ก่อนหน้านี้ได้อธิบายเรื่อง “ทางจำเป็น” ซึ่งเป็นทางออกหนึ่งที่กฎหมายให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินตาบอด วันนี้เราจะพาคุณมาทำความเข้าใจกับอีกหนึ่งทางออก คือ “ภาระจำยอม” พร้อมทั้งอธิบายความแตกต่างของสองทางออกนี้กันค่ะ
อย่างไรถึงจะเรียกว่าภาระจำยอม?
กรณีที่เกิดภาระจำยอมมีหลายกรณีค่ะ ไม่ได้จำกัดแค่เฉพาะการใช้ที่ดินของผู้อื่น เพื่อเป็นทางออกของเจ้าของที่ดินตาบอด อย่างเช่น กรณีที่มีการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ของบุคคลอื่น หรือ วางท่อน้ำผ่านที่ดินของบุคคลอื่นก็ทำให้เกิดภาระจำยอมได้ ภาระจำยอม ในทางกฎหมายนั้น เป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งซึ่งไปตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์(หรือ สิทธิในความเป็นเจ้าของ) โดยทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่เรียกว่า “ภารยทรัพย์” ต้องมารับกรรมบางอย่าง ที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ของตัวเองมีภาระเพิ่มขึ้น เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น ซึ่งเรียกว่า “สามานยทรัพย์”
การได้มาซึ่งภาระจำยอมนั้น อาจเกิดขึ้นได้ โดยทางนิติกรรมสัญญาระหว่างเจ้าของภารยทรัพย์ และเจ้าของสามานยทรัพย์ ซึ่งเมื่อตกลงกันได้แล้วต้องไปจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ค่ะ อีกทางหนึ่ง คือได้มาโดยอายุความ คือ หากเจ้าของสามานยทรัพย์ได้ใช้ภารยทรัพย์ด้วยความสงบ เปิดเผย และมีเจตนาจะให้ได้สิทธิภาระจำยอม นานติดต่อกันครบ 10 ปี จะได้สิทธิภาระจำยอมในภารยทรัพย์ นอกจากนั้น หากเป็นกรณีปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปที่ดินของคนอื่นโดยสุจริต ก็มีสิทธิจดทะเบียนภาระจำยอมเหนือที่ดินที่รุกล้ำได้ โดยผลของกฎหมายค่ะ
แล้วต่างกับทางจำเป็นยังไง?
ภาระจำยอมมีข้อแตกต่างกับทางจำเป็น ดังนี้ค่ะ
1. ภาระจำยอมไม่ได้ใช้เฉพาะกับการขอใช้ทางออกไปสู่ที่สาธารณะเท่านั้น และถึงจะเป็นการขอทางออกดังกล่าว ก็สามารถใช้กับที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่ดินที่อยู่ติดกันกับที่ดินที่ถูกล้อมก็ได้ และไม่จำเป็นต้องเป็นการขอทางออกไปสู่ทางสาธารณะ จะออกไปที่ไหนก็ได้ แล้วแต่จะตกลงกัน แต่ทางจำเป็นใช้กับกรณีทางออกสู่ทางสาธารณะอย่างเดียว
2. การได้มาซึ่งทางจำเป็น จะได้มาโดยผลของกฎหมายอย่างเดียว โดยไม่จำเป็นต้องมีนิติกรรมสัญญากันระหว่างเจ้าของที่ดินตาบอด กับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ ส่วนการได้มาซึ่งภาระจำยอมมีหลายอย่าง ตามที่กล่าวไปข้างต้น
3. ภาระจำยอมต้องไปจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะใช้ยันกับบุคคลอื่นที่ไม่ใช่คู่กรณีได้ แต่ทางจำเป็นนั้นได้มาโดยผลของกฎหมายจึงไม่ต้องไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่
4. ภาระจำยอมเป็นสิทธิติดกับตัวทรัพย์ ถึงโอนอสังหาริมทรัพย์ไปให้บุคคลอื่น ผู้รับโอนก็ยังต้องรับภาระนั้นอยู่ แต่สิทธิในทางจำเป็นไม่โอนตามไปด้วยกับการโอนอสังหาริมทรัพย์
จากความแตกต่างที่สรุปด้านบน หากยกตัวอย่างว่าเป็นเรื่องเดียวกันอย่าง การขอผ่านทาง
ทางเลือกในการจัดการของเจ้าของที่ดินตาบอดมี ดังนี้
(1) ขอ “ทางจำเป็น” สามารถขอได้เลยค่ะ โดยมีข้อแม้ว่า จะต้องเป็นการขอทางออกไปยัง”ที่สาธารณะ”เท่านั้น
หรือ
(2) ผู้เป็นเจ้าของที่ดินตาบอดอาจตกลงทำสัญญากับเจ้าของที่ดินอื่น เพื่อขอทางออก และดำเนินการจดทะเบียน “ภาระจำยอม” กับกรมที่ดิน กรณีนี้ไม่จำกัดว่าจะต้องออกไปสู่ทางสาธารณะค่ะ
ต่อมาหากมีการโอนที่ดินตาบอดนั้นไปให้คนอื่น หากเป็นกรณี
(1) ทางจำเป็น บุคคลที่ได้รับโอนจะไม่ได้สิทธิในทางจำเป็นนั้น
แต่
(2) หากเป็นกรณี ภาระจำยอม ผู้รับโอนจะยังมีสิทธิใช้ทางในที่ดินซึ่งติดภาระจำยอมอยู่ค่ะ
เป็นยังไงกันบ้างค่ะ เริ่มเข้าใจความแตกต่างของทางจำเป็น และภาระจำยอมขึ้นมาบ้างรึยังค่ะ?