พาดูตลาด ‘บ้านมือสองยุคโควิด’ บูมหรือเงียบเหงา? [บทความนี้มีคำตอบ]

จะเห็นว่าหลังจากเกิดสถานการณ์โควิด-19 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูเหมือนจะได้รับผลกระทบในระดับหนึ่ง โดยเฉพาะตลาดอสังหาฯ มือหนึ่งที่เรียกได้ว่าอยู่ในช่วงขาลงอย่างเห็นได้ชัด สวนทางกับตลาดมือสองที่ยังคงมีความเคลื่อนไหวอยู่ตลอดเวลา เนื่องจากยังมีดีมานด์และซัพพลายในตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะความต้องการขายนั้นยังเพิ่มขึ้นและมีปริมาณมากกว่าช่วงที่ผ่านมา

อสังหาฯ มือสองมีอัตราเติบโตขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

อ้างอิงได้จากข้อมูลภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในไตรมาส 2 ปี 64 (เมษายน – มิถุนายน) ทั่วประเทศของทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า มีจำนวนหน่วยที่ประกาศขายเฉลี่ยเดือนละ 114,668 หน่วย ซึ่งหดตัวเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส 1 ปี 64 ที่มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยเดือนละ 114,794 หน่วย แต่มูลค่าเฉลี่ยต่อเดือนมีมูลค่าที่ประกาศขายเฉลี่ยเดือนละ 818,939 ล้านบาท ซึ่งมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส 1 ปี 2564 ซึ่งมีมูลค่าเฉลี่ยเดือนละ 749,651 ล้านบาท 

โดยแบ่งสัดส่วนเป็น…

• บ้านเดี่ยว มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 42,187 หน่วย (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือนร้อยละ 36.8) 
• ห้องชุด มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 38,523 หน่วย (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือนร้อยละ 33.6) 
• ทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 28,329 หน่วย (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือนร้อยละ 24.7) 
• อาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 3,813 หน่วย (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือนร้อยละ 3.3) 
• บ้านแฝด มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 1,816 หน่วย (สัดส่วนเฉลี่ยต่อเดือนร้อยละ 1.6)

ทั้งนี้ บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนลดลง เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในขณะที่ ห้องชุด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายเฉลี่ยต่อเดือนเพิ่มขึ้น

ซึ่งโดยปกติแล้วอัตราการขายบ้านมือสองจะล้อไปกับตัวเลขการขายบ้านมือหนึ่ง ถ้าบ้านมือหนึ่งขึ้น บ้านมือสองก็ขึ้น บ้านมือหนึ่งลด บ้านมือสองก็ลด แต่ในช่วงระยะเวลาที่มีสถานการณ์โควิด-19 ระบาด กลับพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง เปรียบเทียบไตรมาส 1 ปี2562 กับไตรมาส1 ปี2563 พบว่าจำนวนหน่วยโอนฯไม่ตก แต่ตัวเลขบ้านมือหนึ่งตก 6.5%

ปัจจัยที่ทำให้บ้านมือสองบูมขึ้นแม้จะอยู่ในช่วงมีโรคระบาด

ปัจจัยสำคัญที่เป็นแรงผลักดันให้ตลาดบ้านมือสองกลายเป็น “ดาวรุ่ง” คือ พฤติกรรมผู้บริโภคหลังโควิดที่มีผลทำให้ตลาดมือสองได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นจากการเว้นระยะห่างทางสังคม โดยเฉพาะตลาดในกรุงเทพฯ จะเติบโตขึ้น เนื่องจากจำนวนที่ดินมีอยู่จำกัด ผู้คนยังคงมีกังวลใจเรื่องการเดินทาง เพราะต้องรักษาระยะห่างทางสังคม 

จากเดิมคิดว่า เดินทางรถไฟฟ้าสะดวกเพื่อหาซื้อที่อยู่อาศัยรอบนอกแต่ปัจจุบันเริ่มกังวลในการเดินทางด้วยรถสาธารณะ ทำให้กลับมามองทำเลที่ทำงานใกล้บ้านใกล้ที่ทำงานอีกครั้งเพื่อลดความเสี่ยง จากการติดเชื้อ เช่น ทำเลสุขุมวิท24 ไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น แต่อยากขยายพื้นที่ทำงานเพิ่มซื้อห้องเพิ่ม ในตึกเดียวกัน ทำให้คอนโดมือสองกลายเป็นที่ต้องการมากขึ้นหลังจากโควิดนั่นเอง

10 อันดับทำเล ประกาศขายบ้านมือสองมากที่สุด

สำหรับใครที่สนใจอยากลงทุนซื้อคอนโดหรือบ้านมือสอง วันนี้เรามีสรุปทำเลฮอตจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่คนส่วนใหญ่นำมาประกาศขายอสังหาฯ มือสองมาฝากกัน ได้แก่

• กทม.
• นนทบุรี
• ปทุมธานี
• สมุทรปราการ
• ชลบุรี
• เชียงใหม่
• ภูเก็ต
• ประจวบคีรีขันธ์
• ระยอง
• สุราษฎร์ธานี

ส่วนเรตราคาที่นิยมนำมาประกาศขายต่อเดือนมากที่สุดคือ ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 21,099 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยร้อยละ 18.4 รองลงมาเป็นอันดับสอง คือ ระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 18,057 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยร้อยละ 15.7 และลำดับที่สาม คือ ระดับราคา มากกว่า 10 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเฉลี่ยต่อเดือน 17,386 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยร้อยละ 15.2

ผลกระทบที่ยังต้องระวังของการลงทุนในตลาดอสังหาฯ มือสอง

แต่ถึงแม้ว่า ตลาดในช่วงนี้เป็นโอกาสของผู้ซื้อแต่ยังมีผลกระทบต่างๆ ที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง เช่น ปัจจัยด้านรายได้ของผู้บริโภคที่ลดลงจากภาวการณ์หดตัวของเศรษฐกิจ ส่งผลทำให้ต้องใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อบ้านนานขึ้น เนื่องจากที่ผ่านมาพบว่าลูกค้าร้อยละ 70 มีปัญหาเรื่องรายได้ที่ลดลงจากสถานการณ์โควิด-19 

นอกจากนี้แล้วลูกค้าส่วนใหญ่มีปัญหาเรื่องภาระหนี้สิน ทำให้เกิดปัญหาในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากในช่วงนี้สถาบันการเงินส่วนใหญ่ใช้เกณฑ์การวิเคราะห์ปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น จึงทำให้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มือสองส่วนใหญ่ในปัจจุบันนี้เป็นการซื้อเพื่อการลงทุนมากกว่าการซื้อเพื่ออยู่อาศัย เนื่องจากนักลงทุนมีความพร้อมในการซื้อโดยไม่ต้องขอสินเชื่อ สำหรับตลาดเพื่อการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงน่าจะต้องใช้เวลาอีกสักระยะน่าจะกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง หลังจากที่สถานการณ์โรคระบาดเริ่มคลี่คลายลง

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์