สวัสดีค่ะ สมัยนี้ คอนโดมิเนียม เป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในเมืองหลวงของประเทศไทยอย่างกรุงเทพฯ ที่ออกมาเพื่อตอบโจทย์ของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการใช้ชีวิตสะดวกสบาย ไม่ยุ่งยาก แต่อย่างไรก็ตามผู้ที่สนใจจะเช่า หรือซื้อห้องในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ละเลยที่จะรู้ ดังนั้นวันนี้เราจะมาทำให้คุณรับทราบข้อกฎหมายสำคัญเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมและพื้นที่ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของตัวคุณเองค่ะ เพื่อไม่เป็นการเสียเวลาเราไปชมกันเลยค่ะ
รู้ทันกฎหมายอาคารไม่เสียประโยชน์ของตัวคุณเอง
โดยกฎหมายอาคารชุดฉบับล่าสุดคือ พระราชบัญญัติอาคารชุด ปี พ.ศ. 2551 ซึ่งเน้นเรื่องการให้ความเป็นธรรมแก่ผู้ซื้อห้องชุดมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น
- เรื่องวิธีบังคับเก็บค่าส่วนกลาง : เจ้าของโครงการจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางของห้องทุกห้องที่ยังขายไม่ได้มิเช่นนั้นจะต้องเสียค่าปรับ ทั้งยังกำหนด วิธีคิดค่าส่วนกลางโดยให้คำนวณตามพื้นที่ เช่น 10 บาทต่อตารางเมตร ไม่ว่าราคาห้องจะถูกหรือจะแพง ข้อกฎหมายนี้ช่วยป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อหรือผู้ที่อยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าส่วนกลางในราคาแพงเกินจริง เพราะหากมีราคาแพงก็สามารถตรวจสอบกับข้อกฎหมายเพื่อสิทธิประโยชน์ของตนเอง
- การต่อเติม : การต่อเติมใดๆในอาคารชุดต้องได้รับความเห็นชอบจากเจ้าของร่วมไม่ต่ำกว่าร้อยละ 50 ไม่เช่นนั้นเจ้าของห้องชุดนั้นจะถูกปรับถึง 1 แสนบาท
- รวมถึงการใช้ห้องชุดที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยมาเป็นที่ประกอบการค้าหรือธุรกิจ เช่น ร้านซักรีด หรือสำนักงานจะถูกปรับเป็นเงิน 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 5,000 บาท จนกว่าจะเลิกดำเนินการ ส่งเอกสารรายรับรายจ่าย
- จากนั้นนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องจัดทำงบดุล หรือรายรับรายจ่ายประจำปีส่งให้เจ้าของร่วม กฎหมายข้อนี้จะป้องกันการยักยอก เงินค่าส่วนกลางไปใช้ในทางมิชอบ หรือใช้ส่วนตัว
- เรื่องสัญญาโดยตัวสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายต้องใช้สัญญามาตรฐานที่กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ยกร่างขึ้นเท่านั้น ถ้าไม่ใช้และสัญญาดังกล่าว ไม่เป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อสัญญาจะไม่มีผลบังคับใช้
- นอกจากนี้คำโฆษณาที่สื่อต่างๆเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมนั้น จะถือว่าเป็นสิทธิประโยชน์ซึ่งผู้ซื้อต้องได้รับและเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา เป็นการรักษาสิทธิของผู้ซื้อในฐานะเจ้าของร่วมได้เป็นอย่างดี
