สถานการณ์โรคระบาดโควิด 19 ทำให้พฤติกรรมและการใช้ชีวิตของมนุษย์เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อมีการประกาศมาตรการ Social distancing ทำให้ร้านอาหาร ห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้า โรงแรม ศูนย์แสดงสินค้า หรือแม้แต่อาคารสำนักงาน ต้องให้ความร่วมมือในการเว้นระยะห่าง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกองทุนอสังหา ทั้ง Property Fund และ REIT ที่เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้หลักมาจากการเช่า ทำให้ผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ในกองทุนรวมอสังหา ต้องได้รับการกระทบไม่มากก็น้อย อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส เมื่อผลกระทบที่ได้รับของแต่ละกองทุนอสังหานั้นไม่มีเท่ากัน โดยอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ได้รับผลกระทบแตกต่างกัน ดังนี้
กองทุนอสังหาประเภทโรงแรมและศูนย์แสดงสินค้า ได้รับผลกระทบหนักสุด
หลังจากประกาศปิดประเทศ ทำให้รายได้จากการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นรายได้มหาศาลของประเทศไทยต้องหยุดชะงัก ไม่ว่าจะเป็นรายได้จากนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ ที่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้ ประกอบกับนักท่องเที่ยวชาวไทย ที่มีการประกาศงดเดินทางข้ามจังหวัดและต้องมีการกักตัว ทำให้อสังหาริมทรัพย์กลุ่มโรงแรมต้องประสบกับสภาวะขาดผู้เช่า รายได้หด และคาดว่าต้องใช้เวลานานกว่าจะสามารถกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง อีกทั้งการประกาศมาตรการฉุกเฉิน ห้ามจัดงานที่มีการรวมตัวกันของคนจำนวนมาก ทำให้ศูนย์แสดงสินค้าก็ได้รับผลกระทบทางตรงเช่นกัน ถึงแม้จะมีการผ่อนปรนคลายล็อกให้สามารถจัดงานได้ในบางประเภท แต่ก็ยังไม่มีใครกล้าแบกรับความเสี่ยงในการจัดงานที่มีการรวมตัว ส่งผลให้ศูนย์แสดงสินค้า ต้องประสบกับปัญหาจำนวนงานที่จัดลดลง และเก็บค่าเช่าบริการที่ถูกลง
กองทุนอสังหาในกลุ่มค้าปลีก กระทบหนักรองลงมา
ถึงแม้จะมีการผ่อนปรนให้ห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้า และคอมมิวนิตี้มอล สามารถเปิดให้บริการได้ตามปกติ แต่ต้องรักษาระยะห่างทางสังคมอย่างเคร่งครัด แต่ก็ดูเหมือนว่าผลกระทบที่ได้รับในช่วงก่อนหน้าที่ต้องปิดตัวลงชั่วคราวยังไม่คลี่คลายดีนัก ทั้งนี้เนื่องจากร้านค้าภายในต้องแบกรับค่าเช่า ในขณะที่สามารถรับลูกค้าได้น้อยลง ทำให้กองทุนรวมอสังหาประเภทค้าปลีก มีความเสี่ยงจากการต้องปรับลดค่าเช่าพื้นที่ เพื่อประคับประคองสถานการณ์ผู้เช่า ทำให้อสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกในบางประเภท ต้องปรับตัวโดยการคิดค่าเช่าจากการแบ่งเปอร์เซ็นต์จากรายได้ (Variable rent) เพื่อช่วยเหลือผู้เช่า โดยข้อมูลของ McKinsey & Company ชี้ว่า ผู้เช่าในกลุ่มธุรกิจประเภทแฟชั่นและสินค้าหรู จะได้รับผลกระทบอย่างมาก เนื่องจากผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลง แต่อย่างไรด็ตาม สถานการณ์ของกลุ่มค้าปลีกเริ่มมีสัญญานบวก จากที่ปริมาณผู้คนที่เริ่มเข้าไปใช้บริการมากขึ้น ถึงแม้จะต้องใช้เวลา แต่ก็เชื่อว่ากลุ่มค้าปลีกจะกลับมาได้อย่างแน่นอน
กองทุนอสังหาประเภทอุตสาหกรรมให้เช่า
ถึงแม้ดูเผินๆ แล้ว อุตสาหกรรมให้เช่าแระเภทโรงงานและโกดัง จะดูเหมือนว่าแทบไม่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โรคระบาด แต่สำหรับผู้เช่าในธุรกิจประเภทผู้ผลิตสินค้า (Manufacturing sector) และประเภทจัดส่งสินค้าขนาดใหญ่ (Logistic) เป็นกลุ่มธุรกิจที่ได้รับผลกระทบทางตรงจากวิกฤตโควิด เนื่องจากความต้องการสินค้าในบางประเภทลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจยานยนต์ (Automotive & Assembly) ที่ยอดขายและยอดผลิตปรับลดลงอย่างมากถึง 65% และ 83.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า นอกจากนั้น ผลกระทบที่เกิดจากการขนส่งสินค้าระหว่างประเทศในกลุ่มธุรกิจประเภทจัดส่งสินค้าและคลังสินค้าให้เช่าได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน ดังนั้นหากจะเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาประเภทนี้ จะต้องพิจารณาประเภทธุรกิจของผู้เช่าว่าได้รับผลกระทบมากน้อยเพียงใด เพราะในธุรกิจบางประเภท ก็มีการเติบโตสวนกระแสเช่นกัน โดยเฉพาะธุรกิจอาหารและคลังสินค้าออนไลน์
กองทุนอสังหาประเภทอาคารสำนักงานให้เช่า
ปัจจัยที่ทำให้กองทุนอสังหาที่ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่า เป็นกองทุนที่มีความได้เปรียบและได้รับผลกระทบน้อยที่สุดจากวิกฤตโรคระบาด ถึงแม้ว่าจะมีบางอาคารสำนักงาน ที่มีการปรับลดค่าเช่า หรือเลื่อนระยะเวลาการชำระค่าเช่า แต่เนื่องจากอาคารสำนักงานให้เช่าส่วนใหญ่ มักมีการทำสัญญาเช่า 3 ปี ทำให้ยังสามารถเบาใจได้ว่า อย่างไรก็ตามจะยังคงมีค่าเช่าอยู่ นอกจากนั้นธุรกิจที่อยู่ในอาคารสำนักงานให้เช่า ส่วนใหญ่เป็นธุรกิจที่สามารถปรับตัวได้รวดเร็ว ถึงแม้จะมีผลกระทบในช่วงแรกจากมาตรการรักษาระยะห่าง work from home แต่หลายบริษัทก็ใช้การหมุนเวียนพนักงานเพื่อเข้ามาทำงานอยู่ดี โดยกองทุนอสังหา Property Fund และ REIT ที่ลงทุนในสำนักงานให้เช่าที่น่าสนใจ ได้แก่ BKKCP, BOFFICE, CPNCG, CPTGF, GVREIT, KPNPF, POPF, QHPF, SIRIP, TPRIME และ WHABT
เมื่อพิจารณาถึงผลตอบแทนของ Property Fund และ REIT โดยรวมแล้วยังนับว่าน่าสนใจ แต่ทั้งนี้กองทุนอสังหาจะจ่ายเงินปันผลหรือไม่นั้น ต้องขึ้นอยู่ดับว่ากองทุนมีกำไรจากการปล่อยเช่ามากน้อยเพียงใด และการบริหารจัดการกองทุนเป็นอย่างไร ผู้สนใจลองทุนต้องศึกษาและพิจารณาความเสี่ยงอย่างถี่ถ้วน
