คอลลิเออร์สฯ เผยอสังหาฯ เร่งโอนหนีแบงก์เข้ม สินเชื่อ อสังหาฯ ดีเดย์ 1 เม.ย. ประเมินไตรมาสแรก ยอดโอนคอนโดทะลุ 1.2แสนล้าน ขณะยอดเปิดตัวคอนโดใหม่ไตรมาสแรก หดตัวต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ไม่ถึง 9 พันยูนิต คาดทั้งปีซัพพลายใหม่ดิ่ง 20%
ใกล้โค้งสุดท้ายก่อนการบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะกำหนดระดับของ Loan-to-Value (LTV) หรือ สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ไว้ที่ 80% สำหรับที่อยู่อาศัยสัญญาสอง และบ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยมาตรการจะมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่ 1 เม.ย.นี้
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย ฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า จากการประเมินตัวเลขผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว พบการเร่งตัวของการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ โดยประเมินว่าไตรมาสแรก (ม.ค.-มี.ค.) ยอดโอนสูงถึง 40,000 ยูนิต เป็นสัดส่วนของคอนโด 65% หรือคิดเป็นมูลค่ารวม 120,000 ล้านบาท สูงกว่าช่วงไตรมาสแรกของ ปีก่อน 10-15%
นอกจากนี้ยังประเมินว่ายอดรวมผลกระทบอสังหาฯทั้งประเทศทั้งที่สร้างเสร็จก่อน 1 เม.ย.ปีนี้ (แต่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์) และหลัง 1 เม.ย.ปีนี้ ว่าจะมีมูลค่ากว่า 8 แสนล้านบาท หรือประมาณ 4 แสนยูนิต คิดเป็นสัดส่วนคอนโด 70% ของมูลค่าสต็อกหลัง1เม.ย.นี้ ที่จะโอนกรรมสิทธิ์
ไตรมาส1เปิดตัวต่ำสุด
“ไตรมาสแรก ผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อกเก่าจนบางโครงการลดราคายูนิตสองถึง 30- 50% และเปิดโครงการใหม่น้อยมาก ส่งผลให้ตัวเลขไตรมาส 1 ยอดคอนโดเปิดใหม่จึงมีจำนวน 8,840 ยูนิตต่ำสุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา จากปี 2561 อยู่ประมาณ 14,000 ยูนิต ลดไป5,000 กว่ายูนิต ลดทั้งมูลค่า จำนวนและการลงทุน ถือว่า มาตรการแอลทีวีของแบงค์ชาติเป็นยาแรงที่ส่งผลกระทบกับดีเวลลอปเปอร์ที่พัฒนาโครงการอย่างมากจึง คาดการณ์ว่าในปีนี้จะมีคอนโดเปิดขายใหม่ทั้งปีประมาณ 55,000 ยูนิต ลดลงจากปีก่อนประมาณ 16.6%”
ถึงกระนั้นการโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาสแรกปีนี้ มีอัตราการเติบโตแบบก้าวกระโดดเพราะส่วนใหญ่เป็นการซื้อในโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่ทั้งปีจากปีแล้วที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 8 แสนกว่าล้านบาท คาดว่าในกรุงเทพฯจะมีการโอนกรรมสิทธิ์อยู่แค่ประมาณ160,000 ยูนิต ลดลงจากปีที่แล้ว อยู่ที่ 190,000 ยูนิต แต่ซัพพลายใหม่ทั้งประเทศปีนี้ลดลง 20%
บ้านตากอากาศกระทบน้อย
ส่วนบ้านพักอากาศในจังหวัดยุทธศาสตร์ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวหลักนั้นไม่ค่อยได้รับผลกระทบ เนื่องจากเป็นกำลังซื้อต่างชาติเป็นส่วนใหญ่แต่ในส่วนของคอนโดและบ้านในระดับกลางจะได้รับผลกระทบจากมาตรการแอลทีวีมาก หากผู้ซื้อ หลังแรกไปแล้ว หรือให้ชื่อไปกู้ร่วม จะถือว่าเข้าเกณฑ์แอลทีวี ทั้งนี้เพราะเป็นกลุ่มที่จำเป็นต้องพึ่งพาสถาบันการเงิน ขณะที่ตลาดบนไม่โดนผลกระทบเพราะว่าเป็นกลุ่มคนซื้อไม่ต้องพึ่งพาสถาบันทางการเงิน ส่วนใหญ่ซื้อเงินสด
อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อของต่างชาติที่เข้ามาเป็นการช่วยระบายสต็อกในช่วงที่กำลังซื้อคนไทยเริ่มลดลง ส่วนหนึ่งมาจากการพัฒนาอสังหาฯที่มาจากการร่วมทุนทั้งจาก ญี่ปุ่น จีน ที่เข้ามาช่วยส่วนหนึ่ง แต่ในมุมของธปท.อาจถือว่าเป็นดีมานด์เทียม เพราะในที่สุดยูนิตเหล่านี้จะถูกขายกลับมาที่คนไทย เนื่องจากเป็นการซื้อเพื่อลงทุน จึงใช้ออกมาตรการนี้ เพื่อจำกัดซัพพลายใหม่ในกรุงเทพฯให้อยู่ประมาณปีละ 30,000-40,000ยูนิต ทำให้ตลาดสมดุลเพราะหากมากกว่านี้ตลาดรับไม่ไหวเกิดโอเวอร์ซัพพลาย (ปริมาณล้น) ในที่สุด
กรุงเทพฯชั้นนอกยังฮอต
อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลพบว่ากรุงเทพฯชั้นนอกยังคงเป็นพื้นที่ที่ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดออกสู่ตลาดมากที่สุดในรอบ 7 ปีที่ผ่านมาถึง 196,118 ยูนิต หรือคิดเป็น 54.8% จากซัพพลายเปิดขายใหม่ทั้งหมดประมาณ 358,114 ยูนิต รองลงมา คือ รอบเมืองด้านทิศเหนือ(รัชดาฯ, พหลโยธิน) ที่ประมาณ 48,811 ยูนิต หรือคิดเป็น 13.6% และ พื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น) ประมาณ 42,117 ยูนิต หรือคิดเป็น 11.7% ขณะที่พื้นที่ตามแนวเส้นทาง รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นทำเลใหม่ ที่ผู้ประกอบการเลือกไปเปิดขายโครงการใหม่ ซึ่งที่น่าจับตาคือ รถไฟฟ้าสายสีส้ม
สำหรับคอนโดในช่วงราคา 50,000 -100,000 บาทต่อตร.ม. เป็นตลาดที่ผู้ประกอบการพัฒนามากที่สุดในช่วง 5ปีที่ผ่าน ซึ่งพัฒนาแล้วประมาณ 123,831 ยูนิต
คอนโดเหลือขายเฉียด2หมื่นยูนิต
จากข้อมูลคอลลิเออร์สฯ ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล คอนโดที่สร้างเสร็จก่อน1 เม.ย.2562 จำนวนที่ขายได้ 119,864 ยูนิต เหลือขาย 19,171 ยูนิต ที่สร้างเสร็จหลัง 1 เม.ย.2562 อยู่ที่ 89,179 ยูนิต เหลือขาย 45,730 ยูนิต
ส่วนบ้านจัดสรร สร้างเสร็จก่อน 1 เม.ย.2562 จำนวนที่ขายได้ 52,955 ยูนิต เหลือขาย 16,580 ยูนิต ที่สร้าง เสร็จหลัง 1 เม.ย.2562 ขายได้ 51,070 ยูนิต เหลือขาย 56,926 ยูนิต
อาคารสำนักงานยังรุ่ง
ภัทรชัย กล่าวต่อว่า แนวโน้มของการลงทุนขยายพอร์ตอสังหาฯที่น่าสนใจ คือ อาคารสำนักงานใหม่ สังเกตได้จากอุปทานเพิ่มขึ้นรายปีและอุปทานสะสม รวมทั้งอุปทานในอนาคตในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจในกรุงเทพฯอาทิ ย่านสาทร สีลมมากขึ้น ถึง 876,266 ตรม. ขณะเดียวกันอัตราการเช่าอาคารสำนักงานเกรด Aปรับขึ้นต่อเนื่อง ปีละ 5-10% ล่าสุดช่วงไตรมาสแรก ปีนี้ บางอาคารปรับราคาสูงถึง 17.8% จากเดิม900-950 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน ขยับเป็น 1,100 บาท ต่อตารางเมตร ต่อเดือน
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
มาดูข้อเสนอนโยบาย บ้านผู้มีรายได้น้อย-รัฐบาลใหม่ทำได้เลย
เปิดโพยที่ดินติดรถไฟฟ้าสายสีส้ม แพงสุดวาละ 8.5 แสน ถูกสุด 1.2 แสน
