ที่ดิน เป็นสินทรัพย์ที่มีลักษณะพิเศษที่ไม่สามารถหาได้จากสินทรัพย์ประเภทอื่น เพราะมีอยู่จำกัด เคลื่อนที่ไม่ได้ แต่สามารถนำมาทำประโยชน์ได้มากมาย สำหรับทางการเงินแล้ว ที่ดินจัดเป็นสินทรัพย์แท้จริงและสินทรัพย์ทางการเงิน เพราะเป็นสิ่งที่จับต้องและใช้ประโยชน์ได้แต่ก็มีโฉนดที่ถือว่าเป็นตราสารทางการเงินไว้ใช้สำหรับซื้อขายเปลี่ยนมือได้
จากคุณลักษณะดังที่กล่าวมา คนจึงนิยมถือครองที่ดินกันอย่างแพร่หลาย นอกจากนี้ผู้ใดที่ถือครองที่ดินก็จะมีกฏหมายคุ้มครองผู้เป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อไม่ให้เกิดการเอารัดเอาเปรียบกัน ทั้งนี้รัฐบาลยังมองว่า ที่ดินเป็นทรัพย์สินของประเทศและของประชาชนจึงต้องมีกฎหมายเพื่อที่จะไม่ให้ที่ดินตกไปเป็นของชาวต่างชาติ
ลักษณะพิเศษของ ที่ดิน
1.เคลื่อนย้ายไม่ได้ ทำให้เป็นทรัพย์สินที่ไม่มีใครสามารถขโมยไปได้จากที่ที่ตั้งอยู่
2.ที่ตั้งเฉพาะ เนื่อจากเคลื่อนย้ายไม่ได้จึงมีทำเลที่ตั้งที่เป็นเอกลักษณ์ของที่ดินเอง
3.ทำลายไม่ได้ จึงถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่แท้จริง
4.มีจำกัดและนับวันยิ่งหายากมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากประชากรโลกมีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆความต้องการที่อยู่อาศัยก็เพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย
5.อายุยาวนาน โดยเฉพาะถ้ารู้จักการอนุรักษ์ดิน
6.การเป็นเจ้าของ ต้องมีเอกสารรองรับตามกฎหมาย เช่นโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิอย่างอื่นแสดงเป็นหลักฐานเสมอ
7.สิทธิเฉพาะ ซึ่งหาไม่ได้จากสินทรัพย์ประเภทอื่น เช่น ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
8.นิติกรรม เช่น การซื้อขาย แลกเปลี่ยน จำนอง กฎหมายกำหนดต้องให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงานเท่านั้น ไม่เช่นนั้นจะถือว่าเป็นโมฆะ
9.การแทรกแซงจากภาครัฐ เนื่อจากเป็นสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับความมั่นคงของประเทศแล้ว ยังเกี่ยวพันถึงเศรษฐกิจของประเทศอีกด้วย
10.ที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการดำรงชีวิตของมนุษย์
ประโยชน์ของที่ดิน
1.ที่ดินเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ของมนุษย์ เพื่อใช้สร้างที่อยู่อาศัย ทำมาหากิน หรือปลูกพืชผักไว้กินเอง
2.ที่ดินเป็นเครื่องแสดงถึงฐานะ
3.ที่ดินเป็นหลักค้ำประกันชั้นดี
4.ที่ดินทำให้เจ้าของมั่นคง
5.ที่ดินทำประโยชน์ได้หลายอย่าง เช่น ทำอพาร์ทเมนต์ให้เช่า ทำร้านค้าไว้ขายของ เป็นต้น
ที่ดินในฐานะของอสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์ในความหมายของกฎหมายไทยคือ ที่ดินและทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประะกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น ทั้งนี้อาจจะหมายถึง ต้นไม้ บ้าน อนุสาวรีย์ เจดีย์ นอกจากที่ดินที่อยู่บนบกแล้วก็ยังรวมไปถึงที่ดินที่อยู่ในน้ำเช่น ที่ดินที่อยู่ในห้วย หนอง คลอง บึง ส่วนที่ดินที่อยู่ในน้ำลึกๆ เช่น ทะเล แม่น้ำ ถือว่าไม่ใช่ความหมายของที่ดิน สาเหตุที่กฎหมายบัญญัติครอบคลุมถึงแค่น้ำตื้นเพราะพื้นที่ห้วย หนอง คลอง บึง อาจจะโผล่พ้นน้ำหรือเราเอาดินไปถมให้เกิดเป็นที่ดินผืนใหม่ก็สามารถทำได้
ประเภทที่ดินทางกฎหมาย
1.ที่ดินของเอกชน หมายถึง ที่ดินที่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ เช่น โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ เป็นต้น หรือมีเอกสารแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ,น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข.) ผู้ครอบครองที่ดินดังกล่าวในทางกฎหมายถือว่ามีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น
2.ที่ดินของรัฐบาล เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่าซึ่งไม่มีใครเป็นเจ้าของ ก็จะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
สาธารณสมบัติของแผ่นดิน กฎหมายบัญญัติให้ต้องมีคุณสมบัติดังนี้
- จะโอนให้แก่กันไม่ได้ เว้นแต่มีกฎหมายที่ออกเฉพาะให้โอนกันได้
- ห้ามไม่ให้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดิน
- ห้ามยึดทรัพย์ของแผ่นดิน
สิทธิในที่ดิน
สิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน อาจะแบ่งออกได้ 2 ประเภท ได้แก่
1.กรรมสิทธิ์ เป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ที่สุดที่บุคคลพึงมีเหนือทรัพย์สิน ที่ดินที่ถือว่าเจ้าของมีกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า “ ได้ทำประโยชน์แล้ว ”
2.สิทธิครอบครอง หมายถึง ที่ดินที่ไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่มีหนังสือแสดงสิทธิที่ดินอย่างอื่นเช่น ที่ดินที่มีเพียงใบเหยีบย่ำ เป็นต้น
ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองนั้น ถึงแม้ว่าจะมีสิทธิทั้งคู่แต่อำนาจในการใช้สิทธินั้นต่างกัน ในอีกกรณีหนึ่งถ้าเจ้าของที่ดินปล่อยให้ผู้เช่าอยู่ในที่ดินนานเกิน 10 ปี ผู้อาศัยอยู่คนปัจจุบันสามารถยื่นฟ้องของที่ดินตรงนั้นเป็นของตนเองได้ แต่สามารถฟ้องเรียกคืนภายใน 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ถูกแย่งการครอบครองได้
การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน สามารถได้มาหลายทาง ได้แก่
1.ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ เช่นได้มาโดยได้โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง หรือตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว
2.ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดิน
3.ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยนิติกรรม เช่น การซื้อขาย แลกเปลี่ยนการจำนอง ต้องทำกับเจ้าหน้าที่เท่านั้นไม่เช่นนั้นจะถือว่าโมฆะ
4.ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยผลของกฎหมาย เช่น
- ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินจากที่งอกริมตลิ่ง ที่ดินแปลงเกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกนั้นจะถือเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น โดยจะต้องเกิดขึ้นเองตามธรรมชาติและติดต่อกันเป็นผืนเดียวกัน
- ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยการครอบครองปรปักษ์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ระบุไว้ว่า “ บุคคลใดครอบครองที่ดินของคนอื่นไว้โดยสงบและเปิดเผย นาน 10 ปี สามารถฟ้องร้องขอเป็นผู้ถือครองที่ดินผืนนั้นได้ ”
- ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยทางมรดก ผู้ที่ได้ที่ดินมาทางมรดกจะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเสียก่อนจึงจะมีการการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้
ที่ดินที่จะออกหนังสือแสดงสิทธิได้
การออกหนังสือแสดงสิทธิที่ดินนั้นสามารถออกได้ 2 กรณี คือ
1.ที่ดินที่จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้ ที่ดินที่จะออกเอกสารสิทธิ ประเภท โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ,น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข.) ได้จะต้องเป็นที่ดินที่มีลักษณะตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) ข้อ 14 ดังนี้
- จะต้องเป็นที่ดินที่มีผู้ถือครองสิทธิในที่ดินและได้มำประโยชน์แล้ว
- ไม่เป็นที่ดินราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง สาธารณประโยชน์
- ไม่เป็นที่ดินที่อยู่ในเขตหวงห้าม อันเป็นสมบัติของแผ่นดิน พ.ศ.2478
- ไม่เป็นที่ดินสงวนหรือพัฒนาที่ดินเพื่อประชาชน
- ไม่เป็นที่ดินสาธรณะที่รัฐจะใช้ทำประโยชน์อย่างอื่น
2.ที่ดินที่มีลักษณะดังต่อไปนี้ จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินต้องอยู่ในเงื่อนไข
- ที่เขา ภูเขา
- ที่เกาะ
- เขตป่าสงวน
- ที่ดินที่อยู่ในปฏิรูปที่ดิน
- ที่ดินที่มีความลาดชันโดยเฉลี่ยร้อยละ 35 ขึ้นไป
การขออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ( (น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก.)
โดยหลักฐานที่จะต้องนำไปแสดงประกอบการขอหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ได้แก่
- บัตรประจำตัว
- แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)
- ใบรับแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน
- ใบจองหรือใบเหยีบย่ำ
- ตราจองเป็นใบอนุญาติ
- หลักฐานการเสียภาษีที่ดินหรือหลักฐานอื่นๆ
วิธีออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์มีขั้นตอน ดังนี้
- ผู้ขอต้องยืนคำขอต่อนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอท้องที่ดินที่ตั้งอยู่ พร้อมหลักฐานตามที่เหล่ามา
- เมื่อรับคำขอแล้วเจ้าหน้าที่ จะออกไปทำการรังวัดพิสูจน์สอบสวนว่าได้ทำปรโยชน์ในที่ดินนั้นตามระเบียบและกฎหมายในการจัดเจ้าของที่ดินและเจ้าของที่ดินข้างเคียงต้องไประบุแนวเขตของตนและลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานด้วย
- เมื่อได้พิสูจน์ว่าทำประโยชน์แล้ว เจ้าหน้าที่จะประกาศคำขอรับรองการทำประโยชน์ไว้ 30 วัน
- ถ้ามีผู้คัดค้าน เจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวนเปรียบเทียบ ถ้าตกลงกันได้ก็ดำเนินการไปตามข้อตกลงนั้น หากตกลงกันไม่ได้ก็มีคำสั่งให้ออกหนังสือรับรองประโยชน์ให้กับฝ่ายใด และให้ฝ่ายที่ไม่พอใจไปฟ้องร้องต่อศาลภายในกำหนดเวลา 60 วัน นับตั้งแต่วันรับทราบคำสั่ง
- ถ้าปรากฏว่าการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ไปโดยความหลงผิดหรือฝ่าฝืนกฎหมายหรือไม่ถูกต้องด้วยประการใดก็ตาม ผู้ว่าราชการจังหวัดมีอำนาจสั่งเพิกถอน น.ส.3 ได้
ยังไม่หมด สาระความรู้เกี่ยวกับที่ดิน ยังมีอีกเพียบ คลิ๊กกก
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
