การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องมีความรู้พอสมควรโดยเฉพาะ เอกสารสิทธิ ที่ดิน ซึ่งเอกสารสิทธิที่ดินนั้นก็มีอยู่หลากหลายประเภท แต่ละประเภทก็มีความหนักแน่นของกฎหมายในการรับรองผู้ถือสิทธิที่ต่างกันออกไป
ประเภทของ เอกสารสิทธิ ที่ดิน
เอกสารส่วนใหญ่จะออกโดยกรมที่ดิน แต่ก็ยังมีอีกบางส่วนที่ออกโดยหน่วยราชการอื่นๆ ดังนั้น เอกสารสิทธิที่ดินนั้นจึงแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท
1.เอกสารสิทธิที่ออกโดยกรมที่ดิน ประกอบด้วยเอกสารสิทธิทั้งหมด 6 ฉบับคือ
1.1 แบบการแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)
1.2 ใบจอง (น.ส.๒)
1.3 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓,น.ส.๓ก และ น.ส.๓ข)
1.4 ใบไต่สวน (น.ส.๕)
1.5 โฉนดที่ดิน และโฉนดตราจอง
1.6 หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
2 เอกสารที่ออกโดยหน่อยราชการอื่นๆ ที่ผู้คนคุ้นๆตาและตุ้นๆหูโดยทั่วไปมอยู่ 4 ประเภท คือ
2.1 ส.ป.ก.4-01
2.2 สิทธิทำกิน (ส.ท.ก.)
2.3 ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5)
2.4 หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.3)
เอกสารสิทธิที่ได้รับการยอมรับในการทำนิติกรรมโดยทั่วไปนั้นจะเป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดินเป็นหลัก และเอกสารที่ออกโดยหน่วยงานอื่นๆ จะเป็นเอกสารสิทธิที่คนทั่วไป และสถาบันการเงินให้การยอมรับกันน้อยมาก เพราะเป็นเอกสารสิทธิที่มีเงื่อนไขข้อจำกัดทางนิติกรรม
เอกสารสิทธิที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน
สามารถจำแนกได้ 6 ประเภท ได้แก่
- แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่เป็นหลักฐานว่าผู้ถือครองเป็นคนแจ้งว่า ตนได้ครอบครองที่ดินผืนนี้อยู่(แต่ในปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.แล้วนะครับ) โดย ส.ค.๑ นั้นเป็เพียงการแจ้งสิทธิครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ไม่ใช่หนังสือสิทธิที่ดินนะครับ
ผู้มี ส.ค.๑ นั้นมีสิทธิมาขอโฉนดที่ดินหรือหนังสือการรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓,น.ส.๓ก และ น.ส.๓ข) ได้ 2 กรณี ดัวนี้
1.)สามารถนำมาเป็นหลักฐานในการขอโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ ทางราชการจะเป็นคนออกให้เป็นท้องที่ โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้าเสมอ
2.)สามารถนำมาเป็นหลักฐานในการขอโฉนดที่ดินหนังสือการรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓,น.ส.๓ก และ น.ส.๓ข) เฉพราะรายบุคคลเท่านั้น
2.ใบจอง (น.ส.๒) คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นที่ทำมาหากินชั่วคราว
คนที่มีใบจองที่ทำประโยชน์ชั่วคราวนั้นจะต้องเริ่มทำประโยชน์ให้เสร็จภายใน 6 เดือน และทำประโยชน์ได้ทั้งหมด 3 ปี นับตั้งแต่ได้รับใบรับใบจองและต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ ใบจองนี้ไม่สามารถโอนให้คนอื่นได้ นอกจากจะตกทอดจากมรดก
3.หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คือหนังสือที่รับรองจากเจ้าหน้าที่ว่าเราจำทำประโยชน์จากที่ดินแห่งนี้ หนังสือรับรองแบ่งออกได้เป็น 3 แบบ
- น.ส.๓ ออกโดยนายอำเภอในพื้นที่ สามารถออกให้กับคนทั่วไปได้ ในลักษณะพื้นที่ที่ไม่มีระวางเป็นแผนลอย ไม่มีตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน
- น.ส.3ก ออกโดยนายอำเภอในพื้นที่ ออกในพื้นที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
- น.ส.3.ข ออกโดยเจ้าพนักงานที่ดิน ออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
4.ใบไต่สวน (น.ส.๕) คือหนังสือสอบสวนเพื่อพร้อมที่จะออกโฉนดที่ดินเพื่อให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแห่งนี้แล้ว แม้จะไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์แต่สามารถโอนให้กันได้หรือตกทอดเป็นมรดกได้ ถ้าต้องการที่จะจดทะเบียนโอนต้องไปจดทะเบียนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินผืนนั้นซ่ะก่อน
5.โฉนดที่ดิน เป็นหนังสือสำคัญที่จะแสดงความเป็นเจ้าของของที่ดินผืนนั้นได้อย่างชัดเจน และยังคุ้มครองผู้ที่ถือโฉนดนี้ได้ตามกฎหมายอีกด้วย
