ครั้งที่แล้วเราได้พูดถึง การทำ ธุรกรรม ที่ดิน และการ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไปบ้างบางส่วนแล้ว วันนี้เราจะมาเติมเต็มส่วนที่ยังขาดหายไปสำหรับคำว่า การ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กันนะครับที่จริงมันมีอยู่หลายขั้นตอนมากครับแต่วันนี้เราจะมาพูดถึงการทำสัญญาจะซื้อจะขาย กับ ข้อควรทราบเกี่ยวกับการทำ สัญญาซื้อขาย กับ อสังหาริมทรัพย์ กัน
การทำสัญญาจะซื้อจะขาย
หลายๆคนก็คงจะพูดใช่ไหมละครับว่า “ ทำไมไม่ซื้อขายกันเด็ดขาดเลย ทำไมต้องมีสัญญาจะซื้อจะขายด้วย มันยุ่งยากและใช่เวลานานกว่า สัญญาซื้อขายแบบเด็ดขาด ” แต่เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์จะต้องไปทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานเสียก่อน ดังนั้นถ้าในขณะทำสัญญาคู่สัญญาจะไม่พร้อมที่จะไปจดทะเบียนโอนกันเจ้าหน้าที่ ก็อาจจะทำสัญญากันในลักษณะจะซื้อจะขาย ซึ่งข้อตกลงในสัญญาจะระบุไว้ว่า “ จะไปจดทะเบียนโอนให้กันภายหลัง ” ถ้าเกิดมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอมปฏิบัติตามก็สามารถใช้หลักฐานฟ้องร้องบังคับกันได้
หลักฐานในการทำสัญญาจะซื้อจะขายสามารถนำมาฟ้องร้องบังคับคดีกันได้มีดังต่อไปนี้
- หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ที่ต้องรับผิดชอบ
- หลักฐานการวางมัดจำ
- หลักฐานการชำระหนี้บางส่วน
ข้อควรทราบเกี่ยวกับการทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์
- สัญญาจะซื้อจะขายมีได้แค่ทรัพย์สินไม่กี่ประเภทเท่านั้นเองตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้นนะครับ สำหรับทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายได้ก็คือ เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่ 6 ตันขึ้นไป เรือกลไฟ แพ และสัตว์พาหนะ
- ขณะทำสัญญากรรมสิทธิ์จะยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อนะครับ ระวังด้วยนะครับ
- สัญญาจะซื้อจะขายสามารถตกลงกันด้วยวาจาได้แต่ถ้าผู้ขายไม่ยอมโอนทางทะเบียน (โอนกรรมสิทธิ์) สามารถใช้หลักฐานอย่างใดอยางหนึ่งฟ้องร้องบังคับได้
- ข้อตกลงในสัญญาจะต้องมีข้อความว่าจะโอนทะเบียนกันในภายหลัง ทั้งนี้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปเมื่อมีการจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานแล้วเท่านั้นนะครับ
- ผู้ซื้อควรจะได้ตรวจดูทรัพย์สินที่จะซื้อจะขายและหลักฐานทางทะเบียน โดยเฉพาะถ้าเป็นที่ดินก็ควรที่จะขอดูโฉนด ดูแผนที่หลังโฉนดว่าเป็นที่ดินแปลงเดียวกันหรือไม่
- การตรวจดูหลังโฉนด จะต้องดูถึงเรื่องภาระที่จะติดมากับที่ดินแปลงนั้นด้วย โดยดูว่าติดจำนอง มีภาระติดพันหรือมีสัญญาเช่าประการใดหรือไม่ เพราะการมีภาระในที่ดินย่อมทำให้ใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ได้เต็มที่ และทำให้ราคาที่ดินลดน้อยลง
- การไปดูที่ดินที่จะซื้อควรดูว่ามีใครอาศัยอยู่ในที่ดินแถวนั้นบ้าง อยู่ในฐานะอะไร เพราะอาจจะต้องมีการฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยในที่ดินนั้นก่อนจะนำที่ดินแปลงนั้นมาทำประโยชน์ตามที่ต้องการได้ ทั้งนี้ควรกำหนดให้เป็นภาระของผู้ตะขายในการฟ้องขับไล่เพื่อส่งมอบแก่ผู้ซื้อต่อไป
