งานวิจัยล่าสุดจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เผยให้เห็นว่า ออฟฟิศ ที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีบีทีเอสและเอ็มอาร์ที เป็นที่ต้องการสูงของบริษัทผู้เช่ามากกว่าอาคารที่อยู่ห่างจากสถานีออกไป เนื่องจากมีบริษัทจำนวนมากที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกในการเดินทางของพนักงาน แม้จะต้องจ่ายค่าเช่าพื้นที่สำนักงานสูงขึ้นเกือบ 20% เมื่อเทียบกับค่าเช่าเฉลี่ยโดยทั่วไป
รายงานดังกล่าวจากเจแอลแอล แสดงให้เห็นชัดเจนถึงความสัมพันธ์กันระหว่างผลประกอบการของอาคารสำนักงานให้เช่ากับระยะใกล้ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า โดยระบุว่า นับตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ในแต่ละปีมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยประมาณ 9% ในขณะที่อาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในระยะไม่เกิน 250 เมตรจากสถานีบีทีเอสหรือเอ็มอาร์ที ในช่วงเวลาเดียวกัน มีพื้นที่เหลือเช่าน้อยกว่า คือเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 4-5%
ทำเล ออฟฟิศ ส่งผลต่อพนักงานภายในองค์กร
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า “ในปัจจุบัน กลยุทธ์เกี่ยวกับสถานที่ทำงานกลายเป็นสิ่งจำเป็นที่บริษัท/องค์กรต่างๆ ต้องมี เพราะสถานที่ทำงานมีบทบาทสำคัญในต่อประสิทธิผลการทำงานของพนักงาน และมีส่วนช่วยในการดึงดูดและรักษาพนักงานที่มีความสามารถ ซึ่งหนึ่งในหลายกลยุทธ์คือการให้ความสำคัญต่อความสะดวกสบายของพนักงาน ดังจะเห็นตัวอย่างได้จากการที่บริษัทต่างๆ ต้องการมีออฟฟิศในอาคารที่อยู่ใกล้กับสถานีบีทีเอสหรือเอ็มอาร์ทีมากที่สุด หากเป็นไปได้”
การเป็นที่ต้องการสูงของบริษัทผู้เช่า ทำให้อาคารสำนักงานที่อยู่ใกล้หรือมีทางเชื่อมเข้าสู่สถานีรถไฟฟ้าสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าอาคารที่อยู่ห่างออกไปอีกด้วย
รายงานจากเจแอลแอลระบุว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีการปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 3% ต่อปีโดยขณะนี้มีอัตราเฉลี่ยที่ 728 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ใกล้หรือห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามีค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 4% และปัจจุบันมีอัตราอยู่ที่ 866 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยของทั้งตลาด 19%
นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงานเจแอลแอล กล่าวว่า “เพื่อให้การเปรียบเทียบชัดเจนมากขึ้น เราสามารถพิจารณาเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอ โดยจะพบว่า อาคารเกรดเอที่มีทางเชื่อมหรือเดินถึงสถานีรถไฟฟ้าได้สะดวกในขณะนี้ จะมีอัตราค่าเช่าอยู่ระหว่าง 1,100-1,600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเอทั่วกรุงเทพฯ มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 876 บาทต่อตารางเมตร ส่วนอาคารเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าเฉลี่ยที่ 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
“มีปัจจัยหลายปัจจัยที่มีผลต่อความสามารถในการกำหนดอัตราค่าเช่า อาทิ อายุของอาคาร คุณภาพการออกแบบก่อสร้าง คุณภาพการบริหารจัดการ เป็นต้น แต่ชัดเจนว่า การมีทำเลอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้านับเป็นข้อได้เปรียบที่เพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับอาคาร ทั้งนี้ หากมีอาคารสำนักงานคุณภาพเดียวกันในทำเลเดียวกันหลายๆ อาคารให้เลือก แน่นอนว่า ผู้เช่าจะเลือกเช่าอาคารที่เข้าถึงสถานีรถไฟฟ้าได้สะดวกที่สุด โดยเฉพาะหากค่าเช่าไม่ได้แตกต่างจากอาคารข้างเคียงมากจนเกินไปนัก” นางสาวยุพากล่าว
“มีโครงการก่อสร้างอาคารเกรดเอจำนวนหนึ่งที่ตั้งอยู่ใกล้หรือมีทางเชื่อมเข้าสถานีรถไฟฟ้า และมีกำหนดจะสร้างเสร็จระหว่างปีนี้ถึงปี 2565 อาทิ อาคารสีลม เซ็นเตอร์ (2562) เดอะ ปาร์ค (2562) สปริงทาวเวอร์ (2562) อาคารวานิสสา (2563) โอ-เนส ทาวเวอร์ (2565) วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (2565) และเดอะ ไรซ์ (2565) เป็นต้น ซึ่งเชื่อว่าโครงการเหล่านี้จะสามารถเรียกค่าเช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยโดยรวมได้มาก แม้ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ อาจมีอัตราการว่างของพื้นที่เหลือเช่าปรับตัวสูงขึ้นในปี 2565 จากการมีอาคารสำนักงานใหม่จะสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นมีพื้นที่เช่ารวมกันมากถึง 382,000 ตารางเมตรในปีเดียวกัน” นางสาวยุพาสรุป
ที่มา : บทความจาก JLL
การพัฒนา เมืองอัจฉริยะ อาจล้มเหลวหากให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีมากกว่าผู้คน