การทำสัญญาซื้อขายบ้าน เรื่องเบสิกที่เอเจ้นท์ต้องรู้

สิ่งที่เอเจ้นท์มักจะต้องพบเจอเสมอในการรับฝากซื้อขายบ้านและอสังหาริมทรัพย์ คือการเป็นธุระแทนผู้ซื้อและผู้ขายในการให้คำปรึกษาเรื่องเอกสารและสัญญาต่าง ๆ สำหรับการทำสัญญาซื้อขายบ้าน ซึ่งนับเป็นเรื่องพื้นฐานที่เอเจ้นท์ทุกคนต้องทำความเข้าใจและให้คำแนะนำกับลูกค้าให้ได้ โดยหนังสือสัญญาจะซื้อขายบ้านที่เอเจ้นท์มักจะต้องพบเจอ จะมีเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการทำสัญญาซื้อขายบ้าน 3 ประเภท ได้แก่

• เอกสารสัญญาจองซื้อ เอกสารที่สำคัญสำหรับการทำสัญญาซื้อขายบ้าน

สำหรับเอกสารสัญญาการจองซื้อ เป็นเอกสารหนังสือสัญญาจะซื้อขายบ้านฉบับแรกๆ ที่เอเจ้นท์มักจะต้องเจอ แต่อาจจะไม่ได้พบเจอกับผู้ซื้อทุกคน โดยเอกสารสัญญาการจองซื้อ จะทำขึ้นก็ต่อเมื่อผู้ซื้อตัดสินใจที่จะจองซื้อบ้าน โดยต้องการวางเงินจองไว้ก่อน ซึ่งโดยการทำสัญญาซื้อขายบ้าน ใช้เอกสารสัญญาจองซื้อ เป็นการกำหนดเงื่อนไขการจองและการชำระเงิน ที่มีรายละเอียดของการชำระเงินดาวน์และเงินก้อนในแต่ละก้อน ซึ่งจะมีการกำหนดรายละเอียดตามรายการแนบท้ายสัญญา

สำหรับการทำสัญญาซื้อขายบ้านผ่านเอกสารสัญญาการจองซื้อ จะมีข้อเสียเปรียบสำหรับผู้ซื้อตรงที่ เมื่อผู้ขายได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหรือปลูกสร้างจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้ซื้อจะต้องเช้ามาทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายบ้านอีกครั้ง ซึ่งมักจะมีการกำหนดเงื่อไนที่จะระบุว่าหากไม่มาตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา จะถือว่าเป็นการยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำที่ผู้ซื้อวางไว้ทั้งหมด และหากครบกำหนดการผ่อนชำระแล้ว ผู้ขายจะไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ ก็จะทำการคืนเงินให้กับผู้ซื้อโดยที่ไม่มีการคิดดอกเบี้ย ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่เอเจ้นท์จะต้องให้คำแนะนำกับผู้ซื้ออย่างละเอียด

• หนังสือสัญญาจะซื้อขายบ้าน ขั้นตอนสำคัญ หัวใจสำหรับการทำสัญญาซื้อขายบ้าน

สำหรับหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นเอกสารการทำสัญญาซื้อขายบ้านที่นิยมทำกันมาก ทั้งๆ ที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องทำ แต่เอเจ้นท์ก็จำเป็นที่จะต้องศึกษาให้เข้าใจ เนื่องจากเป็นเอกสารสัญญาที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมักจะนิยมทำก่อนทำการซื้อขายจริงในวันโอน โดยหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นเอกสารสำคัญที่เป็นหัวใจของการซื้อขายบ้านเลยก็ว่าได้ โดยเป็นเอกสารที่แสดงถึงความตั้งใจของการทำการซื้อขายของทั้ง 2 ฝ่าย จะแตกต่างกับเอกสารสัญญาจองซื้อตรงที่ ผู้ซื้อจะมีหน้าที่จ่ายเงินตามสัญญา และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาแล้ว ผู้ขายก็มีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์บ้าน โดยการทำสัญญาซื้อขายฉบับจริง ซึ่งหากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายจะสามารถยกเลิกสัญญา รวมไปถึงการริบเงินมัดจำและเงินดาวน์ของผู้ซื้อได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ในขณะเดียวกัน หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อก็สามารถฟ้องให้ผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์ รวมไปถึงการยกเลิกสัญญาและคืนเงินให้ผู้ซื้อ พร้อมกับดอกเบี้ย 7.5% ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ผู้ขายได้ทำการผิดนัดได้

• สัญญาซื้อขาย เอกสารฉบับสุดท้ายของการซื้อขายบ้าน

สำหรับเอกสารสำคัญฉบับสุดท้าย ซึ่งเป็นฉบับสำคัญที่สุดที่เอเจ้นท์จะต้องพบเจออย่างแน่นอน คือหนังสือสัญญาซื้อขาย หรือชื่อทางกฎหมายคือ หนังสือสัญญาขายที่ดิน โดยเอกสารฉบับนี้จะใข้ในวันที่เซ็นสัญญาซื้อขาย เป็นวันที่กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะโอนให้กับผู้ซื้อ โดยผู้ขายจะต้องทำการแจ้งผู้ซื้อล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน ก่อนที่จะถึงวันทำสัญญาซื้อขาย ในขณะเดียวกันในวันทำสัญญา สำหรับผู้ซื้อเองก็จะต้องเตรียมเงินหรือได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร ในจำนวนที่เท่ากับมูลค่าของการซื้อขายด้วย โดยการเซ็นสัญญาซื้อขายฉบับนี้ จะทำการเซ็นสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน โดยจะทำพร้อมๆ กับการจดทะเบียนการโอน และการชำระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้านทั้งหมด

เอเจ้นท์เปรียบเสมือนการเป็นตัวแทนและการเชื่อมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยเอเจ้นท์ที่ดีและมีความเป็นมืออาชีพ ต้องสามารถเข้าใจกระบวนการทางกฎหมายและเอกสารสัญญาต่างๆ ได้อย่างลึกซึ้ง เนื่องจากเป็นกระบวนการที่มีความละเอียดและต้องการความถูกต้อง และเอกสารสัญญาทั้ง 3 ฉบับนี้คือเรื่องพื้นฐานที่เอเจ้นท์ทุกคนจำเป็นต้องรู้

ที่มา:

https://www.facebook.com/notes/kbank-live/%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%8D%E0%B8%B2-3-%E0%B8%89%E0%B8%9A%E0%B8%B1%E0%B8%9A-%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%84%E0%B8%A7%E0%B8%A3%E0%B8%A3%E0%B8%B9%E0%B9%89%E0%B8%81%E0%B9%88%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%9A%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99/10153783564719027/