เคยตรวจสอบกันบ้างหรือไม่ว่าที่ดินของเราในเขตพื้นที่นั้น มีการกำหนดให้เป็นพื้นที่ประเภทไหน ที่ดินแบบใดสามารถสร้างอะไรได้บ้าง จะมีห้าง หรือ โรงงานสามารถมาตั้งข้างๆหมู่บ้านเราได้ไหม รวมไปถึงข้อกำหนดในการปลูกสร้างอาคารบ้านเรือนต่างๆ ว่าสามารถสูงได้กี่ชั้น หรือระยะร่นนั้นเท่าไหร่ ซึ่งนั้นก็คือ “ กฎหมายผังเมือง ” และนั้นจะนำเราไปรู้จักกับค่า FAR และค่า OSR ว่าคืออะไรและคำนวนอย่างไร
กฎหมายผังเมือง คืออะไร ค่า FAR และ ค่า OSR สำคัญไฉน
ผังเมือง ถูกออกแบบโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง เป็นแผนผัง นโยบาย และโครงการ ที่ใช้เป็นแนวทางในการสร้าง หรือพัฒนาเมือง หรือส่วนของเมือง ในด้านต่าง ๆ เช่น ด้านสุขลักษณะ ความสวยงาม ความปลอดภัยของประชาชน สวัสดิภาพของสังคม เพื่อส่งเสริมสังคม เศรษฐกิจ และสภาพแวดล้อมให้ดียิ่งขึ้น
ซึ่งในขอกำหนดขนาดของตัวอาคารที่สามารถสร้างได้นั้น คือค่า FAR (Floor Area Ratio) และค่า OSR (Open Space Ratio) โดยที่เรามีวิธีในการคำนวนหาค่าเหล่านี้เพื่อเป็นข้อกำหนดขนาดตัวอาคารได้ดังนี้
ค่า FAR (Floor Area Ratio) หมายถึง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน กล่าวคือ หากมีที่ดินอยู่ 200 ตารางวา คูณด้วย 4 จะได้ 800 ตารางเมตร สามารถก่อสร้างอาคารมีพื้นที่รวมทุกชั้นทุกหลังในที่ดินแปลงนี้ได้ไม่เกินตารางเมตรที่ดิน คูณค่า FAR (กรณีนี้มีค่า FAR ไม่เกิน 6) จะได้พื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 800 คูณด้วย 6 ได้ไม่เกิน 4,800 ตารางเมตร (สูตร พื้นที่อาคารที่สร้างได้ = ค่า FAR X ขนาดพื้นที่ดินเป็นตารางเมตร)
ค่า OSR (Open Space Ratio) หมายถึง อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม กล่าวคือ หากมีที่ดินอยู่ 200 ตารางวา คูณด้วย 4 ได้ 800 ตารางเมตร ตัวอาคารที่จะสร้างและชายคาปกคลุมพื้นดินมีขนาดเท่าใด ถือว่าเป็นพื้นที่ปกคลุม เช่น ตัวอาคารมีขนาด 12.00×24.00 เมตร มีชายคาหรือกันสาดโดยรอบ 1.00 เมตร จะมีขนาดปกคลุมพื้นที่ดินเป็น 14.00×26.00 เมตร คือ ปกคลุม 364 ตารางเมตร ดังนั้น จะเหลือที่ว่างเท่ากับ 800 ลบด้วย 364 เหลือที่ว่างเท่ากับ 436 ตารางเมตร นำไปคิดค่า OSR โดยเอาพื้นที่ว่างตั้งและหารด้วยพื้นที่อาคารรวมคูณด้วยร้อย ต้องได้ไม่น้อยกว่าที่กำหนดให้ไว้ เช่น อาคารมีพื้นที่ 2,000 ตารางเมตร เหลือพื้นที่ว่าง 436 ตารางเมตร จะได้ค่า OSR ออกมาเท่ากับ 436 ตั้ง และหารด้วย 2,000 คูณด้วย 100 จะได้เท่ากับร้อยละ 17.3 ซึ่งไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 (ตามที่กำหนดไว้ในกรณีที่ถามมานี้)
| สูตร หาค่า OSR = | พื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม พื้นที่อาคารรวมทุกชั้นทุกหลัง |
X 100 |
ผลลัพธ์ออกมาต้องไม่น้อยกว่าค่า OSR ที่กำหนดไว้ในแต่ละโซนสี
ถ้าได้ผลลัพธ์ค่า OSR ออกมาเป็นร้อยละน้อยกว่าที่กำหนดให้ตามโซนสี ต้องลดขนาดอาคารและกันสาดหรือชายคาให้มีขนาดเล็กลง เพื่อลดพื้นที่ปกคลุมดิน และจะเป็นการเพิ่มพื้นที่ว่าง แล้วคิดตัวเลขใหม่ให้ได้ตามเกณฑ์กำหนด
โดยที่ค่า FAR และค่า OSR ดูได้จากในผังเมืองของแต่ละพื้นที่นั้นๆ ตามแต่ละประเภท แต่ละสีนั้นๆเอง ซึ่งของกรุงเทพดูได้ตามลิ้งค์นี้เลย
http://download.asa.or.th/03media/04law/cpa/BMA_LandUse_2556.xls
กฎหมายผังเมือง กับการแบ่งโซนสีพื้นที่ในการใช้ทำประโยชน์ที่ดิน