จากปัจจัยที่ดินราคาแพงและปัญหาหนี้ครัวเรือน ทำให้ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาในช่วง 2-3 ล้านบาทต่อหน่วย ส่งผลต่อการ ลงทุนคอนโด ให้มีคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้เหลือขายอยู่ในพื้นที่กรุงเทพ มหานครและปริมณฑลมากที่สุดเมื่อรวมกับโครงการที่เหลือขายมาตั้งแต่อดีต ส่งผลให้มีคอนโดมิเนียมเหลือขายที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้วไม่ต่ำกว่า 16,000 หน่วยทั้งในกรุงเทพ มหานครและปริมณฑล
ซื้อบิ๊กล็อตปิดโครงการ
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ปัจจุบันมีกลุ่มธุรกิจที่ให้บริการเป็นที่ปรึกษาวางแผนทางการเงิน เสนอตัวกับบริษัทพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์ ซึ่งมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่เหลือขายจำนวนมาก และต้องการเร่งปิดการขายให้เร็ว โดยกลุ่มที่กล่าวมาจะซื้อเหมาจำนวนหน่วยที่เหลือขายในโครงการทั้งหมด ในราคาพิเศษ เพื่อจัดแพ็กเกจการคืนผลประโยชน์ที่จูงใจให้แก่ผู้สนใจอยากซื้อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือคอนโดมิเนียมซึ่งจะมีคอน โดมิเนียมหลากหลายโครงการทั้งทำเล และระดับราคา ครอบคลุมลูกค้าเป้าหมายที่มีรายได้แตกต่างกัน
ชวนลงทุนคอนโดฯ 0 บาท
ปรากฏการณ์เหมาซื้อบิ๊กล๊อตนี้ มีกลุ่มที่ปรึกษาซึ่งอ้างว่าเป็นเครือข่ายจากประเทศมาเลเซีย รุกมาเปิดตลาดเวนเจอร์ แคปิตอลในประเทศไทย เจรจาเหมาบิ๊กล็อตกับผู้ประกอบการ จากนั้นจะนำลูกค้าเป้าหมายมาลงทุนห้องชุดรายละ 4-6 ห้อง โดยจ่ายเงินจองห้องละ 5,000 บาท เมื่อยื่นขอสินเชื่อบ้านสำเร็จ ลูกค้าต้องนำเงินกู้ที่ได้ทั้งหมดเปิดพอร์ตหรือบัญชีกับกลุ่มที่ปรึกษา ซึ่งจะแปลงเงินบาทเป็นดอลลาร์สหรัฐฯ ในการไปลงทุนในหลักทรัพย์ต่างประเทศ
โดยบริษัทแม่ของที่ปรึกษาจะจ่ายผลตอบแทนให้ทุกเดือน เดือนละ 10% ตั้งแต่เดือนแรกที่เปิดบัญชี ซึ่งผลตอบแทนที่ได้แบ่งเป็น 2 ก้อน 30% เป็นคะแนนสะสม อีก 70% จ่ายเป็นเงินสด เพื่อนำไปชำระค่างวดผ่อนคอนโดฯ กับสะสมเข้าไปในบัญชี โดยที่ปรึกษาอ้างกับนักลงทุนว่า ภายในระยะ 5-7 ปี ลูกค้าสามารถผ่อนคอนโดฯได้ครบ และถ้ายังสะสมต่อเนื่องอีก 2 ปี ก็จะมีเงินเก็บก้อนโต สำหรับโครงการนี้เรียกว่าคอนโดฯ 0 บาท
“วิธีการลงทุนในคอนโดฯนี้ ผู้ลงทุนต้องเป็นลูกค้าชั้นดี ไม่มีหนี้บัตรเครดิต หรือผ่อนสินค้าใดๆ แค่จ่ายเงินจองเท่านั้น โดยไม่ต้องเสียอะไร แล้วก็มีทีมงานที่เป็นวงในช่วยเรื่องจัดทำหลักฐานและเดินเอกสารให้ได้ หากจองซื้อ 4 ห้องต้องวางเงิน 2หมื่นบาท ซึ่งเงินก้อนนี้จะได้รับคืนกรณียื่นขอเงินกู้ไม่ผ่านการอนุมัติจากสถาบันการเงิน แต่ถ้าได้รับอนุมัติเงินกู้ ที่ปรึกษาจะนำเงินทั้งจำนวนไปลงทุนต่างประเทศ ซึ่งผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนและจากผู้เช่าเพื่อจ่ายค่างวด” นักลงทุนรายหนึ่งให้ข้อมูลกับ “ฐานเศรษฐกิจ”
แบงก์ระวังสินเชื่อบิ๊กล็อต
ต่อประเด็นดังกล่าวนางสาวอรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย สายธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวว่า ทิศทางการซื้อคอนโดฯเพื่อการลงทุนนั้นจะเห็นเฉพาะทำเลซีบีดี เพราะจะมีผู้เช่ามีศักยภาพทั้งคนไทยและต่างชาติหรือถ้าขายก็จะได้ราคา ส่วนกรณีที่บอกว่าลูกค้าจะหาซื้อคอนโดฯ 4 ห้องนั้น ในส่วนของแบงก์ระมัดระวังอยู่แล้ว
