วิเคราะห์ การลงทุนอสังหา ฯ ในบ้านและที่ดิน

การที่เราซื้อบ้านเพื่อมาลงทุนเราสามารถลงทุนได้หลายวิธี เช่น ให้เช่าหรือขาย การวิเคราะห์ราคาว่าเราควรปล่อยเช่าในราคาเท่าไหร่ หรือถ้าจะขายจะขายในราคาเท่าไหร่ วันนี้เราจะมาทำความรู้ความเข้าใจกับบทวิเคราะห์ การลงทุนอสังหา ฯ กันนะครับ

วิเคราะห์ การลงทุนอสังหา ฯ ในบ้านและที่ดินกับลู่ทางการสร้างผลตอบแทน

การที่เราจะซื้ออะไรเราก็ต้องรู้ราคาจริงของสิ่งๆนั้นก่อนจริงไหมครับ? และที่ต้องรู้เป็นอันดับต้นๆอีกอย่างก็คือของที่เราซื้อมาเนี่ยในอนาคตมันจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับเราได้หรือไม่ ถ้าใครที่ไม่ทราบก็ควรจะศึกษาก่อนที่จะลงทุนนะครับ ไม่อย่างนั้นมูลค่าของที่คุณซื้อมาเมื่อซื้อมาแล้วในอนาคตอาจจะตกลงก็ได้ครับ

ผลตอบแทนสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินนั้น ถ้าพูดถึงผลตอบแทนก็จะมีอยู่ 2 ข้อ คือ บ้านและที่ดินสามารถนำมาทำประโยช์ได้หลายอย่างกว่าการลงทุนแบบอื่นๆ อีกข้อหนึ่งคือให้คนอื่นเช่าอยู่ จะเป็นการลงทุนระยะยาวที่ให้ผลตอบแทนที่เพิ่มสูงขึ้นเสมอ

การสร้างผลตอบแทนในแบบอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินนั้น สามารถทำได้ 6 แบบหลักๆ คือ

1.แบบค่าเช่า
2.การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและบ้าน
3.การจ่ายเงินต้นให้กับสินเชื่อ
4.ตกแต่งให้เป็นที่ต้องการของตลาด เพื่อทำให้เกิดมูลค่าที่เพิ่มขึ้น
5.กำไรจากการต่อรองราคา
6.ผลประโยชน์จากภาครัฐ เช่น สามารถลดหย่อนภาษี หรือนำมาหัดค่าเสื่อมราคาได้

ส่วนการปล่อยเช่านั้นมูลค่าจะมีแนวโน้มที่สูงขึ้นเสมอเพราะคนต้องการที่จะเช่ามีมากกว่าห้องเช่าเสมอ จึงเป็นการยากที่จะขาดคนเช่า หรือถ้าไม่มีคนเช่า ก็อาจจะเกิดจากราคาที่สูงไปแต่ปัญหานี้ก็เกิดขึ้นไม่นานเพราะจะมีคนเช่ารายใหม่ๆเข้ามาตลอด

เหตที่ทำให้ความต้องการในการเช่าอยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้น มีด้วยกัน 6 ข้อ คือ

1.การเพิ่มขึ้นของประชากร
2.ขนาดของครอบครัวแต่ละครัวเรือนมีขนาดเล็กลงกล่างคือ ในสมัยก่อน สมาชิกในแต่ละครอบครัวโดยเฉลี่ยแล้วจะมีประมาณ 5 คนขึ้นไป แต่เดี๋ยวนี้สมาชิกในแต่ละครอบครัวนั้นเหลือแค่ประมาณ 3-4 คน โดยเฉลี่ย
3.รายได้ของแต่ละครัวเรือนมีแนงโน้มเพิ่มขึ้น
4.ค่านิยมบ้านหลังที่สอง กล่าวคือ บ้านสำหรับหรับไว้เที่ยวพักผ่อนหย่อนใจ

เหตที่ทำให้ห้องเช่านั้นมีไม่พอต่อความต้องการของตลาด เนื่องจากสาเหตุหลักๆมีอยู่ 5 ประการ คือ

