ดีจริงหรือไม่กับ มาตรการกระตุ้น เศรษฐกิจ ของรัฐ ได้เสียหรือเสีย พร้อมการประเมินค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองที่เสียไปและข้อเสนอแนะเพิ่มเติม จากดร.โสภณ
มาตรการกระตุ้น เศรษฐกิจ ของรัฐ สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ดีจริงหรือไม่ BY ดร.โสภณ พรโชคชัย
เมื่อเร็วๆนี้ทาง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ให้ความเห็นจากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) พบว่า ณ กลางปี 2562 มีที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือขายในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินอยู่ 204,585 หน่วย รวมมูลค่า 885,414 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.328 ล้านบาท โดยในแง่จำนวนหน่วยส่วนใหญ่ 67% เป็นของบริษัทมหาชน แต่ในแง่มูลค่าปรากฏว่าเป็นของบริษัทมหาชนถึง 71% สำหรับเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น มีทั้งสิ้น 107,646 หน่วย หรือ 53% ของที่อยู่อาศัยที่ยังเหลืออยู่ทั้งหมด ในจำนวนนี้ เป็นห้องชุดมากที่สุดถึง 55,766 หน่วย (52%) รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 45,894 หน่วย (43%) บ้านแฝด 2,715 หน่วย (3%) บ้านเดี่ยว 1,590 หน่วย (1%) และตึกแถว 1,064 หน่วย (1%) ที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนี้ มีมูลค่ารวม 223,221 ล้านบาท หรือเท่ากับมีมูลค่าเฉลี่ยหน่วยละ 2.074 ล้านบาทนั่นเอง
ในแต่ละปีสามารถขายที่อยู่อาศัยได้ 106,000 หน่วย (เฉลี่ย 4 ปีล่าสุด) หากประมาณว่าเป็นหน่วยขายที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 53% ก็จะเป็นจำนวนประมาณ 56,180 หน่วย และหากราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเป็นเงิน 2.074 ล้านบาทตามประมาณการข้างต้น มูลค่าการขายของที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ควรจะเป็นในปี 2563 จึงควรเป็นมูลค่า 116,517 ล้านบาท
ข้อสันนิษฐานมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐ
ทางดร.โสภณได้สมมติให้มาตรการกระตุ้นนี้สามารถทำให้เกิดการซื้อเพิ่มอีก 10% ก็อาจประมาณการมูลค่าการซื้อเพิ่มเป็น 128,169 ล้านบาทในปี 2563 หากนับรวมระยะเวลาที่เหลือในปี 2562 อีกเกือบ 2 เดือน มูลค่าการซื้อขายที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทตามกำหนดการกระตุ้นของทางราชการ ก็จะเป็นมูลค่าราว 149,531 ล้านบาท ในขอบเขตทั่วประเทศ น่าจะมีมูลค่าอีกราว 1 เท่าตัว ดังนั้นมูลค่ารวมจึงควรเป็น 299,062 ล้านบาท หากปกติเสียค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองเป็น 3% ของราคาขายของผู้ประกอบการ ก็จะเป็นเงินประมาณ 8,972 ล้านบาท แต่หากลดเหลือเพียง 0.02% ก็จะทำให้รายได้ของรัฐหายไปประมาณ 8,912 ล้านบาท ซึ่งน่าจะมากกว่าที่ทางราชการประเมินไว้ที่ 2,652.2 ล้านบาทข้างต้น อันที่จริง ค่าธรรมเนียมเพียง 3% นี้ ควรนำมาใช้เพื่อต่อทุนพัฒนาประเทศหากทางราชการมีโครงการที่มีประสิทธิผลในการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
ยิ่งกว่านั้นโดยที่สินค้าที่อยู่อาศัยที่เหลือขายนี้ส่วนใหญ่ 67% เป็นของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ ประโยชน์ที่จะได้จากการลดหย่อนค่าธรรมเนียมนี้จึงตกแก่บริษัทมหาชนเป็นหลัก ในขณะที่บริษัทพัฒนาที่ดินที่เป็น SMEs อาจได้รับประโยชน์น้อยกว่าเพราะมีหน่วยขายน้อยกว่า ตามหลักการบริหารประเทศ รัฐบาลควรสนับสนุนบริษัท SMEs เป็นสำคัญเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
ข้อเสนอแนะเพิ่มเติม
ทางดร.โสภณได้แสดงข้อเสนอแนะแก้รัฐบาล 3 ข้อดังนี้ 1. ไม่จำเป็นต้องลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองนี้ เพราะเป็นเงินส่วนน้อยนิด นำเงินเหล่านี้มาพัฒนาประเทศให้ถูกทางดีกว่า 2.ในกรณีที่จะลดเพื่อกระตุ้น ก็ควรลดเฉพาะของบริษัท SMEs ในตลาดมากว่าไปช่วยผู้ประกอบการรายใหญ่ 3.ในกรณีที่จะกระตุ้นจริงๆ ควรเน้นการกระตุ้นเฉพาะการซื้อขายบ้านมือสอง เพราะเมื่อประชาชนซื้อขายกันเอง ก็จะสามารถปลดหนี้ได้ หรือนำเงินไปลงทุนเพิ่มเติม ทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียนมากกว่าการเอื้อต่อบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ
ที่มา ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
หาคำตอบ เพราะอะไร กรุงเทพฯ ไม่จำเป็นต้องย้ายหนีน้ำ และยังทำให้ดีขึ้นได้อีก