มาในตอนนี้ นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากทางภาครัฐระลอกแรกอย่างสินเชื่อเพดานต่ำของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ก็ได้เริ่มเดินหน้าไปได้แล้วในระดับหนึ่ง พร้อมเสียงตอบรับจากประชาชนผู้สนใจเป็นจำนวนมาก จากข้อเสนอที่ดีเยี่ยมน่าสนใจ (ดอกเบี้ยต่ำ, ลดค่าจดจำนอง, ระยะผ่อนยาวนาน) สร้างความตื่นตัวคึกคักให้กับแวดวงอสังหาฯ ได้เป็นอย่างมาก
แต่ในทางหนึ่ง นี่อาจจะไม่ใช่สถานการณ์ที่ดูสุขกายสบายใจสักเท่าใด ถ้ามองในแง่การเงิน ‘โดยภาพรวม’ เพราะมีสัญญาณที่ชวนให้เรานึกถึงสิ่งที่เคยเกิดขึ้นกับวิกฤติต้มยำกุ้งปี พ.ศ. 2540 ให้เห็นเป็นเค้าลางมาอย่างช้าๆ ที่เราน่าจะพิจารณาในแต่ละแง่มุมอย่างค่อยเป็นค่อยไป เผื่อจะช่วยให้เราตระหนักได้ ว่าเราควรจะรับมืออย่างไร กับสิ่งที่ได้เกิดขึ้น และกำลังจะมาถึง
//กู้ง่าย สัญญาณอันตรายที่พึงระวัง
เงื่อนไขสินเชื่อเพดานต่ำของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ลดเงื่อนไขให้ผู้ขอที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท ให้สามารถกู้ได้สูงสุด 3,000,000 บาท นั้น ดูเป็นเงื่อนไขที่ดีสำหรับผู้ที่คิดฝันอยากจะเริ่มต้นมีบ้าน แต่ในทางหนึ่ง การมีบ้าน คือภาระในระยะยาว ที่จะผูกพันผู้ซื้อเป็นเวลานับสิบปี การที่ขอกู้ได้ อาจจะไม่ได้เป็นการรับประกันความสามารถในการชำระคืน คุณจะแน่ใจได้อย่างไรว่าความเบาสบายในการผ่อนจ่ายสินเชื่อในแต่ละเดือน จะไม่สะดุดหรือขาดตกจากเหตุไม่คาดฝันทางการเงินที่อาจจะเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ
//จาก ธอส. สู่ธนาคารพาณิชย์
งบประมาณจากกระทรวงการคลัง ที่เบิกจ่ายเพิ่มให้กับ ธอส. อีก 100,000 ล้านบาทนี้ แม้จะจัดว่าเป็นจำนวนเงินที่มาก และดูเหมือนจะเพียงพอต่อความต้องการของประชาชนผู้สนใจ แต่กับจำนวนผู้ขอสินเชื่อกว่า 2,000 รายใน ‘วันแรก’ ที่เปิดให้ยื่นขอสินเชื่อนั้น ก่อให้เกิดความกังขาว่าจำนวนเงินดังกล่าว เพียงพอที่จะรองรับความต้องการที่ดูเหมือนจะเพิ่มขึ้นทุกขณะได้มากน้อยเพียงใด
Credits: qol-x.org
และแน่นอนว่า เมื่อเกิดเหตุการณ์ที่ ธอส. ไม่สามารถรองรับความต้องการดังกล่าวได้ ธนาคารพาณิชย์ก็จะต้องเดินหน้าเข้ามาเติมเต็มในช่องว่างที่ขาดหายไปดังกล่าว ภายใต้เงื่อนไขที่เทียบเท่าหรือใกล้เคียง ก่อให้เกิดการแข่งขันด้านสินเชื่อที่ ‘อาจจะ’ กระทบต่อสภาพคล่องทางการเงิน
//อาการ ‘ตื่นอสังหาฯ’
เราเคยกล่าวถึงในหลายครั้งว่า การซื้อบ้าน จำเป็นต้องพิจารณาถึงความจำเป็นขั้นพื้นฐานเป็นหลักใหญ่ แน่นอนว่าผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยและมีความต้องการ ‘จริงๆ’ นั้น มีอยู่จริงอย่างไม่อาจปฏิเสธได้ แต่ในบทความเรื่อง Debt Service Coverage Ratio (DSCR) ไปแล้วว่า การกู้ได้ ไม่ได้เป็นหลักประกันว่าจะรองรับการ ‘จ่ายไหว’ ในตอนท้าย แต่ด้วยเงื่อนไขสุดพิเศษ บวกกับอสังหาฯ ที่เป็นสินทรัพย์ที่เพิ่มมูลค่ามากขึ้นตามเวลาที่ผ่านไป ทำให้การตื่นตัวในแวดวงอสังหาฯ มีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้น จนอาจจะแตะไปถึงระดับอาการ ‘ตื่นอสังหาฯ’ ที่ผู้ประกอบการ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องริเริ่มโครงการเพื่อตอบสนองต่อความต้องการดังกล่าว แล้วย้อนกลับไปที่ข้อแรกอีกครั้ง ถ้าลูกหนี้สินเชื่อไม่สามารถจ่ายชำระได้ตามที่ตกลงกันไว้ กลายเป็นหนี้เสีย มันจะกลายเป็นสิ่งที่น่ากลัวขนาดไหน
Credits: crmnha.nha.co.th
//รู้รอบ เพื่อหลบหลีก
ที่กล่าวไปทั้งหมด อาจจะเป็นเพียงการคาดคะเนในทางที่ไม่สวยงามเท่าใดนัก แต่ภายใต้ความสวิงของตลาดอสังหาฯ สินเชื่อเพดานต่ำของ ธอส. สามารถเป็นได้ทั้งโอกาสสำหรับผู้ปรารถนาจะริเริ่ม และอาจจะเป็น ‘กับดัก’ ที่ผูกโยงรอคอยการระเบิดในจังหวะที่คาดไม่ถึง เช่นนั้นแล้ว การเข้าหาด้วยความระวังและรู้ความต้องการที่แท้จริง น่าจะเป็นสิ่งที่สำคัญในสภาวะดังกล่าว เพราะไม่ว่าเงื่อนไขจะยอดเยี่ยมเพียงใด หรือโอกาสจะง่ายสักเพียงไหน โลกอสังหาฯ ก็ยังอยู่กับเงื่อนไขที่เรียบง่ายที่สุดของ ‘ความพร้อม’ ที่มักจะถูกหลงลืมมาโดยตลอด เฉกเช่นเดียวกัน…