วันนี้เราจะพาคุณผู้อ่านทุกท่านมาดูร่าง ผังเมือง ใหม่ ที่จะประกาศใช้ในปี 2563 นี้กันว่ามีอะไรเปลี่ยนแปลงจากผังเมืองเดิมเมื่อปี 2556 มากน้อยแค่ไหน เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ และทิศทางในการพัฒนาผังเมืองของกรุงเทพในอนาคตเพื่อตอบรับความเจริญเติบโตจะเป็นไปในทิศทางใด
เปรียบเทียบความเปลี่ยนแปลงระหว่างผังเมือง 2556 และ ผังเมือง ใหม่
ลดบทบาทของที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม เพิ่มโอกาศในการพัฒนาในพื้นที่ที่ไม่สามารถพัฒนาได้
เพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาของเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต ผังเมืองใหม่จึงจำเป็นต้องลดบทบาทของที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรมลงกว่า 37,621.21 ไร่ และนอกจากนี้ยังรวมไปถึงที่ดินที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยที่เปลี่ยนไปเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางกว่า 27,841.02 ไร่
และจากภาพเราจะเห็นได้ถึงความแตกต่างของสีผังเมืองได้ชัดเจนในเขตตลิ่งชัน บางแค คลองสามวา และ ลาดพร้าว ที่มีการปรับเปลี่ยนบทบาทการใช้งานที่ค่อนข้างชัดเจน โดยเฉพาะเขตตลิ่งชันที่เปลี่ยนจาก เขตสีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว สำหรับที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบท มาเป็น เขตสีเหลือง สีส้ม และ เขตสีแดง ที่เป็นที่ตั้งของรอบๆ สถานีรถไฟฟ้าตลิ่งชันซึ่งดูแล้วค่อนข้างเป็นการเปลี่ยนบทบาทหน้าที่การนำไปใช้ประโยชย์อย่างก้าวกระโดด เพราะในอนาคตมีการพัฒนาในส่วนของระบบขนส่งสาธารณะอย่างโครงการรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง จึงจำเป็นตัองมีการปรับเปลี่ยนบทบาทหน้าที่ของพื้นที่ในแถบนี้ไป แต่ข้อสังเกตที่ควรไตร่ตรองให้ดีสำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในย่านตลิ่งชัน สำหรับที่ดินแถบนี้เมื่อก่อนจะใช้เป็นพื้นที่รับน้ำที่ระบายมาจากกรุงเทพมหานคร ทำให้เกิดน้ำท่วมขังอยู่บ่อยครั้ง และเป็นเวลานานกว่าพื้นที่อื่นๆ และก็เป็นอีกข้อสังเกตได้ว่าในอนาคต จะมีการเปลี่ยนแปลงและปรับปรุงแก้ไขปัญหาในส่วนนี้เพื่อรองรับการพัฒนาของโครงอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร
ลาดพร้าว คันนายาว บึงกุ่ม กลายเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
จากการที่มีการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์และการมาถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว – สำโรง และ สายสีชมพู แคราย – มีนบุรี ที่มีกำหนดการจะเปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2564 ด้วยเหตุนี้เอง ทำให้พื้นที่เขตลาดพร้าว คันนายาว และบึงกุ่มถูกเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพื่อลองรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้ได้มากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ที่เราเชื่อว่าในอนาคตเราจะได้เห็นตลาดคอนโดในย่านนี้ คึกคัก และร้อนแรงจนลุกเป็นไฟอย่างแน่นอน
แยกพระราม 9 – รัชดา ตอกย้ำความเป็น New CBD!!
อีกจุดที่น่าสนใจแม้จะเปลี่ยนแปลงไม่มากแต่ก็จะช่วยเพิ่มขีดจำกัดของศักยภาพในการพัฒนาเป็นย่านเศรษฐกิจมากขึ้น นั้นก็คือ แยกพระราม 9 – รัชดา ที่เป็นการตอกย้ำว่าทำเลแห่งนี้มีความสามารถในการพัฒนาให้เป็นย่าน CBD มากยิ่งขึ้น แม้จากเดิมจะสามารถพัฒนาอาคารสูงได้มากอยู่แล้ว แต่กลับร่างผังเมืองใหม่นี้จะช่วยให้ยกระดับให้เป็นเขตพาณิชยกรรมแบบเต็มตัวไปเลย และจาก FAR (Floor Area Ratio) เดิมที่มีอยู่ 7:1 ปรับขึ้นเป็ร 8:1 นั้นหมายความว่าจะสามารถสร้างอาคารสูงได้สูงและมีพื้นที่เพิ่มขึ้นไปอีก
หากท่านสงสัยว่า FAR (Floor Area Ratio) คืออะไรสามารถเข้าไปอ่านต่อได้ที่ลิ้งค์ด้านล่างนี้เลย
https://www.dotproperty.co.th/blog/กฎหมายผังเมือง-ค่า-far-และ-osr/
สรุปแล้ว หลักๆของการเปลี่ยนแปลงในครั้งนี้ เพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะอย่างรถไฟฟ้าสายสีต่างๆที่ตอนนี้กำลังดำเนินการเร่งสร้างกันอยู่ทุกมุมเมือง เพื่อหวังว่าจะเป็นการยกระดับการพัฒนาของกรุงเทพมหานครในฐานะเมืองแม่ของเศรษฐกิจของประเทศไทย ให้มีประสิทธิภาพเพิ่มมากขึ้น
รู้จักกันไหม ค่า FAR และ OSR ใน กฎหมายผังเมือง คืออะไร พร้อมวิธีคำนวน
กฎหมายผังเมือง กับการแบ่งโซนสีพื้นที่ในการใช้ทำประโยชน์ที่ดิน