติบโตดี, ตลาดโรงแรมที่ยังอยู่ในเกณฑ์ดี อย่างในภูเก็ต สมุย และหัวหิน ก็ยังเป็นจุดหมายหลักที่น่าสนใจในการลงทุน รวมถึงการมองหาพื้นที่ใหม่ๆ ในการลงทุน เช่น พื้นที่ในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เป็นต้น และการลงทุนในต่างประเทศ โดยเฉพาะในประเทศ ที่มีศักยภาพในเชิงการพัฒนา เช่น เวียดนาม เซ็กเมนต์ที่น่าสนใจก็มีทั้งโรงแรมและ อาคารให้เช่าสำนักงาน
รุกธุรกิจอื่น”กระจายเสี่ยง”
“ดีเวลลอปเปอร์จำเป็นต้องดำเนินกลยุทธ์กระจายความเสี่ยง เช่น การเข้าไปซื้ออาคารสำนักงานให้เช่าหรือโรงแรมในประเทศที่พัฒนาแล้ว ก็จะเป็นอีกแนวทางที่ช่วยสร้าง Passive Income หนุนการสร้างรายได้ใน ระยะยาว และลดความเสี่ยงได้ดีด้วย ไม่จำเป็น ต้องพึ่งพาเฉพาะตลาดคอนโดในบ้านเราเท่านั้น”
คนจีนพยุง ตลาดคอนโด
เนื่องจากซัพพลายตลาดคอนโดขยายตัวต่อเนื่องมาเป็น 10 ปี โดยในแง่ของดีมานด์ที่จะเกิดขึ้นมาใหม่ ก็เกิดไม่ทันปริมาณซัพพลาย อย่างในปีนี้ปริมาณซัพพลายคอนโดที่มีการเปิดตัวในตลาดก็เท่าๆ กับปีที่แล้ว แต่มีตลาดชาวต่างชาติ เช่น ชาวจีน เข้ามาช่วยในช่วง 2-3 ปี ที่ผ่านมา ทำให้ภาพรวมอัตราการซื้อคอนโดในปีนี้ยังไม่เห็นทิศทางที่ตกลง แต่ถ้าดูเฉพาะตลาดผู้ซื้อชาวไทยแล้ว พบว่าลดลงตั้งแต่ 1-2 ปี มาแล้ว เนื่องจากผู้ซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง ได้ซื้อไปจำนวนมากแล้ว ขณะที่ผู้ซื้อคอนโด เพื่อการลงทุนเองก็ไม่มีจำนวนมากนัก โดยอัตราการขายรีเซลและการปล่อยเช่าก็เริ่มชะลอตัว ทำให้ผู้ซื้อคอนโดฯเพื่อการลงทุนมีการซื้อน้อยลง
“จริงๆ แล้วตลาดผู้ซื้อคอนโดชาวไทยมีสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ปีที่แล้ว แต่ในตลาดภาพรวมไม่ได้พบว่ามีการชะลอ เพราะมีตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้ามาชดเชย”
จับตานโยบายจีนโอนเงินข้ามชาติ
อย่างไรก็ดี แม้จะมีตลาดชาวจีนมาช่วยในช่วงที่ผ่านมา แต่นับจากนี้ต้องจับตานโยบายของรัฐบาลจีนเกี่ยวกับเรื่องการโอนเงินข้ามประเทศว่าจะมีผลกระทบรุนแรงขนาดไหน สามารถดำเนินการได้อยู่ในระดับไหน นับว่าเป็นเรื่องที่ต้องจับตา เพราะเดิมตามเงื่อนไขทางกฎหมาย ชาวจีนโอนเงินออกมาซื้อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศไม่ได้ แต่ที่ผ่านมาก็มีวิธีการในการโอนเงินออกมา แต่นับจากนี้ช่องโหว่ดังกล่าวอาจจะถูกบีบให้เล็กลงมากขึ้น อย่างไรก็ตาม มองว่ายังทำได้อยู่ แต่อาจจะไม่ง่ายเหมือนเดิมทั้งนี้เราพบว่ามีลูกค้าชาวจีนจำนวนหนึ่งที่ซื้อคอนโดไปแล้ว แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์คอนโดได้ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์จำเป็นต้องยึดเงินดาวน์ เพราะถือว่าไม่สามารถดำเนินการตามเงื่อนไขได้ตามสัญญา โดยดีเวลลอปเปอร์ ส่วนใหญ่สามารถยืดระยะเวลาให้ลูกค้าชาวจีน ได้ในระยะเวลาสั้นๆ เท่านั้น ไม่สามารถยืดได้ยาวเป็นปี