โดยผู้ที่ตัดสินใจซื้อห้องชุด หรือคอนโดมิเนียม นอกจากค่าห้องที่คุณจะต้องจ่ายให้ผู้ขาย ค่าใช้จ่ายหนึ่งที่ต้องรับผิดชอบก็คือค่าส่วนกลางซึ่งเป็นเงินค่าธรรมเนียมสำหรับการใช้พื้นที่ส่วนกลางของคอนโดมิเนียม อันเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดที่ระบุไว้ตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ อาคารชุดเป็นพื้นที่ที่ผู้อาศัยสามารถมองเห็นและเข้าถึงได้ เช่น รั้ว ประตูทางเข้า ห้องโถงชั้นล่าง ลิฟต์ สระว่าย น้ำ ทางหนีไฟ ห้องออกกำลังกาย เป็นต้นโดยทรัพย์สิงส่วนกลางของคอนโดแต่ละแห่งนั้นล้วนแตกต่างกันไป บางที่มีมาก บางที่มีน้อย นอกจากนี้พื้นที่ห้องเครื่อง ห้องปั่นไฟฟ้าฉุกเฉิน ก็ถือว่าเป็นห้องส่วนกลางเช่นกัน แต่มักไม่ได้รับความสนใจจากข้าวของห้องมากนัก
หลักของการตรวจสอบพื้นที่ส่วนกลางเพื่อให้ได้รับประโยชน์สูงสุดทั้งในฐานะผู้อาศัย หรือผู้ที่ต้องการซื้อเก็บไว้เพื่อการลงทุน คือต้องดูว่าพื้นที่ส่วนกลางนั้นๆเป็นไปตามที่คอนโดมิเนียมและผู้ขายได้โฆษณาไว้หรือไม่ เพราะตามกฎหมายนั้นจะถือว่าคำโฆษณาในโบรชัวร์ ของทางคอนโดมิเนียมนับเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย เราจึงต้องตรวจสอบดูว่ารายละเอียดของพื้นที่ส่วนกลางนั้นเป็นไปตามที่โฆษณาไว้หรือไม่ เริ่มตั้งแต่บริเวณด้านหน้า อย่างรั้ว สวนหย่อม ป้อมยามไล่ไปถึงด้านใน ถนนภายในทางโครงการก็ต้องใสใจตรวจสอบ ทั้งส่วนพื้นที่จอดรถยนต์ส่วนกลาง พื้นที่จอดเทียบรถยนต์ โดยสามารถถือโอกาสตรวจสอบในเวลาที่เดินเข้าสู่โครงการว่าภาพรวมนั้นสามารถเอื้อต่อการใช้งานและสะดวกสบายหรือไม่
เรื่องต่อมาคือในบริเวณโถงทางเข้าอาคารควรใส่ใจในเรื่องของการรักษาความปลอดภัย ว่ามีอุปกรณ์ตรวจสอบการเข้าออกแบบไหน และมีกฎสำหรับคนนอกที่มาติดต่ออย่างไร การตรวจสอบอย่างเป็นระบบจะทำให้ความปลอดภัยมีมากขึ้น ตู้จดหมายของแต่ละโครงการจะแตกต่างกัน บางที่เป็นห้อง บางที่เป็นเพียงตู้จดหมาย แต่ก็ต้องตรวจสอบว่าหมายเลยห้องนั้นชัดเจนหรือไม่ ควรจัดอย่างเรียบร้อยเป็นสัดส่วนสะดวกต่อการใช้งาน
ตรวจสอบโถงลิฟต์ ว่าประตูลิฟต์ทำงานเรียบร้อยหรือไม่ นอกจากนี้ระดับการหยุดของลิฟต์ในแต่ละชั้นสม่ำเสมออยู่ระดับเดียวกันของพื้นอาคารหรือไม่ ตรวจสอบความสะอาดเรียบร้อยและการใช้งานโดยรวมว่าสะดวกหรือไม่ นอกจากนี้ต้องตรวจสอบทางเดินส่วนกลางว่าเรียบร้อยได้มาตรฐานและสะอาดดีหรือไม่ บันไดหนีไฟได้มาตรฐานและควรสามรถใช้งานได้จริงเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉินมีการดูแลรักษาที่ดี รวมถึงอุปกรณ์ดับเพลิงที่ควรมีสภาพใหม่พร้อมใช้งาน ตำแหน่งของตู้ไฟฉุกเฉินและกล้องวงจรปิด
และสุดท้ายอย่างลืมดูว่าสาธารณูปโภคส่วนกลางอย่างห้องออกกำลังกายหรือสระว่ายน้ำ (ถ้ามี) นั้นเป็นไปตามที่ทางโครงการโฆษณาไว้หรือไม่เพราะพื้นที่ส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่คุณต้องเสียทุกเดือน จึงควรตรวจสอบอย่างรอบด้านเพื่อไห้ได้รับประโยชน์สูงสุดนั่นเอง
เป็นยังไงกันบ้างคะกับบทความเนื้อหาเกี่ยวกับกฎสำหรับผู้อาศัยในคอนโดมิเนียมและพื้นที่ส่วนกลาง หวังว่าจะช่วยเป็นประโยชน์ให้เพื่อนๆไม่มากก็น้อยนะคะ แล้วพบกันใหม่ครั้งหน้าค่ะ