สถานการณ์โควิดแบบนี้ นักลงทุนอสังหามีการปรับตัวอย่างไร

ต้องบอกว่าแม้ประเทศไทยของเราจะผ่านสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดในช่วงล็อกดาวน์ไปแล้ว แต่กำลังซื้อหลักของตลาดก็ยังไม่กลับมา ในด้านเดียวกัน สำหรับนักลงทุนอสังหาแม้จะดูเหมือนว่าปัจจุบันจะเป็นโอกาสทองของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้กระหน่ำโปรโมชั่นมาดึงดูดกำลังซื้อสุดฤทธิ์ แต่อย่างไรก็ตาม ด้วยสถานการณ์ของเศรษฐกิจปัจจุบัน ทำให้นักลงทุนอสังหาเอง ก็ต้องมองในเรื่องของความเสี่ยงของการลงทุนและการสำรองเงินสดไว้ด้วย ทำให้นักอสังหาก็เริ่มลังเลที่จะลงทุนและเริ่มปรับตัวต่อสถานการณ์ปัจจุบันมากขึ้น

นักลงทุนอสังหาจะปรับตัวอย่างไรกับการลงทุนในช่วงนี้

สำหรับนักลงทุนอสังหาที่ลงทุนในระยะยาวด้วยการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน ที่เริ่มได้รับผลกระทบมาตจากมาตรการสินเชื่อ LTV จากเมื่อปลายปี 2562 ที่ผ่านมา รวมไปถึงสถานการณ์เงินบาทแข็งค่า ทำให้กำลังซื้อจากต่างชาติลดลง ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงถึง 20-50% โดยจากรายงานของธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่าการปรับราคาลดลงของอสังหาริมทรัพย์ เป็นโอกาสที่ดีของนักลงทุนอสังหาที่ในการลงทุนทั้งการเก็งกำไรและปล่อยเช่า แต่ข้อควรระวังของนักลงทุนอสังหาที่ประเภทนี้ คือควรถือครองและลงทุนในระยะยาว เนื่องจากกำลังซื้อของตลาดลดลง ทำให้การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นนั้นมีความเสี่ยง

ในขณะเดียวกัน คุณมณีรัตน์ ธนัชญ์เศรษฐ์ กรรมการผู้จัดการ IDEO MOBI บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มองว่ากำลังซื้อหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนชาวไทย ซึ่งสำหรับนักลงทุนอสังหาชาวไทย เริ่มมีจำนวนมากขึ้นเนื่องจากเป็นช่วงของการกระจายความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุนให้มีความหลากหลายมากขึ้น โดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในขณะนี้ เป็นช่วงที่ราคาดีที่สุดในรอบ 3-5 ปีที่ผ่านมา โดยสำหรับคอนโดมิเนียมตากอากาศในทำเลแหล่งท่องเที่ยว ซึ่งเป็นการลงทุนที่ได้รับความนิยมในช่วงเวลาปกติ ก็มีการปรับราคาลง แต่อย่างไรก็ตาม ต้องมองในเรื่องปัจจัยบวกที่จะมากระตุ้นตลาดในอนาคตอย่างน้อย 2-3 ปีข้างหน้า ซึ่งนับเป็นปัจจัยที่นักอสังหาที่ลงทุนในทำเลแหล่งท่องเที่ยวต้องพิจารณาด้วย

นักอสังหาคาดหวังการสร้างอัตราผลตอบแทนที่คาดหวังอย่างไร

รองศาสตรจารย์ ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช อาจารย์ประจำคณะพาณิชยศาสตรและการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และอาจารย์ ดร.มณฑินี ธีระมังคลานนท์ วิทยาลัยนานาชาติปรีดีพนมยงค์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ได้เผยแพร่บทวิจัย การตัดสินใจลงทุนเพื่อการสร้างรายได้เชิงรับของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้มีการสำรวจผ่านกลุ่มตัวอย่างจำนวน 334 คน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยบอกว่า 35.3% ของกลุ่มตัวอย่างมีการลงทุนในคอนโดมิเนียม, 27% ลงทุนในโครงการแนวราบ และนอกจากนั้นก็ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ

สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม พบว่านักลงทุนในกลุ่มตัวอย่างมีการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) 34.4%, ลงทุนในหุ้นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 29.2%, ลงทุนในกอง REIT 25.5%, ลงทุนผ่านเงินฝากธนาคาร 26.5%, ลงทุนในหุ้น 24.2% และลงทุนในเงินฝากสลาก 16% ซึ่งจะเห็นได้ว่านักลงทุนปัจจุบันมีการกระจายการลงทุนในหลายช่องทาง

สำหรับการลงทุนทางตรงในอสังหาริมทรัพย์ เช่น การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า ยังคงเป็นที่นิยมในกลุ่มนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่อย่างไรก็ตาม พบว่าการลงทุนประเภทนี้มีความซับซ้อนกว่าการลงทุนประเภทอื่น ๆ นอกจากนั้นแล้วการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งทางตรงและทางอ้อมในปัจจุบัน ไม่สามารถให้ผลตอบแทนการลงทุนตามที่นักลงทุนส่วนใหญ่คาดหวัง ใช้ระยะเวลาคืนทุนนานกว่าแผนที่วางไว้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเสี่ยงในการลงทุนที่ต้องแบกรับมากขึ้น

ผลวิจัยยังชี้อีกว่า การสร้างผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอัตรามากกว่า 7% ต่อปีนั้นเป็นไปได้ยาก เพราะโดยส่วนใหญ่จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนจริงประมาณ 3-5% โดยเฉพาะนักลงทุนที่มีเงินลงทุนเริ่มแรกน้อย นอกจากนั้นหากต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ยังต้องแบกรับภาระการจัดการผู้เช่า การเสื่อมสภาพของห้องเช่า และการบำรุงรักษาห้องเช่าด้วย ดังนั้นหากเป็นนักลงทุนอสังหามือใหม่ ควรหาการลงทุนที่ไม่คาดหวังผลตอบแทนสูงมาก และเน้นการลงทุนแบบ Low Risk, Low Return เนื่องจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ ไม่สามารถให้ผลตอบแทนสูงตามที่คาดหวังได้ ควรสำรองเงินสดและกระแสเงินไว้เพื่อรับมือกับความไม่มั่นคงในอนาคต

ที่มา

https://www.krungsri.com/bank/th/plearn-plearn/real-estate-investment.html

https://aommoney.com/stories/aommoney-investment-conference-2020/