กลยุทธ์การลงทุน ในบ้านและที่ดิน เพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงสุด นอกจากผู้ลงทุนในบ้านและที่ดินจะต้อบรอบรู้ในวิธีต่างๆแล้ว อีกอย่างหนึ่งที่จะทำให้ผู้ลงทุนประสบความสำเร็จก็คือ การพลิกแพลงและประยุกต์ใช้ตามสถานการณ์นั้นๆให้เหมาะสมอีกด้วย กลยุทธ์หลักๆที่ควรรู้จะมีด้วยกัน 6 รูปบบ แต่ละแบบจะแบ่งเป็นกลยุทธ์ต่างๆเพื่อให้คุณนำไปใช้พลิกแพลงกับการลงทุนในบ้านและที่ดินของคุณเพื่อให้นำมาซึ่งผลตอบแทนที่สูงกว่า เราไปดูกันเลยครับว่าแต่ละกลยุทธ์มีอะไรที่หน้าสนใจบ้าง
กลยุทธ์การลงทุน ทำกำไรระยะสั่นด้วยการปรับปรุง
กลยุทธ์นี้จะมุงหวังผลตอบแทน 2 แบบ คือ ในรูปแบบค่าเช่า และในรูปแบบการขาย รูปแบบการขายนั้นจำเป็นจะต้องถือครองบ้านและที่ดินไว้เป็นเวลา 5 หรือ 10 ปี เป็นอย่างน้อยถึงจะได้ผลตอบแทนในราคาที่เหมาะสม แต่ด้วยกลยุทธ์นี้จะทำให้เราไม่จำเป็นต้องถือครองบ้านและที่ดินเป็นเวลานานอาจจะถือแค่ 2 เดือน หรือ 6 เดือนเท่านั้น จะใช้กับบ้านและที่ดินที่เป็นบ้านเก่าหรือบ้านมือสอง โดยการปรับปรุงตกแต่งให้เหมือนใหม่ และสร้างจุดขายให้กับบ้านหรือปรับปรุงให้เป็นที่ต้องการของตลาด
สำหรับวิธีปรับปรุงโฉมบ้านที่เก่าใหม่ใหม่ นิยมใช้กัน 8 วิธีนี้ คือ
- ทำความสะอาด
- เปลี่ยนสีบ้าน
- เพิ่มพื้นที่ใช้สอย
- สร้างมุมมองของบ้านให้ดีขึ้น
- สร้างสรรค์โดยใช้จินตนาการส่วนตัว
- ขจัดมุมมองที่ดูไม่ดีของบ้านออกไป
- ปรับปรุ่งโดยใช้แสงธรรมชาติเข้ามาช่วย
- ลดมลภาวะทางเสีย
สำหรับบ้านที่เหมาะกับกลยุทธ์การปรับปรุงนี้ควรจะมีลักษณะดังนี้
- บ้านที่ต้องการการปรับปรุงอย่าชัดเจน
- บ้านที่แน่ใจแล้ว่าสามารถปรับปรุงได้ดีขึ้นกว่าเดิม
- ควรจะหาบ้านและที่ดินที่นำมาปรับปรุงได้ทั้งเงื่อไขกายภาพ และสามารถสร้างแรงดึงดูได้จากสภาพแวดล้อม
กลยุทธ์การเปลี่ยนประเภทบ้านและที่ดินที่ถือครองจากประเภทที่ให้ผลตอบแทนน้อยไปสู่ประเภทที่ให้ผลตอบแทนมากกว่า เช่น การเปลี่ยนอาพาร์ตเมนต์ให้กลายเป็นคอนโด เพื่อขาย เป็นต้นทั้งนี้จะต้องได้รับอนุญาตหรือยินยอมจากทางการเสียก่อน ซึ่งการเปลี่ยนประเภทบ้านและที่ดินดังกล่าวนี้ มักสร้างผลตอบแทนได้ค่อนข้างมาก
กลยุทธ์การเพิ่มผลตอบแทนในรูปกระแสเงินสดรรายรับที่ได้รับจากการลงทุน
การที่เจอบ้านและที่ดินที่ถูกใจแต่เมื่อประเมินดูแล้วกลับพบว่าบ้านและที่ดินผืนนั้นให้ผลตอบแทนในรูปกระแสเงินสดรับน้อยไปทำให้ต้องมองข้าม แต่ก่อนที่จะมองข้ามนั้น คุณลองมาพิจารณา กลยุทธ์ 3 อย่าง ที่อาจจะทำให้บ้านและที่ดินที่ไม่น่าสนใจเลยให้กลายเป็นบ้านและที่ดินที่น่าสนใจขึ้นมาทันตา
- หาแหล่งกู้สนับสนุนเงินกู้หลายๆแหล่ง ที่มีผ่อนชำระน้อยลง ดอกเบี้ยต่ำกว่าปกติ
- ลองลด หรือเพิ่มเงินดาวน์ ในแต่ละเงื่อนไขการกู้
- ต่อรองซื้อบ้านและที่ดิน ให้ได้ในราคาที่ถูกลง
กลยุทธ์การบริหารบ้านและที่ดินเพื่อเพิ่มมูลค่า