1.ต้นทุนในการสร้างเพิ่มสูงขึ้น
2.ข้อจำกัดในการสร้าง ในที่นี้หมายถึง ที่ดิน ที่มีอยู่จำกัด
3.ความยุ่งยากในการขออณุญาตปลูกสร้าง
4.ไม่สามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่เขตชุมชนได้ เนื่องจากชาวบ้านในเขตชุมชนนั้นๆเกิดการต่อต้าน
5.ขาดแคลนสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธรณูปโภค

คำถามในการวิเคราะห์การลงทุน

สิ่งสำคัญอีกสิ่งหนึ่งในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดิน นั้นก็คือการวางแผนล่วงหน้าก่อที่จะลงทุนจริงๆจังๆและคำถามที่จะตามมาก็คือ

1.จะลงทุนในบ้านและที่ดินแบไหนดี จึกจะคุ้มค่า
2.ค่าเช่าจะกำหนดยังไง
3.การบริหารและการซ่อมบำรุ่ง
4.การทำสัญญาซื้อ เช่า หรือขาย

และยังมีคำถามอีกมากมายซึ่งจะทำให้เราคิดหนักขึ้นในการลงทุน แต่สิ่งที่จะช่วยคุ้มครองผู้ลงทุนก็คือ กฎหมายของประเทศนั้นๆนั่นเอง เพราะฉะนั้นรู้ไว้จะเป็นการดีสำหรับเราเสียมากกว่า

วิเคราะห์การลงทุนแบบมืออาชีพ

เป็นสิ่งสำคัญอีกอย่างหนึ่งในการลงทุนทุกรูปแบบ เพื่อที่จะทำให้การตัดสินใจในการลงทุนง่ายขึ้น การวิเคราะห์ จะมีด้วยกัน 4 วิธีคือ

1.ลักษณะทางกายภาพของบ้านและที่ดิน ไม่ว่าจะเป็น เนื้อที่ รูปทรงของที่ดิน รูปแบบบ้าน จุดประสงค์ในการวิเคราะห์ก็คือทำให้เราแน่ใจว่า บ้านหรือที่ดิน นั้นตรงตามที่เราต้องการ
2.สิทธิในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำสัญญาให้เรียบร้อยและถูกต้องเพื่อที่จะได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายได้อย่างสมบูรณ์
3.จังหวะและเวลาในการลงทุน ถ้าเราเข้าซื้อบ้านและที่ดินผิดจังหวะผิดเวลาจะทำให้มูลค่าของบ้านและที่ดินนั้นตกลงไปซึ่งจะทำให้เราขาดทุนนั้นเอง ควรจะเลือกเข้าซื้อในจังหวะที่เศรษฐกิจกำลังฟื้นตัวจะเป็นการลงทุนที่ดีที่สุดนะครับ
4.พื้นที่ทางภูมิศาสตร์ของที่ดินที่เราจะซื้อ บริเวณรอบๆของที่ดินและบ้านที่เราจะซื้อนั้นก็เป็นสิ่งสำคัญเพราะจะช่วยให้มูลค่าของสิทรัพย์เพิ่มขึ้น

ปัจจัยกำหนดราคาบ้านและที่ดิน

ส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจในขณะนั้นว่ามีความคล่องตัวขนาดไหน ซื้อปัจจัยหลักๆจะมีอยู่ด้วยกัน 4 ข้อด้วยกัน คือ

