กฎหมายภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง ใครได้-ใครเสีย ?

“ฐานเศรษฐกิจ” ได้จัดเสวนาโต๊ะกลมในหัวข้อ ” กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่งผลกระทบอย่างไร “เมื่อวันพุธที่ 22 มิถุนายน ที่ผ่านมา โดยระดมความคิดเห็นจากกูรูทั้งผู้ประกอบอสังหาริมทรัพย์ ,นักวิชาการ และหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง เพื่อสะท้อนผลกระทบจากผลของกฎหมายฉบับนี้ หลังมติคณะรัฐมนตรี ( ครม.) เมื่อวันที่ 7 มิถุนายน ได้ผ่านความเห็นชอบในร่างหลักการกฎหมายดังกล่าว

ประโยชน์เพื่อท้องถิ่น

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การมีกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สะท้อนว่าท้องถิ่นสามารถดูแลสภาพแวดล้อมในท้องถิ่น ทำให้ผู้เสียภาษีได้ประโยชน์จากการได้รับการบริการอย่างเห็นได้ชัด และเกิดความชัดเจนในเรื่องของการปกครองส่วนท้องถิ่นที่นับวันจะเป็นมืออาชีพขึ้น ซึ่งสิ่งที่เกิดขึ้นเป็นผลดีมากกว่าผลเสีย แม้อาจจะมีความไม่คุ้นเคยบ้างกับคนเดิมที่ไม่เคยเสียภาษีตัวนี้กลับต้องมาเสีย แต่เมื่อกฎหมายให้การยกเว้น (ที่ดินเพื่อการเกษตรและบ้านหลังแรกที่มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ) คนส่วนใหญ่คงพอใจ จะมีก็คนที่ถือครองที่ดินรกร้างว่างเปล่า พาณิชยกรรม อุตสาหกรรมที่มีความสามารถในการเสียภาษีซึ่งคงไม่กระทบเพราะมีรายได้

 กดดันเจ้าของที่/ราคาไม่เพิ่มเร็ว

กฎหมายใหม่นี้จะทำให้เจ้าของที่ดินมีแรงกดดัน ในแง่ภาระภาษีที่ต้องมาพิจารณาว่าจะจัดการอย่างไรกับที่ดินรกร้างว่างเปล่า และมีแนวโน้มว่าอาจต้องนำออกมาขาย ซึ่งจะเป็นผลดีต่อทั้งภาคธุรกิจที่ต้องใช้ที่ดิน หรือประชาชนที่จำเป็นจะต้องซื้อที่ดินในราคาที่ดีขึ้น มีโอกาสเลือกได้มากขึ้น จากเดิมที่ค่อนข้างมีข้อจำกัด ไม่มีที่ดินเพียงพอให้เลือก เช่น ที่ดินในพื้นที่ต้องการซื้ออาจจะมีขนาด 1,000 ไร่ แต่มีคนที่จะขายจริงแค่ 10-20 ไร่ ทำให้ราคาที่ดินสูงไม่มีที่สิ้นสุด เพราะมีคนนำที่ดินออกมาขายน้อย แต่เมื่อมีกฎหมายนี้ ต่อไปในบางพื้นที่อาจชะลอการเพิ่มราคา หรือไม่เพิ่ม และราคาก็อาจลดลงหากความต้องการซื้อมีน้อยกว่า

อาคารให้เช่า/คนเช่ากระทบ

ในส่วนผลกระทบที่จะเกิดขึ้น เดิมใช้ภาษีโรงเรือนและที่ดิน ซึ่งจัดเก็บบนฐานรายได้จากการเช่า แต่เมื่อกฎหมายนี้ออกมา ธุรกิจประเภทให้เช่าในบางกรณีก็อาจถูกกระทบในวงกว้างเช่น ศูนย์การค้า โรงแรม อุตสาหกรรม โรงงาน อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หอพัก ฯลฯ ตัวอย่าง โรงแรมหนึ่งมีมูลค่า 400 ล้านบาท เดิมเสียภาษีบนฐานรายได้จากการให้เช่า ก็จะเสียภาษีจำนวนหนึ่งแต่จะไม่มากนัก