เป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับบ้านและที่ดินในระยะเวลาอันสั่น ราคาของบ้านและที่ดินจะมากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับว่าเราสามารถนำบ้านและที่ดินมาสร้างกระแสรายรับได้มากน้อยเพียงใด้ หรือก็คือการหามูลค่าจากรายได้นั้นเอง ดังนั้น ถ้าสามารถสร้างผลตอบแทนได้มากเท่าไหร่ มูลค่าของบ้านและที่ดินนั้นก็จะสูงตามไปด้วย
Ex.ซื้อบ้านหลังหนึ่งซึ่งให้ผลตอบแทนจากการดำเนินงานสุทธิ ปีละ 200,000 บาท โดยเราคาดหวังผลตอบแทนจากการลงทุน 5% เราจะหามูลค่าของบ้านหลังนี้
สูตร มูลค่า = รายได้จากการดำเนินงานสุทธิต่อปี/อัตราผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุน
แทนค่า หามูลค่า = 200,000/0.05 = 4,000,000 บาท
วิธีเพิ่มรายได้จากการปล่อยเช่า
หัวใจหลักในการเพิ่มรายได้ก็คือการบริหารและการจัดการทรัพย์สินเข้าไปในบ้านและที่ดินที่เราถือครอง อาจจะต้องรวมถึงวิเคราะห์และเลือกกลุ่มผู้ที่จะเข้ามาเช่า ให้กำหนด รายได้จากปานกลางถึงสูงมาก จะหมดปัญหาในการเก็บค่าเช่าและเก็บค่าเช่าได้มากขึ้น และต้องพัฒนาตัวบ้านและที่ดินและยังรวมถึงพื้นที่ใกล้เคียงอีกด้วย
เทคนิคการลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
รายจ่ายในการซ่อมบำรุง เป็นรายจ่ายที่มีความสำคัญอย่างมาก รายจ่ายส่วนนี้สามารถลดลงได้ โดยอาศัยการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งนิยมทำกันอยู่ 5 วิธี คือ
- เลือกซื้อบ้านและที่ดินที่ก่อสร้างด้วยวัสดุที่ไม่ต้องการดูแลมาก
- คัดเลือกผู้เช่าที่มีความรับผิดชอบ
- สร้างข้อบังคับในการเช่า อาทิ ถ้าผู้เช่าทำทรัพย์สินในห้องเสียหายผู้เช่าจะต้องเป็นคนรับผิดชอบส่วนหนึ่ง
- จ้างช่างประจำที่มีความรู้รอบตัว
- หลังจากมีการใช้งานบ้านและที่ดินไประยะเวลาหนึ่ง ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้ปรับทรัพย์สินที่หมดอายุ จากจากทรัพย์สินเดิมที่มีค่าดูแลรักษาสูง เปลี่ยนมาเป็นทรัพย์สินที่ใช้แทนกันได้แต่มีค่าใช่จ่ายต่ำ
กลยุทธ์การกู้ยืมเงินมาเพื่อใช้ลงทุน
ใช้สร้างผลตอบแทนจากการลงทุนให้ถีบตัวสูงขึ้นแบบก้าวกระโดด จะนิยมใช้การวิเคราะห์ตัดสินใจใน 2 กรณี
1.การกู้ยืมเงินมาลงทุนกับการวิเคราะห์ผลตอบแทน แนะนำให้เลือกอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมคงที่และต่ำกว่าอัตราผลตอบแทน
2.การกู้ยืมเงินมาลงทุนกับภาวะเงินเฟ้อ การนำเงินที่ฝากไว้กับสถาบันการเงินนำไปลงทุนกับบ้านและที่ดินในตอนที่เกิดเศรษฐกิจเงินเฟ้อเพราะจะให้เงินที่ลงทุนไปนั้นมีค่าน้อย แต่พอเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวเมื่อไหร่ค่าเงินก็จะเพิ่มสู้งขึ้น บ้านและที่ดินที่เราซื้อเอาไว้ช่างก่อนหน้านั้นก็จะทำให้มีมูลค่าสูงขึ้นไปด้วย
กลยุทธ์การสร้างปิรามิดการลงทุน
คือการแลกเปลี่ยนที่ดินให้ได้มากที่สุด เริ่มจากลงทุนจำนวนเงินน้อยๆรอจังหวะแลกเปลี่ยนบ้านและที่ดินที่ผู้คนต้องการจะแลกเปลี่ยนที่มีมูลค่าสูงกว่าทำประโยชน์ได้มากกว่า
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