6.หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนังสือสำหรับรับรองการสร้างอาคารชุด ซึ่งจะสร้างกี่ชั้นก็ได้ ภายในอาคารจะประกอบด้วยห้องชุด ซึ่งเจ้าของห้องจะได้รับสิทธิในการใช้ของส่วนกลาง อาทิ สระว่ายน้ำ สนามกีฬา และ ฟิตเนส
เอกสารสิทธิที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานอื่น
นอกจากกรมที่ดินที่สามารถออกเอกสารสิทธิที่ดินได้แล้ว ยังมีหน่วยงานราชการอื่นๆที่สามารถออกเอกสารสิทธิในที่ดิน แต่มักยอมรับกันในวงแคบ เนื่องจากมักมีเงื่อนไขและข้อจำกัด เพราะฉะนั้นในการลงทุนบ้านและที่ดิน ถ้าหลีกเลี่ยงเอกสารสิทธิที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานอื่นได้ก็ควรหลีกเลี่ยง แต่ถ้าเหลีกเลี่ยงไม่ได้ก็ควรระมัดระวังในการใช้ด้วยนะครับเอกสารสิทธิที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานอื่นจะมีดังนี้ครับ
- ส.ป.ก.4-01 คือหนังสืออนุญาตให้ทำประโยชน์บนพื้นที่ดินผืนนั้นเพื่อเกษตรกรรมรายละไม่เกิน 50 ไร่ ทางราชการจะไม่มีโฉนดหรือหนังสือสำคัญให้แก่ผู้ถือสิทธิ แต่จะออกหนังสือ (ส.ป.ก.4-01) ซึ่งจะไม่สามารถโอนให้ใครได้ยกเว้นจะตกทอดจากมรดก
- สิทธิทำกิน (ส.ท.ก.) เป็นที่ดินที่กรมป่าไม้จะออกหนังสือให้ใช้ที่ดินของรัฐทำประโยชน์บนเนื้อที่ 15 ไร่ และจะไม่มีโฉนดหรือหนังสือสำคัญใดๆแก่ผู้ถือสิทธิแต่จะตกทอดจากมรดกเท่านั้น
- ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5) เป็นหนังสือที่ทางราชการเป็นคนออกให้ โดยไม่คำนึงว่าคุณจะเป็นเจ้าของที่ดินหรือไม่ก็ตาม เพราะถือว่าเป็นการจัดเก็บภาษีทางราชการสามารถฟ้องร้องขับไล่คุณออกจากที่ดินผืนนั้นเมื่อไหร่ก็ได้
- หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.3) ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ ออกให้แก่เกษตรกรที่เป็นสมาชิกไม่เกินครอบครัวละ 50 ไร่ หนังสือฉบับนี้จะมีหลักฐานทะเบียนที่ดิน ของเขตและที่ตั้งที่ดิน ถูกต้องตามแผนที่ เมื่อสมาชิกได้รับหนังสือแล้ว ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 5 ปี ถึงจะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓หรือโฉนดที่ดิน)ได้ และภายใน 5 ปี นับตั้งแต่ได้โฉนดที่ดินมา เจ้าของจะไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นไม่ได้ นอกจากจะตกทอดจากมรดกเท่านั้น
ประโยชน์ของเอกสารสิทธิที่ดิน
- ประโยชน์หลักๆ ก็คือ การยืนยันตัวเองต่อรัฐว่าเราเป็นผู้ถือครองอย่างชอบธรรม และยังได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายอีกด้วย
- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด ถ้าหากจะซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน ต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่เฉพาะเขตที่ที่ดินตั้งอยู่เท่านั้น
- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีหนังสือรองรับการทำประโยชน์ (น.ส.๓,น.ส.๓ก และ น.ส.๓ข) ต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่
- เอกสารสิทธิที่ดินยังสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้หลายอย่าง อาทิ เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ หลักค้ำประกันต่างๆ
สิ่งที่ควรรู้เกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่ดิน
ถึงเอกสารสิทธิที่ดินจะมีประโยชน์มากก็จริงแต่ผู้ที่ถือก็ต้องระมัดระวังเป็นอย่างมากเช่นเดียวกัน เราจะมาเรียนรู้หัวข้อคำคัญหลักๆของการถือเอกสารสิทธิที่ดิน มีอยู่ 3 ข้อดังนี้
1.ถ้าหารเราไม่ใช้ประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลานานหรือปล่อยในรกร้าง กล่าวคือ ถ้าผู้ถือครองถือโฉนดที่ดินแล้วปล่อยให้รกร้างนานเกิน 10 ปี หรือ ถ้าผู้ถือครองถือหนังสือทำประโยชน์แล้วปล่อยให้รกร้างนานเกิน 5 ปี ที่ดินผืนนั้นจะตกเป็นของรัฐบาลตามกฎหมาย หรือถ้าปล่อยให้คนอื่นครอบครองโดยเปิดเผยเป็นเวลานานเกิน 10 ปี บุคคลที่อาศัยอยู่สามารถฟ้องร้องให้ที่ดินนั้นเป็นกรรมสิทธิของตัวเองได้
2.การมีเอกสารสิทธิในที่ดินต่างกัน ราคาก็จะแตกต่างกันด้วย
3.ธนาคารไม่ได้รับเอกสารสิทธิในการคำประกันทุกชนิดหรอกนะครับ ก่อนจะไปใช้สิทธิค้ำประกันจากธนาคารควรศึกษาให้ดีก่อนว่าเอกสารที่เราถืออยู่นั้นสามารถนำไปค้ำประกันได้หรือไม่ หนังสือเหล่านั้นได้แก่ หนังสือแจ้งการครอบครอง (ส.ค.๑) ใบจอง (น.ส.๒) เพราะเป็นเอกสารทำหรับถือครองชั่วคราว
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
