หลังจากที่ทาง คณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ได้ประกาศ กฎหมาย และมีผลบังคับใช้ ในวันที่ 1 พฤษภาคม พ.ศ.2561 เป็นต้นไปที่จะถึงนี้ ดังนั้นวันนี้เรามาดูกันดีกว่าค่ะว่าทิศทางและแนวทางจะเป็นอย่างไร โดยครั้งนี้จะมาสรุปและวิเคราะห์โดยคุณ ดร.โสภณ พรโชคชัย นักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์
กฎใหม่เช่าอพาร์ตเมนต์ค่าเช่าพุ่ง10% โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย
หลังประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 จะส่งผลอย่างไรต่อธุรกิจบ้านเช่าบ้าง ผมได้นำประกาศนี้มาสรุปได้ความดังนี้
- ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา
- “ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย” หมายความว่า การประกอบธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจตกลงให้ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาได้ใช้อาคารเพื่ออยู่อาศัย และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน
- “อาคาร” หมายความว่า ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเมนต์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่น ที่จัดขึ้นสําหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม
- สัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจทํากับผู้เช่าต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้อย่างชัดเจน มีขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตร โดยมีจํานวนตัวอักษรไม่เกินสิบเอ็ดตัวอักษรในหนึ่งนิ้ว
- (๒) ผู้ประกอบธุรกิจต้องส่งใบแจ้งหนี้ตามรายการ (1) ฉ. ถึง ฌ. ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนถึงกําหนดวันชําระค่าเช่าอาคาร โดยผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายดังกล่าว ซึ่งปรากฏตามรายการในใบแจ้งหนี้ที่ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บ
- (๓) ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดทําหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร รวมถึงสิ่งอํานวยความสะดวกอื่นๆ (ถ้ามี) แนบท้ายสัญญาเช่าอาคาร
- (๔) เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันที เว้นแต่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่ามิได้ทําความเสียหาย ให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด
- (๕) ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารได้โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกิจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชําระค่าเช่าและมีเหตุจําเป็นอันสมควร
- (๖) การบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่าอาคารภายในระยะเวลาอย่างน้อยสามสิบวันนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ และผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้น ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารได้
- (ข้อ ๔) ห้าม…
10.1 เรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่าหนึ่งเดือน
10.2 เปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร อัตราค่าสาธารณูปโภค อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และอัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง
10.3 เก็บเงินประกันเกินกว่าหนึ่งเดือนของอัตราค่าเช่าอาคารเมื่อคํานวณเป็นรายเดือน
10.4 ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า
10.5 เข้าตรวจสอบอาคารโดยมิต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า
10.6 กําหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ
10.7 ปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร หรือเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆอันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร
10.8 บอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่าโดยผู้เช่ามิได้ผิดสัญญา
10.9 ให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปรกติต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆของอาคาร
10.10 ให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ในเหตุใดอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย
10.11 ให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความชํารุดบกพร่องต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปรกติ
ประกาศฉบับนี้เป็นกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค
1.บางรัฐในสหรัฐอเมริกาก็ “โปร” ผู้บริโภค บางรัฐก็อาจไม่ (https://bit.ly/2JrKWqK) มีข้อกำหนดคล้ายไทย (สงสัยไทยลอกมา)
2.ในสหราชอาณาจักรมี Rent Act 1977 กำหนดรายละเอียดยิบย่อยกว่าไทยเสียอีก (https://bit.ly/2GMybFw)
- กฎหมายการเช่าบ้านฉบับใหม่ของญี่ปุ่นเพิ่งเกิดขึ้นสำหรับการเช่าตั้งแต่ 180 วันขึ้นไป ประกาศในเดือนมิถุนายน 2560 และจะมีผลบังคับในอีก 1 ปีถัดไป (https://bit.ly/2EvnLbr)
ผลกระทบอย่างหนึ่งคือค่าเช่า ถ้าผู้ประกอบการต้องดำเนินการมากมายก็อาจทำให้ต้นทุนการประกอบการเพิ่มขึ้น เช่น การเก็บค่าเช่าล่วงหน้าจาก 3 เดือนเหลือ 1 เดือน อาจทำให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 2% (โดยสมมุติดอกเบี้ย 1% ต่อเดือน) ทำให้มีความเสี่ยงทางธุรกิจเพิ่มขึ้น จะส่งผลต่อการขึ้นค่าเช่าได้ในระดับหนึ่ง
และในต่างประเทศเช่นญี่ปุ่น การเช่าบ้านจะผ่านนายหน้า ซึ่งผู้ให้เช่าต้องเสียค่านายหน้า 1 เดือนจากการเช่า 12 เดือน แสดงว่ารายได้ลดลงไป 8% ต่อปี ซึ่งส่วนหนึ่งคงต้องขึ้นค่าเช่ากับผู้เช่า ดังนั้น โดยรวมแล้วค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10%
จากผลการสำมะโนประชากรพบว่า ครัวเรือนเช่าทั่วราชอาณาจักรเพิ่มขึ้นจาก 14% เป็น 18% และ 21% ตามลำดับ ในช่วงสำมะโนประชากรปี 2533, 2543 และ 2553 (คาดว่าในปี 2561 นี้อาจเพิ่มเป็น 25% ถ้าเป็นครัวเรือนในเขตกรุงเทพมหานครก็เพิ่มขึ้นจาก 39% เป็น 44% และ 47% ตามลำดับ ในช่วงปี 2533, 2543 และ 2553 (https://bit.ly/2GIPxHD) (คาดว่าในปี 2561 นี้อาจเพิ่มเป็น 52% หรือเป็นครัวเรือนส่วนใหญ่แล้ว) ดังนั้น จึงอาจมีผลกระทบในวงกว้างในระยะสั้น ขณะนี้เศรษฐกิจไทยกำลังหดตัวลง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและผู้มีรายได้ปานกลาง จึงอาจส่งผลกระทบในวงกว้างและซ้ำเติมภาวะเศรษฐกิจไทยได้
ทาง (ที่ควร) ออกเป็นอย่างไร ผมขอเสนอดังนี้
- ควรจดทะเบียนผู้ประกอบกิจการอพาร์ตเมนต์ให้เรียบร้อย และซักซ้อมความเข้าใจกันก่อนการประกาศแบบ “ฉุกเฉิน”
- ควรมีระบบ Escrow Account รักษาเงินของลูกค้า
- การซื้อประกันความเสียหายโดยผู้เช่า
- การบังคับคดีที่รวดเร็ว
- การให้ความรู้แก่ประชาชนทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าให้ชัดเจนก่อนการประกาศใช้
- การมีเวลาที่เพียงพอในการปรับตัว
- ควรยืดเวลาออกไป จะทำให้มีการปรับตัวได้มากขึ้นกว่าการรีบเร่ง
ที่มา โลกวันนี้