แตกต่างจากภาษีที่คิดบนฐานมูลค่าทรัพย์สิน ดังนั้นไม่ว่าจะมีผู้มาเปิดเช่าห้องมากหรือน้อย ขายดีหรือไม่ดี ก็ต้องเสียภาษีที่คิดบนฐาน 400 ล้านบาท เพราะถือว่าธุรกิจโรงแรมอยู่ในกลุ่มพาณิชยกรรม ดังนั้นก็อาจต้องเสียภาษีเป็นหลักล้านบาทต่อปี สำหรับโรงแรมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล อัตราค่าเช่าหรือค่าเข้าพักจะสูง การเสียภาษีในระดับหนึ่งอาจไม่มีผลกระทบในเชิงลบ แต่ในต่างจังหวัด ถ้าไปสร้างโรงแรมใหญ่โต แต่อัตราค่าเข้าพักไม่สูง อาจจะมีผลกระทบเช่นเดียวกับหอพัก หรืออพาร์ตเมนต์ ก็ต้องไปวิเคราะห์ ซึ่งผลกระทบแต่ละกลุ่มก็จะต่างกันไป

ภาษีดันภาระคอนโดปล่อยเช่าเพิ่ม 7%

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า การจัดเก็บภาษีบ้านหลักหรือหลังแรกที่มีมูลค่าเกินกว่า 50 ล้านบาท ตนมองว่าเป็นเรื่องฉลาดที่รัฐไม่จัดเก็บบ้านราคาต่ำกว่านี้ เพราะผู้ที่มีบ้านราคาเกิน 50 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงๆ

ส่วนคอนโดมิเนียมที่เป็นบ้านหลังที่ 2 สมมติว่ามีหลายห้อง จะมีภาระภาษีเพิ่มหรือไม่ ถ้าตีความคอนโดฯที่พักอาศัย เป็นบ้านหลังที่ 2 หากราคาคอนโดฯ 2 ล้านบาท หมายความว่าต้องเสียภาษี 600 บาท ต่อปี ก็ไม่ได้เป็นภาระที่สูงนัก แต่คอนโดฯหลังที่ 3,4 ที่ปล่อยเช่า ถ้าตีความเป็นเพื่อพาณิชย์ คอนโดฯราคา 2 ล้านบาท จะมีภาระภาษีปีละ 6,000 บาท ถ้าเทียบเป็นราคาค่าเช่า เฉลี่ยแล้วจะเพิ่มขึ้นประมาณ 6-7% ของค่าเช่า สุดท้ายภาระก็จะถูกผลักให้ผู้เช่า

ซัพพลายที่ดินเพิ่มกดราคา

ผลของกฎหมายฉบับนี้ ยังทำให้เจ้าของที่ดินว่างเปล่าต้องคิดแล้วว่าจะทำประโยชน์อะไรบนที่ดินของตัวเอง อย่างถนนรัตนาธิเบศร์ที่ยังมีที่ดินว่างเปล่าเป็นจำนวนมาก ซึ่งเราในฐานะดีเวลอปเปอร์ชอบเพราะจะมีซัพพลายที่ดินเข้ามา ทำให้ต่อรองราคาได้ แต่ถ้าทุกคนคิดจะพัฒนาเหมือนๆ กัน โดยที่ไม่คำนึงว่าจะเกิดโอเวอร์ซัพพลาย ก็มีความเป็นไปได้ว่าในช่วงต้นอาจเกิดโอเวอร์ซัพพลาย ส่งผลให้ราคาที่ดินอาจไม่ขึ้นหรืออาจลงบางพื้นที่ แต่เมื่อผ่านไประยะหนึ่งก็จะเข้าสู่ภาวะสมดุล

ด้านมุมมองจากฟากนักวิชา ดร.อธิภัทร มุทิตาเจริญ อาจารย์ประจำคณะเศรษฐศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า เห็นด้วยในหลักการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับนี้ เพราะภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ฯ ที่ใช้อยู่ มีข้อเสียค่อนข้างมาก เช่นภาษีบำรุงท้องที่จัดเก็บในอัตราถดถอย หรือภาษีโรงเรือนฯ ก็จัดเก็บจากมูลค่าทางเศรษฐกิจที่เป็นค่าเช่า ซึ่งมีปัญหาการใช้ดุลพินิจ ใช้การประนีประนอมค่อนข้างเยอะ ทำให้เกิดการรั่วไหล

ห่วงแนวปฏิบัติบังคับใช้ก.ม.

