วันนี้เรามีเรื่องราวที่อยากจะมานำเสนอเป็นอุทาหรณ์สำหรับใตรก็ตามที่ตอนนี้มีแผนหรือสนใจที่จะทำการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการประมูลบ้าน กรมบังคับคดี ลองอ่านบทความนี้ก่อน ประสบการณ์ตรงจากคุณ สมาชิกหมายเลข 2874618 สมาชิกจากเว็บไซต์ pantip.com ที่ได้มาแชร์ไว้เตือนทุกท่านในครั้งนี้
ประสบการณ์ประมูลบ้านจาก กรมบังคับคดี แล้วโดนยื่นคำร้องขอเพิกถอนการขาย BY คุณ สมาชิกหมายเลข 2874618
จขกท. ได้ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีปี 2557 วันนั้นตั้งใจไปประมูลหลังอื่น แต่ปรากฏว่าหลังที่จะประมูลมีคนสู้ราคาหลายคน จึงเปลี่ยนมาประมูลบ้านต้นเรื่อง ในวันที่ประมูล ธนาคารเจ้าของคดีมากัน 2 คน นั่งอยู่ด้านหน้าอยู่ห่างจาก บัลลังค์ ไม่เกิน 2 เมตร ส่วนเราอยู่หลังห้อง พอถึงเวลาประมูล จนท แบงค์เป็นคนยกป้ายเริ่มประมูลก่อน พอจนทบังคับคดีถามมีใครประมูลอีกมั้ย เราก็ยกป้าย บังคับคดีก็ถามใครจะประมูลอีก
ปรากฏว่าไม่มีเค้ากับนับตามวิธีปฏิบัติ แล้วก็เคาะไม้ขาย ปรากฏว่าเราได้ เค้าก็เรียกไปทำสัญญา ระหว่างกำลังเดินไปทำสัญญา จนท.แบงค์ก็มาหาเราขอให้ยกเลิกการขาย เค้าขายราคาที่เราประมูลไม่ได้ เราก็ถามว่าแล้วทำไมไม่ประมูลต่อ เค้าก็บอกหนูไม่ได้ยิน (ชีเล่นโทรศัพท์ตลอดทั้ง 2 คน)
เราเลยถามว่าจะให้พี่ทำยังไง เค้าบอกจะให้ค่าเสียเวลา เราบอกว่าการประมูลมันจบไปแล้ว ถ้าจะซื้อต่อต้องไปทำธุรกรรมที่ที่ดิน เราไม่ได้ซื้อกับคุณเราประมูลจากบังคับคดี สรุปว่าโน่นก็ไม่ได้ นี่ก็ไม่เอา ให้เราเห็นใจ เราเลยไปถาม จนท.บังคับคดีว่าเรายกเลิกการซื้อได้หรือไม่ เจ้าหน้าที่บอกถ้ายกเลิกการซื้อ
- เราต้องติดแบล็คลิสต์ถ้าจะประมูลทรัพย์อื่นต้องวางเงิน 100 % และเมื่อประมูลทรัพย์อะไรได้ต้องชำระเงินภายใน 15 วัน ไม่มีขยาย
- ถ้าทรัพย์ที่เรายกเลิก มีการนำกลับมาประมูลใหม่แล้วได้ราคาต่ำกว่าเดิม เราต้องเสียส่วนต่างและค่าใช้จ่ายทั้งหลายทั้งปวง
- ถ้ามีการฮั้วประมูล จะมีความผิด (กรณีนี้ธนาคารเข้าข่ายพยายามมาฮั้วประมูลกับเรารึปล่าว)
สรุป จนท.ธนาคารจะเอาแต่ได้ คนอื่นจะซวยเพราะความสับเพร่าของตัวจนท.เองก็ไม่สน ถ้ายกเลิกการขายเราจะมีแต่เสียกับเสีย ในวันนั้นถามว่าคุณมีบั้ดเจทที่เท่าไร (หมายถึงตั้งใจจะประมูลถึงเท่าไร) เราจะเอาเท่านั้น แล้วไปทำธุรกรรมที่ที่ดินเลยจะได้จบ สรุปเค้าไม่เอาเค้าจะเอาราคาต่ำ ๆ เท่าที่เราประมูลได้ จากนั้นเราเลยไปทำสัญญากับบังคับคดี แล้วก็กลับบ้าน จากนั้นประมาณ 3 สัปดาห์ มีเอกสารมาที่บ้าน เป็นคำร้องที่โจทย์(ธนาคาร) ขอยื่นคำร้องขอให้ยกเลิกการขาย
ในคำร้องระบุเหตุผลดังนี้