เพราะถ้าสินเชื่อที่รับเข้ามามีความเสี่ยงแบงก์ต้องตั้งสำรองค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญซึ่งเป็นต้นทุน จึงไม่คิดว่าใครจะทำ น่าจะเป็นการสมอ้างมากกว่า และไม่ควรจะเข้าไปเกี่ยวข้อง เพราะจะเป็นอันตรายต่อระบบ ดังนั้นในมุมคนลงทุนอยากให้เลือกและตัดสินใจลงทุน ดูความสมเหตุสมผล เพราะทุกยุคทุกสมัยจะเห็นความหลากหลายรูปแบบเกิดขึ้นมาแล้ว สอดคล้องนายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า ถ้ามีคนหลงเชื่อที่ปรึกษาหาผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าเป็นปรากฏการณ์ที่น่าเป็นห่วง และจะทำให้สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวัง
แต่ในหลักการที่ผ่านมาธนาคารจะพิจารณาโครงการที่เป็นพันธมิตรและมีการส่งลูกค้าขอสินเชื่อ ควบ คู่กับความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ นอกจากนี้ปัจจุบันทั้งธนาคารและผู้ประกอบการพัฒนาโครงการจะเป็นสมาชิกของสมาคมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นหากมีประเด็นก็จะมีการแลกเปลี่ยนความเห็นกันอยู่ด้วย แหล่งข่าวอีกรายระบุว่า กรณีที่ปรึกษาวางแผนปิดการขายหรือการชักชวนคนลงทุนในคอนโดฯ เชื่อว่าเป็นกระบวนการยืมชื่อบุคคลมาขอกู้วงเงินจากธนาคาร ซึ่งกลุ่มลักษณะนี้จะมีการติดต่อผู้เช่าไว้ก่อนหน้าที่จะหาซื้อโครงการแล้วให้คนมาเช่า
และด้วยแพ็กเกจสินเชื่อธนาคารเสนอดอกเบี้ยคงที่ 3ปีจะทำให้ผ่อนชำระน้อย แต่หากซื้อครั้งละหลายยูนิตเมื่อสิ้นสุดแคมเปญดอกเบี้ยที่ 3 ปี กรณีนี้เริ่มเสี่ยงต่อการผ่อนชำระอาจจะกระท่อนกระแท่น แต่อีกมุมธนาคารหากพบว่าโครงการพันธมิตรที่ส่งลูกค้าเข้ามากลายเป็นหนี้เอ็นพีแอลสูงหรือมีสัญญาณการผ่อนชำระต่อเดือนทางธนาคารจะเริ่มแจ้งบอกกลับไปยังโครงการเพื่อให้หารือกับฝ่ายขายของโครงการด้วย ขณะที่อาจจะมีผู้ประกอบการบางรายใช้วิธีหารายย่อยหรือนอมินีมา ซึ่งรูปแบบนี้เคยเกิดมาแล้วในอดีต ดังนั้นอาจจะคืนชีพก็ได้
เตือนดีเวลอปเปอร์ช่วยกรอง
นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เมื่อเร็วๆนี้ ได้รับแจ้งจากสถาบันการเงินที่บริษัทมีธุรกรรมด้วย ให้คัดกรองลูกค้าที่มีพฤติกรรมการซื้อลงทุนจำนวนหลายหน่วย เพราะเกรงจะเป็นลูกค้าซื้อเก็งกำไร หากว่าบริษัทไม่เข้มงวดส่งลูกค้าที่มีพฤติกรรมดังกล่าวไปให้สถาบันการเงินถ้ามีความเสียหายต่อไปก็จะลดเครดิต สกอริ่ง ผู้ประกอบการ แต่โชคดีที่เจ.เอส.พี.ฯ เน้นพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดฯ จึงไม่มีปัญหา
ปล่อยนักลงทุนที่คุ้นชิน
นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) รับว่า ปัจจุบันมีพฤติกรรมของผู้ซื้อในลักษณะเข้ามาจองห้องชุดครั้งหนึ่งหลายๆห้องในบางโครงการของบริษัท ซึ่งพบว่าเป็นกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อใช้เปิดเช่าเก็งกำไร แต่เราพยายามจะระมัดระวังเรื่องนี้ โดยการไม่ปล่อยห้องทีละมากๆให้กับนักลงทุนที่ไม่คุ้นชิน หรือไม่เคยเห็นมาก่อน แต่จะปล่อยให้กับกลุ่มนักลงทุนที่เชื่อถือได้ และมีการซื้อจริงขายจริง เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องการโอน ที่อาจจะทิ้งใบจองหรือโอนไม่ผ่านทั้งชุด ทำให้เสียโอกาสในการขายให้กับลูกค้ารายอื่นๆ
ทั้งนี้ภาพรวมคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ในกรุงเทพ มหานครและปริมณฑลรวมแล้วมีทั้งหมดประมาณ 16,000 ยูนิต สามารถแยกออกตามระดับราคาขายได้ ดังนี้ ต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วน 49.5% ราคา 2-3 ล้านบาทมี 32.9%ราคา 3-5 ล้านบาท มี 14.8%ราคา 5-7ล้านบาท มี 0.4%ราคา 7-10 ล้านบาท มี 0.8% และ มากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มี 1.6%
ที่มา ฐานเศรษฐกิจ