ขณะที่ภาษีที่ดินฯตัวใหม่อย่างน้อยช่วยในเรื่องหลักความเป็นธรรม เพราะจัดเก็บในอัตราก้าวหน้า แต่ถามว่ามีผลลดความเหลื่อมล้ำได้หรือไม่ คงไม่ตอบโจทย์ตรงนี้เท่าไหร่ เพราะไปยกเว้นที่ 50 ล้านบาท ซึ่งเป็นวงเงินที่ค่อนข้างมาก ก็สงสัยว่าราคาบ้านที่เกินจาก 50 ล้านบาทนั้น จะมีคนต้องจ่ายภาษีกี่เปอร์เซ็นต์ของผู้ซื้อบ้าน และถามว่าจะช่วยลดการกระจุกตัวของการถือครองที่ดินไหม? ก็คิดว่ายังคงไม่ไปถึงจุดนั้น เพราะจะมีการถ่ายโอนการถือครองที่ดินหรือไม่ คงจะไม่ได้ทุกกลุ่ม ยกเว้นคนรวย

“เรื่องของการเก็บภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพดานภาษีที่กำหนดไว้ค่อนข้างสูงที่ 5% ผมเข้าใจว่าเป็นจุดประสงค์หลักของภาษีที่ดินฯ แต่คำถามที่ตามมา เราอยากเห็นการลดการกักตุนที่ดินเพื่อการเก็งกำไร แต่จะมีแนวทางในทางปฏิบัติอย่างไรเพื่อให้การบังคับใช้ภาษีที่ดินฯตอบโจทย์ตรงนั้นจริงๆ” เขากล่าวและว่า

สิ่งที่ผมค่อนข้างสนับสนุนภาษีที่ดินฉบับนี้เป็นเรื่องการช่วยกระจายอำนาจท้องถิ่นมากกว่า เพราะการที่ท้องถิ่นสามารถสร้างแหล่งรายได้ได้เองจะทำให้มีความรับผิดชอบต่อคนท้องถิ่น ทำให้คนในท้องถิ่นเองรู้สึกเป็นเจ้าของกับบริการสาธารณูปโภคต่างๆ ที่ได้รับ ซึ่งจะทำให้กระบวนการตรวจสอบกันเองเป็นไปได้ดียิ่งขึ้น”

ไม่ฟันธงลดดุลพินิจได้เต็มร้อย

ขณะที่นายปิติภณ โพธิ์ใต้ ผู้อำนวยการส่วนนโยบายการคลังและพัฒนารายได้ สำนักบริหารการคลังท้องถิ่น กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น กล่าวว่า กรมส่งเสริมฯ เราเป็นฝ่ายปฏิบัติเป็นปลายน้ำ ขณะที่ต้นน้ำคือกระทรวงการคลัง แต่ปฏิเสธไม่ได้ในเรื่องผลกระทบ เพราะภาษีทุกตัวก็ล้วนมีผลกระทบและมีจุดโหว่เพียงแต่เราจะปิดช่องว่างได้มากน้อยแค่ไหน

องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.)มีรายได้ 4 ทาง คือ 1. รายได้ที่ท้องถิ่นจัดเก็บเอง เช่นภาษีโรงเรือน ,ภาษีบำรุงท้องที่ ,ภาษีป้าย ,ค่าธรรมเนียม ฯลฯ 2.รายได้จากที่รัฐจัดเก็บและจัดสรรให้ 3. รายได้ที่รัฐแบ่งให้ตามพรบ.กระจายรายได้ และ 4.จากเงินอุดหนุนจากรัฐบาล

โดยรายได้ที่ท้องถิ่นจัดเก็บได้เองมีสัดส่วนประมาณ 9% ของรายได้อปท. ในปี 2558 อปท.มีรายได้ส่วนนี้อยู่ที่ 5.6 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้ เป็นรายได้จาก ภาษีโรงเรือนและที่ดิน มากสุดถึง 2.5 หมื่นล้านบาท ที่เหลือร่วมๆ 1,000 ล้านบาทมาจากภาษีบำรุงท้องที่

ส่วนประเด็นที่ว่าเมื่อมีกฎหมายภาษีใหม่นี้แล้ว จะลดปัญหาการใช้ดุลพินิจได้หรือไม่ จากปัจจุบันที่ภาษีโรงเรือนจะเก็บจากค่ารายปี(รายได้จากค่าเช่า)เป็นฐาน ซึ่งรายที่มีค่าเช่ายังไม่เท่าไร แต่ที่หาค่าเช่าไม่ได้เลยยิ่งเป็นปัญหา ซึ่งการหา “ราคาค่าเช่ามาตรฐานกลาง” ถือเป็นปัญหาหนักของอปท. เพราะราคาค่าเช่ามาตรการกลางของแต่ละพื้นที่ ด้วยความเจริญทางเศรษฐกิจในแต่ละพื้นที่ก็ไม่เท่ากัน