1.ความต้องการในการซื้อบ้านและที่ดิน หรือ ดีมานด์(De-mand) เราต้องรู้ว่าประชากร ณ ตอนนั้นมีความต้องการบ้านและที่ดินขนาดไหนเพื่อที่จะเป็นแนวทางในการกำหนดราคาที่จะทำให้ทั้ง 2 ฝ่ายตกลงราคากันได้ง่ายขึ้น
2.ปริมาณบ้านและที่ดินที่ซื้อขายในตลาดขณะนั้น หือ ซัพพลาย(Supply) สังเกตง่ายๆคือ ถ้าในตอนนั้นการซื้อขายบ้านและที่ดินมีปริมาณที่มากเกินความต้องการของประชากร มูลค่าของบ้านและที่ดินก็จะตกลง ในทางกลับกัน ถ้าการซื้อขายบ้านและที่ดินมีปริมาณที่น้อยเกินความต้องการของประชากร มูลค่าของบ้านและที่ดินก็จะเพิ่มขึ้น
3.ลักษณะของตัวบ้านและที่ดิน เป็นสิ่งสำคัญอีกสิ่งหนึ่งที่จะช่วยกำหนดมูลค่าสินทรัพย์ และยังมีปัจจัยอีกหลายๆอย่างที่เป็นตัวกำหนดมูลค่าสินทรัพย์ อาทิ

3.1 ทำเลที่ตั้ง ถ้ามีความสะดวกในทุกๆด้านมูลค่าสิทรัพย์ก็จะสูงขึ้น
3.2 ขนาดของบ้านและที่ดิน จะคิดจากประโยชน์ใช้สอยที่เราต้องการ
3.3 การปรับปรุงสินทรัพย์ ถ้าปรับปรุงมากก็จะมีผลกับมูลค่าตามไปด้วย
3.4 การจัดการสินทรัพย์ เพื่อทำให้เกิดประโยชน์สูงสุด ต้องเริ่มจากการจัดการที่ดี
3.5หลักฐานรองรับการถือครอง เอกสารในการถือครองนั้นมีหลายแบบ และยังมีข้อจำกัดทางกฎหมายที่ต่างกันทำให้มูลค่าสินทนัพย์แตกต่างกันไป

4.กระบวกการเปลี่ยนมือการถือครอง การที่จะซื้อขายบ้านและที่ดินนั้นจะต้องดำเนินการในหลายๆเรื่อง อาทิ โฆษณา ประชาสัมพันธ์ และการขายในรูปแบบต่างๆเพื่อให้มีคนมาสนใจ ถ้ารายจ่ายในส่วยนี้สูงมูลค่าสิทรัพย์ก็จะต้องสูงไปด้วย

ประเภทบ้านและที่ดิน เพื่อใช้ในการลงทุน

ในปัจจุบัน การนำที่ดินมาแปรงเป็นสิทรัพย์ต่างๆมีอยู่ 8 ประเภท คือ

1.บ้านเดี่ยว (Single-Family Homes) คนส่วนใหญ่จะนิยมบ้านเดี่ยวมากที่สุด เพราะเนื้อที่กว้าง ให้ความเป็นส่วนตัว

2.อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว จะนิยมมากในแถบชุมชน นอกจากจะเป็นที่อยู่อาศัยแล้วยังสามารถดัดแปลงเป็นสถานที่การค้าหรือทำธุระกิจก็ได้ และเนื่องจากเนื้อที่น้อยจึงสร้างให้มรหลายๆชั้น

3.ทาวน์เฮ้าส์ (Town House) ส่วนมากจะเป็นที่ในเมืองราคาแพง ต่างจากตึกแถวตรงที่มีบริเวณหน้าบ้านเอาไว้จัดสวนหรือจอดรถก็ได้

4.แฟลตหรืออพาร์ตเมนต์ (Flat or Apartment) จะเป็นที่อยู่สำหรับเช่า และค่าเช่ามักสูงเพราะอยู่ในทำเลที่ดีมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบและปลอดภัย

5.คอนโดมิเนียม (Condominium) เป็นอาคารที่มีหลายชั้นแบ่งเป็นหลายๆห้อง มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ตัวผู้ซื้อนั้นจะมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น ฟิตเน็ต สระว่ายน้ำ เป็นต้น นอกจากนี้ผู้ที่ซื้อห้องของคอนโดอยู่ยังสามารถปล่อยให้เช่าได้

6.สหกรณ์เคหสถาน (Cooperative Housing) ผู้ที่ต้องการอาศัยอยู่จะต้องซื้อหุ้นของสหกรณ์สหกรณ์จะทำการนำเงินส่วนนั้นไปซื้อที่ดินและสร้างอาคารเป็นที่อยู่อาศัยให้สมาชิกได้เช่าอยู่