- บังคับคดีขายโดยมิชอบ ไม่ยอมแจ้งให้เค้ารู้ว่ามีใครมาประมูลบ้าง (ซึ่งมันไม่ใช่หน้าที่ของบังคับคดี)
- บังคับคดีไม่ได้ขายตามกระบวนการ ไม่ได้เคาะไม้ เค้าไม่ได้ยิน (เค้านั่งหน้าห้อง เรานั่งหลังห้อง)
- จนท.และ จขกท. ร่วมกัน สมคบ ทุจริต ยักยอก ฉ้อฉล
- จขกท.ซื้อในราคาต่ำเกินไป ไม่เป็นธรรมกับจำเลย
เมื่อได้รับเอกสาร ควันถึงกับออกหู ไม่เคยโดนใครว่าสมคบทุจริต ยักยอก ฉ้อฉล ธนาคารมันเป็นใครถึงกล้ามาว่าเรา ทนายเราให้ความรู้ว่าถ้าไม่ใส่ข้อหานี้ มันไม่มีมูลเหตุให้ยกเลิก สรุป เรื่องไม่จริงเอามาพูดได้ซะงั้น บังคับคดีน่าสงสารที่สุด ทำหน้าที่ด้วยความสุจริต แต่ต้องมาซวยเพราะความสับเพร่าของ จนท ธนาคาร บังคับคดีอยากให้เราฟ้องหมิ่นประมาท เค้าอยากฟ้องเองแต่ไม่สามารถเพราะต้องจ่ายค่าทนายเอง
ในส่วนของการสู้คดี เราจ้างทนาย หลังจากทางเราส่งเอกสารคัดค้าน ศาลนัดไปสืบพยาน เราไปศาล ศาลท่านพูดว่า “เคสนี้แปลกโจทย์เป็นคนยื่นคำร้องไม่ใช่จำเลยยื่น ” ซึ่งยิ่งแสดงถึงความแย่ของธนาคาร หลังจากเรายื่นเอกสารซึ่งเหตุผลมันชัดเจนตรงไปตรงมา ทางธนาคารถึงกับยื่นขยายเวลาแล้วไปทำเอกสารมาใหม่ แล้วไปตามหาจำเลยมาช่วยยื่นคำร้อง
ทั้งนี้จำเลยเค้าไม่ได้สนใจแล้ว สรุป มีการเลื่อนนัด 8 ครั้ง จำเลยไม่เคยมา จนครั้งที่ 9 เราเลยขอความเมตตาจากศาลว่าเรามาหลายรอบแล้ว และเราอยู่ไกลมากต้องขับรถข้ามจังหวัด ศาลท่านก็เลยสืบทางเราใช้เวลา 10 นาที จบ ธนาคารพยายามใช้เทคนิคต่าง ๆ นานา เช่น จำเลยไม่อยู่ ไม่ได้รับเอกสาร เลยไม่ได้ไปค้าน คือ ประมูลมีทั้งหมด 4 ครั้ง ศาลนัดอีก 8 ครั้ง รวม 12 ครั้งไม่เคยมาเลย ถ้าเป็นตาสีตาสาโดนธนาคารทำแบบนี้คือเสร็จคือยอมแพ้ ใช้วิธีเลื่อน ๆ ๆ ๆ ใครลางานไม่ได้มาไม่ได้ก็แพ้ไป
แนวทางชี้แจงศาลคือ
1.ธนาคารบอกว่าจำเลยไม่ได้รับเอกสารฟังไม่ขึ้นเพราะ
– บ้านมีคนอยู่(เจ้าตัว/บริวาร)
– ค้นจากประกันสังคมแล้ว จำเลยอยู่ในพื้นที่
- เราไม่รู้ชื่อบังคับคดี แล้วจะไปสมคบกันตอนไหน
- ธนาคารเห็นใจจำเลยเพราะประมูลไปราคาถูก แต่ธนาคารเป็นคนเริ่มประมูลก่อน ถ้าเราไม่ประมูลสู้คือธนาคารให้ราคาต่ำกว่าของเรา
- ในการสู้คดีเราก็ค้นเอาสารคำตัดสินฏีกาเก่า ๆ ประกอบ
นอกจากดำเนินการทางศาลแล้ว เรายังได้ทำจดหมายไปถึง กรรมการผจก ธนาคาร ว่าเราได้รับความเสียหายจากความไม่ชอบธรรม ความไม่มีธรรมมาภิบาลของธนาคาร กลั่นแกล้งเรา ทั้งที่ความสับเพร่าของตัวแทนธนาคาร แต่เค้าให้สาขาโทรมาว่าเราซื้อถูกไป สิ่งที่เค้าว่าเราทุจริต สมคบฉ้อฉลคือตามนั้น เราต้องการฟ้องหมิ่นประมาท แต่ทนายบอกว่าไม่มีประโยชน์ ธนาคารไม่สนใจเพราะเงินที่ใช้มาสู้คดีไม่ใช่เงินของผู้บริหาร เราก็ต้องจำยอม
