หลังจากที่ รัฐบาลจะให้ต่างชาติ “เช่าที่ดินได้ 99 ปี” หลายคนบอกว่าประเทศอื่นก็ให้ต่างชาติไป เช่าซื้อที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกันทำไมไทยจะให้บ้างไม่ได้ จนเป็นเรื่องเอะอะโวยวายในฟากภาคประชาชนและสื่อโซเชียลโดยเดี๋ยววันนี้เราจะพาไปวิเคราะห์กันว่า สัญญาเช่าที่ดิน 99 ปีสำหรับต่างชาติ นั้นส่งผลดีต่อเราจริงหรือไม่
ทำความเข้าใจ สัญญาเช่าที่ดิน
หลังจากมี โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก” (Eastern Economics Corridor Development-EEC) บน.พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ทำให้ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ผลักดันการลงทุนขนาดใหญ่เต็มที่ จนทำให้คณะรัฐมนตรีเห็นชอบร่าง พ.ร.บ.พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. … ครอบคลุมพื้นที่ จ.ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา เรียกย่อๆ ว่า “พ.ร.บ.อีอีซี”
เพื่อให้เกิดการลงทุนรอบใหม่ในภาคตะวันออก ดังนั้น เพื่อที่จะดึงต่างชาตืมารวมลงทุน รัฐบาลจึงร่างกฎหมายให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี จากเดิม 50 ปี โดยที่จะให้ชาวต่างชาติมาเช่าพื้นที่ใน 3 จังหวัดภาคตะวันออกคือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา โดยของเดิมนั้นคือ กฎหมายประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ระบุว่า
”การเช่าจะต้องมีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี และในปี 2542 รัฐบาลขณะนั้น ได้เล็งเห็นถึงความสำคัญในการดึงดูดให้ต่างชาติมาลงทุนในประเทศไทย จึงได้ออก พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ขึ้นมา”
หรือก็คือต่างชาติจะสามารถเช่าพื้นที่สำหรับลงทุนได้ 30 ปี เมื่อครบกำหนเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่า อาจจะตกลงต่อระยะเวลาการให้เช่าต่อไปอีกได้ โดยมีกำหนดไม่เกิน 50 ปี ตั้งแต่วันที่ตกลงกัน แต่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่
โดยของใหม่นั้นเปลี่ยนจาก 50 เป็น 99 ปี โดยทางรัฐมนตรี แจงว่า กรณีการเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างประเทศเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนได้นาน 99 ปี ซึ่งถูกบรรจุไว้ในร่าง พ.ร.บ.พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกว่า มิได้เป็นสิ่งที่คิดริเริ่มขึ้นในรัฐบาลนี้
แต่เป็นสิ่งที่มีใช้อยู่นานแล้ว ซึ่งปรากฏชัดเจนในพระราชบัญญัติ 3 ฉบับคือ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม, พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน และ พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย หรือเรียกง่ายๆก็คือแค่ รัฐบาลปัจจุบันเพียงแค่นำเอาสาระสำคัญที่มีอยู่แล้วในกฎหมายดังกล่าวมาเรียบเรียงเป็นบทบัญญัติใหม่เพื่อให้มีความชัดเจนขึ้น โดยที่จะส่งผลให้เกิดแรงจูงใจนักลงทุนในการเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น เท่านั้นเอง เพราะการ
ให้สิทธิแก่นักลงทุนต่างประเทศในการเช่าที่ดินนาน 99 ปี นั้นไม่ใช้ให้เช่ารวดเดียว 99 ปี แต่เป็นการ แบ่งเป็น2 ระยะ โดยระยะแรกอนุมัติการเช่าไม่เกิน 50 ปี และ ระยะที่สอง ไม่เกิน 49 ปี โดยร่วมแล้วต้องไม่เกิน 99 ปี นั้นเอง
นอกจากนี้ในการเช่าที่ดิน 99 ปีนั้น ต้องเป็นการเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนดเท่านั้น และต้องมีการจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) อีกด้วยและที่สำคัญจต้องอยู่ในเงื่อนไขEHIA หรือรายงานการศึกษาผลกระทบต่อสุขภาวะชุมชน จึงจะสามารถ ได้สิทธิการเช่าระยะยาว 50+49 ปีได้นั้นเอง
ชาติไหนบ้างในอาเซียนที่ให้ต่างชาติเช่าที่ดิน
สัญญาเช่าที่ดิน 99 ปีสำหรับต่างชาติ ส่งผลดีหรือผลเสียมากกว่ากัน
ข้อดี
- ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมาทำการลงทุนจะกล้าลงทุนมากขึ้น เช่นเช่าที่ตั้งโรงงานสัญญาเก่า 30 ปี สัญญาใหม่ 99 ปี
- ที่ดินแพงขึ้น เจ้าของที่ดินจะสามารถขายที่ได้ราคาแพงขึ้น
- เศรษฐ์กิจของประเทศไทยจะมีความเจริญเพิ่มขึ้นอีกหลายเท่าตัว
