ในโลกแห่งการขาย ไม่ว่าจะด้วยสินค้าหรือบริการแบบใด นอกเหนือจากผลกำไรหักต้นทุนที่ต้องถูกนำมาพิจารณากันเป็นพื้นฐานแล้วนั้น ค่าใช้จ่ายปลีกย่อยสำหรับการทำธุรกรรมอื่นๆ ก็เป็นสิ่งที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ อันเป็นหนึ่งในธุรกรรมที่มีข้อกำหนดทางกฎหมายที่อาจจะถูกมองข้ามได้โดยง่าย และหนึ่งในนั้นคือ ‘ภาษีธุรกิจเฉพาะ’ ที่ถ้าหากไม่ระวังหรือคิดเผื่อเอาไว้ล่วงหน้า อาจจะมีผลทำให้กำไรที่จะได้กลับมา น้อยลงกว่าที่ควรจะเป็น เช่นนั้นแล้ว การทำความเข้าใจกับรายละเอียดของภาษีดังกล่าว ก็จะช่วยลดความสับสนที่ตามมาได้ในหลายส่วน
//ภาษีธุรกิจเฉพาะ คืออะไร?
ตามหลักเกณฑ์ ในพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 ที่บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2542 (ป.82) นั้น ได้กำหนดลักษณะของกิจการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ไม่ได้รับข้อยกเว้นทางด้านภาษีเอาไว้ทั้งหมดหกชนิด คือ
–การธนาคาร
–การประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ ธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์
–การรับประกันชีวิต
–การรับจำนำ
–การประกอบกิจการโดยปกติเยี่ยงธนาคารพาณิชย์ (เช่น การให้กู้ยืมเงินค้ำประกัน แลกเปลี่ยนเงินตรา หรือรับส่งเงินไปต่างแดนด้วยวิธีการต่างๆ)
–การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไร
จะเห็นได้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถูกจัดให้อยู่ในเงื่อนไขที่ต้องมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ทั้งนี้ ยังต้องพิจารณาเพิ่มเติม เพื่อพิจารณาว่า ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว เข้าข่ายการค้าเพื่อหากำไรหรือไม่ ซึ่งจุดนั้นเอง คือเส้นแบ่งที่ยากจะชี้ขาด และอาจจะต้องใช้การตีความโดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อความแน่นอนอีกครั้ง
//การขายอสังหาริมทรัพย์แบบใด ที่จัดว่าเป็นการ ‘หากำไร‘
ตามพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) นั้น ได้อธิบายถึงเงื่อนไขและลักษณะของการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายเพื่อทำกำไรเอาไว้ดังต่อไปนี้
(1) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
(2) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
(3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว
(4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขายโดยได้จัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว
(5) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคลตามมาตรา 77/1 แห่งประมวลรัษฎากร
(6) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น
อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อปลีกย่อยจากข้อที่ (6) เพิ่มเติม ในการที่จะพิจารณาว่า อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ตกในเงื่อนไขที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่
บทความตอนแรกชิ้นนี้ อาจจะมีรายละเอียดที่ค่อนข้างมาก เพื่อเป็นการเกริ่นนำถึงเนื้อหาเกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะ และข้อควรปฏิบัติสำหรับการซื้อขายในสนามจริงในบทตอนถัดไป ที่จะมาในรูปแบบที่จับต้องได้มากยิ่งขึ้น เพื่อให้คุณไม่พลาดในรายละเอียด และผลกำไรที่จะได้จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีในถัดจากนี้…