- แม้กฎหมายจะกำหนดว่าหากมีการวางมัดจำไว้แล้ว ผู้ซื้ออาจจะฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายได้ก็ตาม ในทางปฏิบัติจริงๆ แล้วเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต นอกจากจะต้องให้ผู้ขายออกใบรับเงินแล้ว ก็ควรจะต้องทำเป็นสัญญาจะซื้อจะขายลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายประกอบด้วย
โดยมีรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินแปลงที่จะตกลงซื้อขาย เช่น เลขโฉนด จำนวนเนื้อที่ดิน เป็นต้น รายละเอียด อื่นๆ ที่ควรมีปรากฏไว้ก็คือ ราคาซื้อขาย วันที่หรือระยะเวลาที่จะตกลงทำการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด จำนวนเงินที่ได้วางมัดจำไว้แล้ว หากมีค่าธรรมเนียมต่างๆฝ่ายใดจะเป็นผู้ออก สภาพของที่ดินเป็นอย่างไร ควรมีการบันทึกไว้ด้วย เช่น มีสิ่งปลูกสร้างอยู่หรือไม่ มีบ่ออยู่หรือไม่ หรือข้อห้ามไม่ให้ผู้ขายเข้าไปก่อภาระหรือทำให้เสื่อมราคา เช่น การขุดหน้าดินไปขายหลังจากที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้อไว้แล้ว เป็นต้น หรือข้อกำหนดห้าเปลี่ยนแปลงทั้งสภาพอาคารและสภาพที่ดิน นับตั้งแต่วันที่ได้ตกลงจะซื้อจะขายกันไว้แล้ว
สัญญาจะซื้อจะขายก็สามารถทำได้ด้วยตัวเองได้นะครับ เพียงแต่ต้องมีการลงลายมือของทั้งสองฝ่ายก็เป็นอันเสร็จส่วนสิ่งสำคัญที่จำเป็นที่จะต้องมีในการทำสัญญาจะซื้อจะขายแบบทำเองนั้นมีอยู่ด้วยกันดังนี้ครับ
- ชื่อคู่สัญญา จะต้องเป็นชื่อ-นามสกุล ของทั้งสองฝ่ายที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยที่ผู้ขายจะต้องเป็นคนที่ถือกรรมสิทธิ์ที่มีชื่ออยู่ในโฉนดเท่านั้นนะครับ ส่วนคนซื้อจะใส่ชื่อกี่คนก็ได้ครับ
- อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อขาย จะต้องระบุให้ชัดเจนและครบถ้วนว่าจะซื้อจะขายอะไร เช่นที่ดิน กี่ตารางวา หากมีสิ่งปลูกสร้างให้ระบุลักษณะของอาคารลงไปด้วย ในส่วนรายการทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามีส่วนควบอื่นๆ ที่ต้องการซื้อขาย ก็ต้องระบุลงไปในสัญญาให้ครบถ้วนด้วย เช่น เฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน,ปั๊มน้ำ, แท็งก์น้ำ, มิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า, โทรศัพท์, แอร์, เครื่องทำน้ำอุ่น ฯลฯ (อาจทำเป็นใบแนบท้ายในสัญญาก็ได้)
- ราคาที่ตกลงซื้อขายกัน การระบุราคาซื้อขายจะระบุเป็นตัวเลขเหมารวม หรือซื้อขายเป็นราคาต่อตารางวา (ฌพาะที่ดิน) หรือเป็นตารางเมตร (ห้องชุด) ก็ได้
- การชำระเงิน จะขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้งสองฝ่าย ผู้ซื้ออาจจะวางเงินมัดจำไว้ส่วนหนึ่งก่อน แล้วจะจ่ายที่หลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ หรือจะกำหนดผ่อนเป็นงวดๆจนหมดแล้วค่อยไปโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้ หรือจะชำระทั้งหมดเลยทีเดียวกันสามารถทำได้
- กำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ จะกำหนดวันที่ไว้ในสัญญาหรือกำหนดเป็นเงื่อนไขไว้ก็ได้ เช่น จะไปโอนกรรมสิทธิ์เมื่อบ้านสร้างเสร็จแล้ว หรือเมื่อชำระเงินเสร็จแล้ว เป็นต้น
- ค่าธรรมเนี้ยมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษี สามารถตกลงกันเองได้ว่าใครจะเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนี้ย
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