ยกตัวอย่างกรณีค่าเช่าโรงแรมก็จะเป็นประเด็นปัญหา เช่นขอเปิด100ห้อง แต่เปิดจริงแค่ 50 ห้อง และมาขอลดหย่อนในปีถัดไป ทำให้เกิดการใช้ดุลพินิจ กับคำถามที่เข้ามาว่าแล้วมีพักครึ่งวันไหม หรือใน 365 พักทุกวันหรือ ? ดังนั้นในปีถัดพื้นที่หนึ่ง ในกรณีเดียวกันก็อาจจะลดหย่อนให้ 8% ของค่าเช่า อีกแห่งหนึ่งก็อาจลดหย่อนได้มากกว่า20% เป็นต้น จึงเกิดลักลั่นกันได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เรามีปัญหามากสุด ก็คือกับรัฐวิสาหกิจ เพราะเป็นหน่วยงานที่ขอส่วนลดค่อนข้างมาก อีกทั้งยังมีมาตรา 31 ระบุว่ากรณีที่ไม่เห็นด้วย ให้ไปใช้มติของคณะรัฐมนตรี (ครม.)ที่ให้หน่วยงานราชการหรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสียสามารถฟ้องร้องกันเองได้ อย่างไรก็ดีการที่กฎหมายภาษีที่ดินใหม่ ให้ยึดตามราคาประเมินที่ดินและการคำนวณมูลค่าสินทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ตามการใช้ประโยชน์จากที่ดิน 4 ประเภท ก็เชื่อว่าจะช่วยลดปัญหาการใช้ดุลพินิจตรงนี้ได้ แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะได้ผลปิดช่องว่างได้หมด

คลังแจง4 เป้าหลักกม.ภาษีที่ดิน

นายลวรณ แสงสนิท ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง(สศค.) กระทรวงการคลัง กล่าวว่าถ้าดูจากโครงสร้างรายรับของรัฐจะมาจาก 1.ฐานรายได้ (ภาษีเงินได้บุคคล ,ภาษีนิติบุคคล ) ,2.การบริโภค (ภาษีมูลค่าเพิ่มหรือแวต) และ 3.ฐานทรัพย์สิน โดยที่สัดส่วนรายได้จากฐานทรัพย์สินมีเพียง 1% ดังนั้นการปฏิรูปภาษีในภาพใหญ่ของรัฐจึงมุ่ง”ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เป็นหลักและการจัดเก็บก็เพื่อสะท้อนบริการสาธารณะที่ประชาชนในพื้นที่จะได้รับจากหน่วยราชการ/ในท้องถิ่น นั่นเอง

“ภาษีท้องถิ่นที่เก็บอยู่ปัจจุบัน คือภาษีบำรุงท้องที่ ใช้มาตั้งแต่ปี 2508 และภาษีโรงเรือนและที่ดินใช้มาตั้งแต่ปี 2475 เวลาผ่านไปก็จะเห็นข้อบกพร่อง หรือว่าเหมาะกับสถานการณ์ช่วงนั้น ปัญหาของภาษีโรงเรือนและที่ดินนั้นที่แก้ไม่ได้คือ หลักการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่ที่ต้องประเมินราคา การรั่วไหลของภาษี จึงเป็นที่มาของการออกกฎหมายภาษีที่ดินฉบับนี้ ที่เราพยายามผ่านมาหลายสมัย”

โดยเรียงลำดับวัตถุประสงค์ของกฎหมายฉบับนี้ก็คือ 1.แก้ปัญหาภาษีเดิม 2.ให้ท้องถิ่นมีรายได้เพียงพอโดยจัดเก็บเอง เพราะการกระจายอำนาจจะเกิดขึ้นไม่ได้ หากท้องถิ่นยังไม่แข็งแรงหรือไม่สามารถยืนอยู่บนขาตัวเอง และ 90% ที่รัฐอุดหนุนก็มากับภารกิจ ไม่ใช่เป็นการอุดหนุนให้ไปใช้เลย 3.ผลพลอยได้ในเรื่องการลดความเหลื่อมล้ำและกระจายที่ดินในการถือครอง ซึ่งก็จากเพดานภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่กำหนดไว้สูง 5% ที่จะลดความเหลื่อมล้ำของแลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินไว้จำนวนมาก เมื่อเทียบกับสมัยก่อนที่ไม่มีต้นทุนในการถือ เพราะเป็นอัตราที่สูงพอจะทำให้คนถือ ต้องคิดพัฒนาหรือไม่มีความจำเป็นจริงๆ ก็จะต้องขายออกไป และ 4 ให้เกิดการตรวจสอบกันเองในท้องถิ่น

ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพจาก thansettakij.com

สำหรับท่านใดที่สนใจอยากซื้อ ขายบ้าน คอนโด หรือ ทาวน์เฮ้าส์ มือ1 มือ 2 สามารถเข้าดูได้เลยที่ https://www.dotproperty.co.th/