สรุป ผ่านมา 4 ปี 3 ศาล เราก็ชนะ คือยกคำร้อง จึงขอแชร์ประสบการณ์เผื่อจะเป็นประโยชน์กับท่านอื่นบ้างค่ะ
สาเหตุที่จนท บังคับคดี ก็ต้องไปขึ้นศาลหลายรอบ เพราะถูกกล่าวหาว่า
- ร่วมกันทุจริตกับผู้ประมูล
- ปฎิบัติหน้าที่บกพร่องร้ายแรง ไม่บอกธนาคารว่ามีใครมาประมูลบ้าง (ขำ) ไม่ขานตามขั้นตอน ไม่เคาะไม้ (ไม่จริงทำตามขั้นตอนทุกอย่าง)
ถ้าเราแพ้เราก็เฉยๆ ไม่ซื้อก็ไม่มีอะไร เราก็ไปซื้อหลังอื่นได้ ตอนได้เรายังตกใจเลย เฮ่ย ทำไมไม่มีคนประมูล ชั้นซื้อแพงไปรึป่าวเพราะเรามี reference บ้านหลังอื่นในละแวกนั้น แต่ๆ เรื่องประมูลก็เรื่องนึง คนซวยหนักคือ จนท บังคับคดี มันจะเอาให้เค้าผิดวินัยเลย ทุเรศมั้ยล่ะ
วันแรกที่มาขอให้เรายกเลิกการขาย จริง ๆ เราก็จะช่วยแบงค์นะ เราไปถามบังคับคดีว่าทำได้มั้ย ปรากฏว่าไม่ควรทำเพราะผลเสียจะตามมามาก พอคำร้องมาที่บ้านเราเจอ สมคบทุจริต ฉ้อฉล นี่ แม่เราตัวสั่นเลย เราก็ควันออกหู ตั้งทนายทันที เสียค่าทนายไม่ใช่น้อยนะ แถมมันลากเราถึง 3 ศาล เสียค่าทนาย 3 รอบ บังคับคดีเป็นนิติกรด้วย เค้ารอเราฟ้องหมิ่นประมาท
อย่างที่บอก เราถามเค้าทำไมไม่ฟ้องเอง คุณเป็นตัวแทนบังคับคดี แล้วโดนหมิ่นหาว่าทุจริต หาว่าสมคบ หาว่าฉ้อฉล เค้าบอกสำนักงานไม่มีงบตรงนี้ถ้าฟ้องต้องจ่ายค่าทนายเอง แล้วอย่างที่บอก ได้จดหมายขอโทษฉบับเดียว ชีวิตมันก็เป็นแบบนี้แหละ ปกติคดีนี้ไม่ได้ยากเย็น แต่มันลากเราถึงสี่ปีกว่า ถ้าเป็นคนที่ทำงานต้องลางานไปจะทำยังไง คงกะแบบนี้ ถ้าคนไม่รู้เรื่องก็คงโดนถล่มเละ
ในส่วนของคำร้อง
” ในการขายทอดตลาดนัด 1-3 ไมีมีผู้เข้าสู้ราคา ต่อมาในนัด 4 จนทบ(เจ้าหน้าที่บังคับคดี) ได้ขาย ทด+สปส ให้ …เรา… ในราคาเพียง+++ และ จนทบ อนุญาตให้ขยายระยะเวลาไปจนถึง ***(ตามระเบียบปกติ)
“โจทย์ขอกราบเรียนว่า ทดสปส มีราคาซื้อในท้องตลาดไม่ต่ำกว่า+++ การที่ จนทบ ขายให้…เรา…ไม่เป็นธรรมต่อจำเลย และทำให้โจทย์ในฐานะเจ้าหนี้ได้รับความเสียหาย ทั้งที่ จนทบ มีหน้าที่ต้องรักษาผลประโยชน์ของคู่ความให้ได้ราคาสูงสุด และมีอำนาจที่จะถอนเมื่อราคาเสนอซื้อต่ำเกินสมควร
“โจทย์ได้อนุมัติให้ผู้แทนเสนอราคาสูงสุดไม่เกิน ++++ ในวันดังกล่าวก่อนเริ่มการขาย จนทบ มิได้แจ้งว่า มีบุคคลอื่นเข้าสู้ราคา ทำให้ผู้แทนเข้าใจว่ามีผู้เข้าสู้ราคาคือโจทย์รายเดียว
*** ” เมื่อโจทย์เสนอราคา +++ เมื่อ …เรา…เสนอราคาที่ +++ ซึ่งเป็นราคาสูงสุดในขณะนั้น จนทบ มิได้เปิดโอกาสให้โจทย์ได้เสนอราคาที่สูงว่า หรือสอบถามโจทย์ว่าจะให้ราคาเพิ่มขึ้นหรือไม่ หรือจะคัดค้านราคาดังกล่าวหรือไม่ตามกฎหมาย แต่กลับเร่งรัดตลงขายไปในทันที โดยมิได้เคาะไม้ขายตามที่กำหนดในกฏกระทรวง จึงถือได้ว่า การขายทอดตลาดในครั้งนี้ เกิดจาก *** **การคบคิดฉ้อฉล หรือความไม่สุจริต หรือ ความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงขอบ จนทบ ในการปฏิบัติหน้าที่*****
แนวทางคัดค้าน