เชื่อคุมเข้มสินเชื่อกระทบไม่มาก
สำหรับมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ ส่วนตัวเชื่อว่า จะไม่กระทบต่อภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย เพราะว่าส่วนใหญ่คนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป จะเป็นนักลงทุนซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่มีปัญหาเรื่องเงินอยู่แล้ว ทำให้การจ่ายเงินดาวน์เพิ่มอีก 10% จากเดิมนั้น ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก โดยมองด้วยว่า ผลกระทบจากมาตรการ LTV จะไม่มีผลมากเมื่อเทียบกับปัจจัยความเชื่อมั่น ของตลาด เพราะเมื่อนักลงทุนยังมองเห็นโอกาสว่าสามารถทำกำไรได้จากการซื้อขายคอนโด และสามารถปล่อยเช่าได้ ก็จะยังเห็นการซื้ออยู่ เพราะทางธนาคารเองก็ยินดีที่จะปล่อยกู้ให้คนในกลุ่มนี้ ขณะที่คนซื้อบ้านหลังแรก ก็ไม่ได้ รับผลกระทบอยู่แล้ว
คาด1-2ปีเห็นภาพลงทุนอสังหาฯอีอีซี
นายพนม กล่าวเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ของรัฐบาลด้วยว่า คาดว่าในอีก 1-2 ปีข้างหน้า น่าจะเริ่มเห็นเม็ดเงินลงทุนเข้ามาในพื้นที่อีอีซีทั้ง 3 จังหวัด (ชลบุรี, ระยอง และฉะเชิงเทรา) ชัดเจนมากขึ้น เช่น จากโครงการพัฒนาท่าเรือน้ำลึก, โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออก, โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (สุวรรณภูมิ-ดอนเมือง-อู่ตะเภา) และการปรับปรุงถนนต่างๆ รวมถึงการลงทุนของภาคเอกชน จากปัจจุบันยังไม่มีเม็ดเงินลงทุนเข้าไปในพื้นที่อีอีซีชัดเจน
ธุรกิจคลังสินค้าโตต่อเนื่อง
นายมาร์คัส เบอร์เทนซอร์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวเสริมว่า ด้านธุรกิจคลังสินค้าคาด เติบโตดีต่อเนื่อง เนื่องจากภาพรวมของอุตสาหกรรมการผลิตขยายตัว มีการใช้จ่ายซื้อสินค้าของผู้บริโภคมาช่วยขับเคลื่อน โดยพื้นที่อุตสาหกรรมหลักๆ มีทั้งที่สมุทรปราการพระนครศรีอยุธยาซึ่งเป็นจุดกระจายสินค้าสำคัญ รวมถึงจุดที่น่าสนใจอย่างฉะเชิงเทราและระยองซึ่งอยู่ในพื้นที่อีอีซี ขณะที่ผู้ผลิตจากจีน ก็มีดีมานด์การเข้ามาลงทุนในไทย จึงน่าจะมีความ ต้องการพื้นที่คลังสินค้ามากขึ้น
“อาคารเกรดเอ”ดีมานด์โต
ด้านตลาดอาคารให้เช่าสำนักงาน พบว่าดีมานด์ของตลาดเกรด A มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ไม่ต่ำกว่า 4% ต่อปี เนื่องจากลูกค้ามีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในตลาดเกรด A มากขึ้น เพราะไม่ได้มองเรื่องของราคาเป็นหลัก แต่มองเรื่องของคุณภาพ สิ่งที่จะได้รับ และความจำเป็นในการใช้งาน โดยผู้ให้เช่าอาคารสำนักงานจำเป็นต้องนำเทคโนโยลีมาอำนวยความสะดวกมากขึ้น ตามความต้องการของผู้เช่า
จับตา อสังหาฯปี62 น่าห่วง เผชิญดอกเบี้ยขึ้น LTV
จีน บุกตลาดอสังหาฯในไทย ไล่กวาดซื้อ เน้น โซนแนวรถไฟฟ้า สุขุมวิท-รัชดาฯ
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