นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมแนว รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โดยเฉพาะบริเวณถนนเพชรเกษม และถนนจรัญสนิทวงศ์ 6 ปีที่ผ่านมา พบว่า มีคอนโดเปิดขายบนทำเลย่านนี้กว่า37,000 ยูนิต หรือเฉลี่ยสูงถึงปีละกว่า 6,000 ยูนิต
โซนอันตรายรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน คอนโดค้างกว่า 8 พันยูนิต
จากผลสำรวจ เดือนส.ค.2562 มีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 34 โครงการ จำนวน 25,501 ยูนิต มูลค่าโครงการ 61,847 ล้านบาท ขายไปแล้ว 17,421 ยูนิต หรือคิดเป็น 68% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด เหลือขาย 8,080 ยูนิต หรือคิดเป็น32%
“แม้ว่าจะเป็นทำเลที่ค่อนข้างคึกคัก แต่กังวลที่ว่า ซัพพลายที่เหลือขายอยู่ในปัจจุบันยังคงไม่สมดุลกับดีมานด์ที่มีอยู่ในตลาด ส่งผลให้โครงการคอนโดหลายโครงการที่เปิดตัวไปยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าและมีอัตราการขายที่ค่อนข้างช้า ส่งผลให้บางโครงการถึงกับหยุดการพัฒนาและมีการประกาศคืนเงินให้กับลูกค้าที่เคยซื้อไป หลายโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จนำยูนิตที่เหลือขายคงค้างมากระตุ้นยอดขายด้วยการจัดรายการส่งเสริมการทั้งการลดราคาพิเศษ ฟรีค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่นๆ รวมถึงฟรีในส่วนเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ เพื่อเป็นการระตุ้นยอดขายที่ยังคงค้างอีกกว่า 8,000 ยูนิต30%เป็นสต็อกพร้อมโอน ซึ่งเป็นปัญหาหนักใจให้แก่ผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก”
วงในอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ขณะนี้เกิดการแข่งขันค่อนข้างรุนแรงในการระบายสต็อกจากซัพพลายในตลาดที่มีปริมาณค่อนข้างมาก โดยขณะนี้ โครงการไอดีโอ บางพลัด ของบริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเกมรุกด้วยการใช้กลยุทธ์ราคา กำหนดราคาขายต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ต่ำแสนบาทเป็นครั้งแรก ในราคา 62,000 บาทต่อตร.ม. ราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาทต่อยูนิต โดยระบุว่าเห็นวิวแม่น้ำทุกยูนิต
ทั้งนี้ ระดับราคาดังกล่าว ถือว่าดึงดูดใจ เพราะเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ตร.ม.ละ 100,000 บาท เรียกกระแสความสนใจลูกค้าในพื้นที่และต่างพื้นที่ได้มาก ส่งผลกระทบให้โครงการรอบข้างไม่ว่าจะโครงการของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท ,แกรนด์ ยูนิตี้ ดีเวลลอปเมนท์ และโครงการของผู้ประกอบการรายเล็กในพื้นที่ เนื่องจากไม่สามารถทำราคาสู้กับอนันดาได้
“ราคาขายของอนันดาที่ออกมา เหมือนเป็นการย้อนราคาตลาดไปกลับไปเมื่อ 5 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้โครงการไอดีโอ บางพลัด ที่จะเปิดตัวโครงการกลายเป็นกระแสได้รับความสนใจทำให้ขายได้ง่าย จากตลาดที่เงียบๆกลับมาได้รับความสนใจมากขึ้น เท่ากับการฆ่าคู่แข่งทางอ้อม เพราะอนันดามีต้นทุนที่ดินต่ำกว่าคู่แข่งจึงสามารถทำราคาที่ดึงดูดใจกลุ่มลูกค้าได้ดีกว่า โดยยอมลดกำไรลง และขายได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาด”
แหล่งข่าวยังระบุว่า ก่อนหน้านี้กระแสการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดคอนโดสายสีน้ำเงิน ส่งผลให้โครงการเมโทร สกาย โวค จรัญฯ 13 ซึ่งเป็นคอนโด 40 ชั้น จำนวน 672 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 2.2 ล้านบาทต่อยูนิต ราคาเฉลี่ย 89,000 บาทต่อตร.ม.ของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ตัดสินใจ คืนเงินลูกค้า รอเวลาให้ตลาดฟื้นค่อยเปิดโครงการใหม่อีกครั้ง เหมือนกับโครงการเดอะ ไพรเวซี่ จรัญ – ราชวิถี สเตชั่น ติดถนนสิรินธร ใกล้ MRTแยกบางพลัด
คอนโดมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในบางเซกเมนต์
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ปัจจุบันคอนโดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะคอนโดระดับราคาตั้งแต่ 3-5 ล้านบาท เนื่องจากจำนวนซัพพลายมาก คิดเป็นมูลค่าสูงถึง 3,000ล้านบาท ขณะที่อัตราดูดซับต่อปีอยู่ที่ 500 ล้านบาท ส่วนคอนโดระดับราคา 2-3 ล้านบาทยังพอขายได้
“ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในสายสีน้ำเงินแตกต่างจากสายสีม่วง ตรงที่ลูกค้าในพื้นที่สีม่วงไม่ค่อยดี เมื่อเทียบกับสายสีน้ำเงินที่ยังมีลูกค้าในพื้นที่ที่มีกำลังซื้อคอนโดราคา 2-3 ล้านบาท แต่ที่ผ่านมาลูกค้ากลุ่มนี้ได้ดูดซับซัพพลายที่มีอยู่ไปส่วนหนึ่งแล้ว จึงยังพอขายได้แต่ไม่ได้ดีมาก ขณะนี้ราคาเฉลี่ย ตร.ม.ละ 1แสนบาท ส่วนคอนโดระดับราคาตั้งแต่ 3-5 ล้านบาทมีปัญหาขายยากทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องเร่งระบายสต็อกที่มีอยู่ออกมา”
สำหรับคอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินของพฤกษาฯมีหลายโครงการ ที่ปิดโครงการไปแล้ว ได้แก่ โครงการ เดอะทรี รีโอ้ บางอ้อ สเตชั่น เป็นคอนโด สูง 41 ชั้น จำนวน1412 ยูนิต ส่วนโครงการที่เหลืออยู่มี2 โครงการ เดอะทรี จรัญฯ-บางพลัด เป็นคอนโด 36 ชั้นจำนวน 719 ยูนิต และร้านค้า 1 ยูนิตเปิดขายไปแล้ว60% เหลือ40%
นายปิยะ กล่าวว่า ต่อจากนี้ไปบริษัทจะชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโด แนวรถไฟฟ้าเส้นสีน้ำเงินสักระยะ เนื่องจากมีซัพพลายจำนวนมาก รอให้รถไฟฟ้าวิ่ง 2-3 ปีซัพพลายน่าจะดีขึ้น ดังนั้นในปีหน้า จะหันไปเปิดโครงการคอนโดในแนวรถไฟฟ้าสายอื่นแทน เช่น สายสีเขียว แต่ต้องเลือกทำเลที่ดีและราคาที่เหมาะสมเพื่อให้ลูกค้าสามารถจับต้องได้
ที่มา กรุงเทพธรุกิจ
ที่ดินเมืองทอง ระอุ ดีเวลอปเปอร์แห่ซื้อรับสายสีชมพู อนาคตราคาที่ดินเตรียมขึ้น