สภาวะการถดถอยของเศรษฐกิจภายหลังจากการเกิดวิกฤตโควิด กลายเป็นเรื่องที่ทุกฝ่ายต่างหันมาให้ความสำคัญและจับตามองอย่างใกล้ชิด นอกจากนั้นก่อนหน้านี้ เศรษฐกิจโลกก็ได้รับแรงกดดันจากสงครามการค้าโลก ทำให้ในด้านการพัฒนาอสังหาเอง เหล่าผู้ประกอบการต่างก็เร่งทบทวนตัวเองและปรับแผนการดำเนินการให้อยู่ในสภาวะเสถียรภาพที่สุดท่ามกลางปัจจัยท้าทายรอบด้าน โดยเริ่มมีการกลับไปทบทวนวิกฤตต้มยำกุ้ง 2540 เป็นกรณีตัวอย่าง
การพัฒนาอสังหาท่ามกลางภาวะสงครามการค้าโลก
นายสุวัชชัย ใจข้อ ผู้อำนวยการสำนักงานสถิติเศรษฐกิจ ฝ่ายเศรษฐกิจมหาภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย กล่าวในงานสัมมนาวิชาการในวาระครบรอบ 15 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ว่าระยะข้างหน้า เศรษฐกิจโลกก็ยังจะคงมีความแน่นอนจากสงครามการค้าโลก ส่งผลโดยตรงต่อการลงทุนจากต่างประเทศ การท่องเที่ยว และการส่งออก ถึงแม้ว่าประเทศไทยจะมีโครงการ EEC ที่เป็นความหวังของการยกระดับเศรษฐกิจประเทศ แต่หากว่าความคืบหน้าของโครงการไม่เป็นไปตามแผนดำเนินงานที่วางไว้ ก็อาจจะเป็นผลกระทบในระดับต่อไป ปัจจัยทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลไม่ทาบตรงก็ทามอ้อมให้กับการพัฒนาอสังหา
สอดคล้องกับนายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเชีย พลัส ที่กล่าวว่าสงครามการค้าโลก นั้น ยังคงเป็นปัจจัยภายนอกที่น่ากังวล เพราะส่งผลโดยตรงต่อตลาดการเงิน ทำให้ภาพรวมการลงทุนหดตัว ส่งผลกระทบต่อตลาดเงินและตลาดทุน
การปรับตัวของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาเพื่อรับมือต่อสถานการณ์
ในด้านผู้ประกอบการพัฒนาอสังหารายใหญ่ที่เน้นการพัฒนาอสังหาประเภทมิกซ์ยูส นายสุเวทย์ ธีรวชิรกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผุ้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) และนายคีรินทร์ ชูธรรมสถิตย์ ประธานผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจอสังหาและบริการ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ คอร์เปอเรชั่น จำกัด และ นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้พูดถึงการปรับตัวเพื่อการพัฒนาอสังหาต่อสถานการณ์ไม่เสถียรภาพของเศรษฐโลกในภาพรวมว่า โครงการมิกซ์ยูสนั้นถือเป็นเทรนด์การพัฒนาอสังหาที่สอดรับกับสถานการณ์ตลาดโลก เนื่องจากสามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องในระยะยาว แม้ว่าตลาดบ้านเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียมจะมีความชะลอตัว แต่ก็จะไม่ได้รับผลกระทับมากนัก ทำให้โครงการมิกซ์ยูสเป็นการลงทุนและพัฒนาที่สอดรับกับสถานการณ์ภาวะเศรษฐกิจ ที่กำลังเผชิญหน้ากับปัจจัยลบรอบด้าน โดยจะเห็นได้ว่าโครงการมิกซ์ยูสไม่เพียงแต่เป็นการพัฒนาเพื่อสร้างรายได้แบบต่อเนื่องเท่านั้น แต่ยังช่วยปลุกและกระตุ้นการลงทุนในทำเล รวมไปถึงกิจกรรมทางเศรษฐกิจในทำเลอีกด้วย อาทิ โครงการมิกซ์ยูสที่เกิดขึ้นแล้วและกำลังจะเกิดขึ้น บนถนนพระราม 4 ที่มีองค์ประกอบที่ไม่ให้สัดส่วนใดสัดส่วนหนึ่ง มีพื้นที่เกิน 60% ของพื้นที่ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็น ออฟฟิศ โรงแรม รีเทล หรือคอนโดมิเนียมก็ตาม ซึ่งเป็นหลักการหลักของการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ที่จะมีความเอนเตอร์เทนเม้นท์ เพื่อรองรับกิจกรรมของเมืองมากขึ้น
การพัฒนาโครงการที่เน้นสร้าง ผลตอบแทนอย่างต่อเนื่อง (Recurring Income) เช่นในสมัยวิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 2540 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่รอดได้คือธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ อาทิ โรงแรม ออฟฟิศ เป็นต้น โดยสมัยนี้มีผนวกความหลากหลายจนเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ซึ่งนับเป็นการพัฒนาอสังหาที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเพื่อเข้าหา เพราะเป็นเทรนด์การพัฒนาที่เกิดขึ้นทั่วโลก เนื่องจากความต้องการการใช้พื้นที่ของคน เริ่มกลับเข้ามาสู่พื้นที่เมืองมากขึ้น ประกอบกับเมกะเทรนด์ของโลก ที่ในอนาคตจะมีพื้นที่เมืองเพิ่มมากขึ้น ทำให้การพัฒนาโครงการที่เป็น District in City หรือ Town in Town ที่มีองค์ประกอบของการใช้ชีวิตครบทุกด้าน เป็นโครงการที่มีความสำคัญ
แต่อย่างไรก็ตาม การแข่งขันการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในปัจจุบันนั้นค่อนข้างเข้มข้น สิ่งสำคัญของการพัฒนาก็คือต้องมีความหลากหลาย ตอบสนองกับการใช้งานของพื้นที่เมือง สามารถระบุกลุ่มลูกค้า และพัฒนาจุดเด่นของโครงการที่ชัดเจน และเน้นให้ความสำคัญกับพื้นที่ Place Making ไม่ใช่เพียงแต่การพัฒนาให้ครบฟังก์ชั่นองค์ประกอบเท่านั้น โดยผู้ประกอบการมิกซ์ยูสทั้ง 3 ท่านยังคงกล่าวเสริมอีกว่า การพัฒนามิกซ์ยูสหรือโครงการที่สามารถสร้างผลตอบแทยอย่างต่อเนื่อง ควรช่วยส่งเสริมกิจกรรมและไลฟ์สไตล์ของเมืองและย่าน และสามารถตอบสนองความต้องการใช้งานของลูกค้าหลากหลายกลุ่มได้อย่างครอบคลุม
ที่มา:
https://www.reic.or.th/Activities/Event/202
