ในปัจจุบันมีกระแสการเข้ามาลงทุนในเรื่องของอสังหาฯ และการ ขายคอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาติ มีเป็นจำนวนมาก ในปี 2562 มูลค่าตลาดคอนโดมิเนียม หรืออาคารชุดที่ถูกซื้อโดยชาวต่างชาตินั้นมีมูลค่ามากถึง 40,000 ล้านบาท มีการขยายตัวจากปี 2561 ถึง 65% และมีสัดส่วน 11.9% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั้งหมดในประเทศไทย ซึ่งชาวต่างชาติที่นิยมเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียม หรืออาคารชุดในประเทศไทยส่วนมากจะเป็นชาวจีน โดยมีทั้งในส่วนของการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และส่วนของบริษัทที่ซื้อเหมายกชั้น หรือซื้อทั้งตึกเพื่อไปขายต่อ หรือให้เช่าสำหรับลูกค้าชาวจีนนั่นเอง
การถือครองสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทยแบบที่ถูกใช้ทั่วไปนั้นมี 3 ประเภท
- การถือกรรมสิทธิ์ด้วยวิธีการเช่าตามระยะเวลาในสัญญาเช่า
- การถือครองสิทธิ์โดยสมบูรณ์สำหรับคอนโดมิเนียม และอาคารชุด
- การถือครองสิทธ์โดยสมบูรณ์ในนามของบริษัทสัญชาติไทย
การที่ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาซื้อที่พักอาศัยประเภทคอนโดมีเนียม หรืออาคารชุดในประเทศไทยเนื่องจากเป็นสินทรัพย์เพียงอย่างเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองสิทธิได้ 100% ในตัวที่พักอาศัย แต่ชาวต่างชาติจะถือครองพื้นที่ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ หรือสรุปให้เข้าใจง่ายว่าใน 1 โครงการนั้นจะมีชาวต่างชาติเป็นเจ้าของได้เพียง 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ถ้าชาวต่างชาติต้องการรอบครองอสังหาฯ อื่นๆ อย่างเช่นที่ดิน หรืออาคารที่ปลูกสร้างบนพื้นดินชาวต่างชาติต้องจดทะเบียนสัญญาเช่าเป็นระยะเวลามากกว่า 30 ปีขึ้นไป ยกเว้นชาวต่างชาติที่นำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากกว่า 40 ล้านบาท และมีระยะเวลาลงทุนไม่น้อยกว่า 5 ปี และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ซึ่งชาวตางชาติในกลุ่มนี้จะได้รับสิทธิให้เป็นเจ้าของบ้าน หรือที่ดินขนาดไม่เกิน 1 ไร่ หรือ 1,600 ตารางเมตรนั่นเอง
ถ้าเราเป็นเจ้าของบ้าน คอนโดมีเนียม หรือห้องชุดที่ต้องการขายให้คนต่างชาติ เราควรเตรียมตัว หรือเตรียมเอกสารอะไรบ้างเพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างถูกต้อง และโปร่งใส ในกรณีที่เป็นคอนโดมิเนียม หรือห้องชุด ผู้ขายต้องรู้ก่อนว่าโครงการที่เราจะขายนั้นมีสัดส่วนชาวต่างชาติเข้ามาถือครองเกิน 49% หรือไม่ เพราะถ้าเกินแล้วเราก็ไม่มีสิทธิที่จะขายให้กับชาวต่างชาตินั่นเอง ซึ่งถ้าเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วให้เช็คสัดส่วนการที่ครองของชาวต่างชาติในที่นิติบุคคลของคอนโดฯ นั้นๆ
เมื่อผ่านกระบวนการต่างๆ เรียบร้อยแล้วถึงเวลาจ่ายเงิน ขอให้ผู้ขายต้องใส่ใจในรายละเอียดด้านเอกสารต่างๆ ของลูกค้าให้ครบถ้วนไม่ว่าจะเป็นเอกสารที่แสดงถึงการเข้าเมือง และสถานะการพักอาศัยในประเทศด้วยเหตุผลต่างๆ อย่างถูกต้องตามกฎหมาย การจ่ายเงินของลูกค้าชาวต่างชาตินั้นก็เป็นเรื่องที่สำคัญ ผู้ขายต้องตรวจสอบเอกสารต่างๆ ของเงินที่นำมาจ่ายว่าถูกต้องหรือไม่ เพราะว่าลูกค้าชาวต่างชาติเมื่อต้องจ่ายเงินค่าคอนโดมิเนียน ห้องชุด หรืออสังหาฯ อื่นๆ นั้น ที่มาของเงินต้องเป็นการโอนเงินมาจากต่างประเทศเท่านั้น และโอนเข้าประเทศไทยในรูปแบบของเงินสกุลต่างประเทศ ไม่สามารถถอนเงินที่มีอยู่ในประเทศไทยซื้อได้ เพราะเป็นการป้องกันการกระทำความผิดตามกฎหมายการฟอกเงินนั่นเอง ทำให้ชาวต่างชาติที่จะซื้อสินทรัพย์นั้นต้องมี “แบบธุรกรรมการเงินระหว่างประเทศ” จากธนาคารที่เป็นผู้ดำเนินการมาแสดงด้วย เพราะถ้าไม่มีเอกสารก็จะไม่สามารถทำการโอนคอนโดมีเนียม สินทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ใดๆ ให้กับชาวต่างชาติได้ ซึ่งข้อบังคับนี้รวมไปถึงชาวต่างชาติที่มีคู่สมรสเป็นบุคคลสัญชาติไทยด้วยเช่นกัน
บทความนี้จะเน้นไปในเรื่องของการซื้อขายที่ตรงไปตรงมา ไม่ได้เอ่ยถึงเรื่องการหลบเลี่ยงข้อกฎหมายต่างๆ สำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ซึ่งทางทีมงานหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ต่อผู้อ่านไม่มากก็น้อย
อ้างอิง:
https://www.cbre.co.th/th/guides/thailand-land-foreign-ownership