7.บ้านเคลื่อนที่ (Mobile Home) ในไทยยังไม่ค่อยนิยมกันนั้น แต่ในต่างประเทศมีมานานแล้ว โดยจะเป็นบ้านสำเร็จรูปที่สร้างจากโรงงาน และนำมาติดตั้งที่ที่เราจะอยู่นั้นเอง บ้านเคลื่อที่มีหลายรูปแบบในปัจจุบัน อาทิ บ้านที่ทำมาจากตู้คอนเทนเนอร์ ทำรถให้เป็นบ้านที่สามารถท่องเที่ยวไปในส่วนต่างๆของภูมิภาคได้

8.บ้านที่แบ่งเวลาการพักอาศัย (Time-Share Homes) จะเป็นในลักษณะการเช่าอยู่ ตามรีสอร์ทต่างๆ เพื่อใช้ในการพักผ่อน หรือ ท่องเที่ยว

บ้านใหม่กับบ้านมือสอง

เราควรเลือกให้สอดคล้องกับแผนการลงทุนของเรา ซึ่งบางคนอาจจะใช้เป็นโกดังเก็บของก็ซื้อบ้านมือสอง บางคนก็ใช้อาศัยก็ซื้อบ้านใหม่หรือบ้านมือสองก็ได้ ทั้งบ้านมือสองและบ้านใหม่ก็จะมีจุดแตกต่างกันอยู่ ยกตัวอย่างการซื้อบ้านมือสอง

• ไม่ต้องปลูกบ้านเอง เพราะให้การปลูกบ้านใหม่อาจจะมีราคาที่สูงกว่า
• ไม่ต้องการซื้อบ้านจัดสรร
• ชอบทำเลที่ตั้ง
• ชอบรูปแบบของบ้านมือสองที่จะซื้อ

สำหรับผู้ซื้อควรจะดูจุดเด่นระหว่างบ้านเก่าและบ้านใหม่ก่อนที่จะซื้อนะครับ จุดเด่นก็จะมีดังนี้ครับ

จุดเด่นการซื้อบ้านใหม่

1.สิ่งที่อยู่ภายในบ้านและตัวบ้านจะใหม่หมด ไม่ต้องเสียค่าซ่อมแซมอีกนาน
2.แบบบ้านจะทันสมัย และโอกาสในการใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดมีมากกว่า
3.แต่งบ้านยังไงก็ได้ตามใจเรา

จุดเด่นการซื้อบ้านเก่า

1.มักจะสร้างอย่างประณีต แข็งแรงทนทาน
2.ทำเลที่ดีกว่า
3.อุปกรณ์ที่มีให้อยู่แล้ว

ข้อแนะนำในการซ้อบ้านมือสอง

1.ดูสภาพของบ้าน อายุของบ้าน
2.พิจารณาสภาพแวดล้อมรอบๆบ้าน
3.ควรตรวจสอบก่อนว่า เจ้าของโครงการได้รับใบอนุญาติให้ก่อสร้างแล้วหรือไม่
4.พิจารณาเขตชุมชนนั้นๆ
5.ราคา
6.ตรวจสอบว่าคนที่จะขายบ้านมากรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยจริงหรือไม่
7.ตรวจข้อมูลเกี่ยวกับการจำนองหรอหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้จากสถาบันการเงินต่างๆ
8.ตรวจสอบเกี่ยวกับการเวนคืน
9.กรณีที่ต้องการกู้ซื้อบ้าน ต้องเตรียมเรื่องขออนุมัติวงเงินสินเชื่อเพื่อที่จะซื้อบ้านด้วย
10.กรณีที่เป็นอาคารชุดจำเป็นที่จะต้องขอดูเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุดนิติบุคคลอาคารชุดและค่าธรรมเนียมต่างๆรวมไปถึงรายการทรัพย์สินส่วนกลางและค่าบริการต่างๆ อย่างระเอียด
11.การตรวจสอบสัญญาการซื้อขาย
12.ตรวจสอบเอกสารต่างๆ

ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …

ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่