- แบงค์เอา จนท.ประเมินราคาของแบงค์มาเป็นพยาน แล้วก็บอกว่าราคาตลาดอยู่เท่านั้นเท่านี้ ฝั่งเราก็บอกว่ามันเป็นการครอบงำ จะพูดเท่าไรก็ได้ซึ่งศาลเห็นด้วย และที่ว่าราคาต่ำนั้น แบงค์เป็นคนเริ่มประมูลก่อน เราเสนอสูงกว่าแบงค์และสูงกว่าราคาประเมิน พร้อมทั้งเรายังมีเอกสารราคาประเมิน ทดสปส ในละแวกใกล้เคียงมาประกอบ ในส่วนของทำความเสียหายให้โจทย์ โจทย์ประมูลต่อได้ คัดค้านได้ ณ เวลานั้น แต่ไม่ทำ รวมทั้งจำเลยไม่มาดูการประมูลและไม่มาคัดค้าน แบงค์บอกว่าจำเลยไม่ทราบไม่ได้อยู่ในพื้นที่(แบงค์รู้ดีทุกอย่าง) จนทบ บอกว่าได้ปิดหมายแล้ว และบ้านนั้นมีคนอยู่(บริวาร) รวมทั้งเราไปคัดประกันสังคมจำเลยก็อยู่ ไม่ได้อยู่ ตจว. อย่างที่แบงค์อ้าง
ในส่วนของราคาประมูลต่ำควรเห็นใจจำเลย ทนายเราได้ชี้แจงว่า ธนาคารเป็นเริ่มประมูลก่อน ในราคาที่ต่ำกว่าของเรา ถ้าเราไม่ประมูลขึ้นราคาธนาคารก็คงได้ที่ราคาต่ำสุด(ราคาแรกที่ประมูลแล้ว) ดังนั้นอันนี้จึงตกไป ถ้าเห็นใจธนาคารต้องประมูลสุดเพดานที่ได้ราคามา(ซึ่งเราไม่สู้แน่)
ในส่วนของ จนทบ มีการขานราคาตามปกติ แล้วก็ถามว่ามีใครจะประมูลมั้ย ซึ่งไม่มี เค้าก็เคาะไม้ตามปกติ อันนี้พยานหลักฐานเต็มที่ว่า จนทบ ทำตามระเบียบ เรื่องจะบอกว่ามีใครมาประมูลมั่ง ไม่ใช่หน้าที่
เอกสารที่เราเตรียมให้ทนาย (อย่าหวังพึ่งแต่ทนายอย่างเดียว เราต้องศึกษาและช่วยกันเพราะมันเป็นคดีของเรา)
– ราคาประเมินทรัพย์สินในละแวกใกล้เคียง เพื่อพิสูจน์ว่าราคาเราก็ไม่ได้ต่ำอะไร
– คำพิพากษาศาลฏีกาเกี่ยวกับคดีแนวนี้ เป็นสิบคดี
– ข้อกฏหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
เพิ่มเติมให้นะทุกคน หน้า 36 ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 134 ตอนที่ 69 ก 6 กค 2560 ใจความสำคัญ
” ห้ามมิให้บุคคลผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีทั้งหลาย หยิบบกเรื่องราคาที่ได้จากการขายทอดตลาดมีจำนวนต่ำเกินสมควร มาเป็นเหตุขอให้มีการเพิกถอนการขายทอดตลาดนั้นอีก”
สาเหตุที่คุณ สมาชิกหมายเลข 2874618 ไม่ฟ้องกลับ เพราะ จะโดนลากไปศาลอีก 4 ปี ไหนจะเสียค่าทนายที่ไม่ใช่จะถูก รวมไปถึง ทนายแนะนำอย่างไปทำ เหนื่อยแรง และพลังภาย เพื่อแลกมาได้แค่ความสะใจ กับจดหมายฉบับเดียวเท่านั้นเอง นี่แหละชีวิต
ขอขอบคุณเรื่องราวและประสบการณ์ จากคุณ สมาชิกหมายเลข 2874618 สมาชิกจากเว็บไซต์ pantip.com