- สร้างความมั่นคงทางการลงทุนเพราะเช่าและลงทุนได้เต็มที่ถึง 99 ปี บริษัทที่มาลงทุนงไม่อยากย้ายฐานการผลิตไปมาบ่อยๆ
- คนไทยจะได้รับการจ้างานมากยิ่งขึ้น
ข้อเสีย
- -คนไทยบริเวณ พื้นที่ EEC จะเสียพื้นที่ให้คนต่างชาตืไปชั่วอายุคน 1 รุ่นหรือก็คืออาจจะต้องเช่าห้องอยู่ในบริเวณนั้นเนื่องจากราคาที่ดินแพง
- -การขยายสัญญาเช่ายาวๆนั้นก็ไม่แตกต่างจากการซื้อขายขาดอยู่ดีเพราะเมื่อหมดสัญญาคนไทยส่วนใหญ่คงไม่มีปัญญาซื้อเพราะมูลค่าที่ดินเพิ่มสูงกว่าเดิมหลายเท่า
- -ถ้าอนาคตต่างชาติครอบครองที่มากๆ จะยิ่งทำให้ราคาบ้านนั้นเเพงมากขึ้นเป็นเงาตามตัว
- -อนาคตที่ดินบริเวณนี้ถ้าเจริญมากๆสุดท้ายก็จะตกไปอยู่ในมือนายทุนอยู่ดีเพราะชาวบ้านตาดำๆไม่มีปัญญาซื้อ
- -ประเทศได้รับค่าเช่าตลาดอายุสัญญาในราคาที่ถูก ในกรณีที่ไม่ขยับราคาค่าเช่าต่อปีตามรูป
ที่ผ่านมาประเทศไทยมีต่างชาติมาลงทุนกันมากมายแค่ 30 หรือ 50 ปีก็พอเพียงแล้ว By ดร.โสภณ
ที่ผ่านมาประเทศไทยมีคนมาลงทุนกันมากมาย โดยไม่ต้องให้ต่างชาติมาซื้อหรือเช่าที่ดิน 99 ปีเลย แค่ 30 หรือ 50 ปีก็พอเพียงแล้ว มีตัวอย่างให้เห็น เช่น:
- ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ณ ปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 16 ล้านบาท จ่ายค่าเช่ารายปี ๆ ละ 2 ล้านบาท เพิ่ม 15% ทุก 5 ปี แต่มูลค่าเมื่อครบ 30 ปี ทำสัญญาใหม่ 20 ปี การรถไฟฯ ยังได้เงิน อีก 21,000 ล้านบาท
- มาบุญครอง “สัญญาสัมปทานเช่าทรัพย์สินและที่ดินระหว่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกับศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์ ล่าสุดจุฬาฯ ตกลงต่ออายุสัญญาให้อีก 20 ปี เริ่มตั้งแต่เดือน เม.ย.2556 – เม.ย.2576 มูลค่าโครงการรวม 25,310 ล้านบาทโดยแบ่งเป็นเงินงวดแรก สำหรับค่าตอบแทนของการได้สิทธิการทำสัญญาก่อนรายอื่น 2,450 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าจะแบ่งชำระ 20 งวด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860 ล้านบาทจากเดิมที่จุฬาฯทำสัญญาสัมปทานกับมาบุญครอง 30 ปี มูลค่าโครงการรวม 885 ล้านบาท
- โครงการขนาดใหญ่เช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น
- โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน/ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือ สนง.พระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด
- ดุสิตธานี เช่าที่ดิน สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มาตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ผู้ให้เช่าคงเสียประโยชน์เป็นอย่างมาก
ในอันที่จริงการให้เช่าที่ดินตั้งแต่ 41 ปีขึ้นไปก็เสมือนหนึ่งให้ได้ใช้ประโยชน์เกือบจะชั่วกัลปาวสานแล้ว
ในการทำโรงงานต่าง ๆ ความคุ้มทุนก็คงใช้เวลาไม่เกิน 10 ปี ไม่มีความจำเป็นต้องมาซื้อที่ดินในประเทศไทยเลย ถ้าไม่หวังจะได้ผลกำไรจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน เช่น กรณีสถานทูตอังกฤษในยุคที่ซื้อที่มาเมื่อราว 80 ปีก่อน ก็คงเป็นเงินตารางวาละ 4 บาท ปัจจุบันนี้เติบโตเป็นเงินตารางวาละ 2.0 ล้านบาท เป็นต้นถ้าเราให้ต่างชาติมาเช่าที่ดิน 30 หรือ 50 ปีแรก แล้วต่อสัญญาอีก 30 หรือ 49 ปีถัดมา ราคาที่ดินคงขึ้นมหาศาล เท่ากับเราเสียค่ารู้ไปเป็นอย่างมาก
สรุปแล้วการให้ต่างชาติเช่าที่ดินนั้นอาจจะส่งผลดีในระยะแรกๆเพราะจะทำให้พื้นบริเวณนั้นเจริญขึ้นจริง ราคาที่ดินแพงขึ้นจริง แต่ในระยะยาวนั้น อาจจะไม่ได้ผลดีต่อชาวไทยในบริเวณนั้นเพราะสุดท้ายแล้ว ชนชั้นที่ได้ผลประโยชน์ที่สุดคือเหล่านายทุน ที่มีกำลังทรัพย์สามารถซื้อหาที่ดินได้และก็ปล่อยให้ต่างชาติเช่าต่อหรือทำเองแทน ดังตัวอย่าง2542-5 รัฐบาลก็เคยมีมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100%ไม่ใช่แค่เช่า 99 ปี แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขต กทม.และปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกมาตรการนี้ไปนั้นเอง
สนใจข้อมูลข่าวสารเด่นๆ คอนเทนท์ร้อน ที่เราหามาเสริฟให้คุณผู้อ่านในทุกๆวันจาก Dotproperty คลิ๊ก
